나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63750 [1] 경기도 고양시 일산동구 장항동 771-1 우림로데오스위트 11층1115호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수지 · 평가일 2025.08.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 고양시 일산동구 장항동 소재 ""지하철3호선 정발산역"" 북서측 인근에 위치하며, 위는 대규모 근린생활시설 및 오피스텔, 관공서 등이 밀집되어 있는 상업지대로서 제반 주위환경은 보통됨.

교통상황

대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 지하철 3호선 정발산역, 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 제11층 제1115호로서,

외 벽: 화강석마감, 석재마감, 폐어글라스마감등
내 벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등
창 호: 하이샷시창호 등으로 탐문조사됨.

이용상태

대상물건은 ‘오피스텔’로 이용 중인 것으로 조사됨.

설비내역

대상물건은 기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 화재경보설비, 주차장설비 등을 갖춘 것으로 조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건은 인접필지 및 도로대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, ‘오피스텔’ 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 남동측으로 노폭 약 25미터, 남서측으로 노폭 약 20미터, 북서측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역 , 지구단위계획구역 , 대로3류(폭 25m~30m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

대상물건의 임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건내역

사건번호: 고양지원 2025타경63750 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

1.2. 물건현황

소재지: 경기도 고양시 일산동구 장항동 771-1 우림로데오스위트 11층1115호

용도: 오피스텔

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적

토지면적: 5.38㎡ (약 1.63평)

토지지분: 5.383㎡ (약 1.63평)

건물면적: 34.15㎡ (약 10.33평)

건물지분: 34.149㎡ (약 10.33평)

1.4. 평가금액

감정가: 123,000,000원

1.5. 특이사항

대항력있는 임차인 존재, 선순위 임차권 등기 확인됨.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 장항동에 소재하며, 지하철 3호선 정발산역 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 대규모 근린생활시설, 오피스텔, 관공서 등이 밀집된 상업지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 지하철 3호선 정발산역 및 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

본건에는 '박현수'라는 임차인이 존재하며, 보증금 115,000,000원, 차임 0원입니다. 임차인은 2021년 6월 21일 전입 및 확정일자를 받았으며, 대항력이 있습니다. 배당신고일자는 2023년 9월 15일입니다.

3.2. 등기부 요약

집합건물 등기부상 '을1'구에 해당하는 박현수 씨의 주택임차권이 2023년 9월 15일 접수되었으며, 권리금액은 115,000,000원입니다. 이 임차권은 '인수'로 표기되어 있으며, 이는 매수인에게 승계될 가능성이 높습니다. 말소기준권리는 2021년 8월 2일 접수된 동고양세무서장의 압류(갑5)입니다. 박현수 씨의 주택임차권(을1)은 말소기준권리보다 후순위로 등기되었으나, '대항력'과 '인수' 표기로 인해 매수인이 보증금 전액 또는 일부를 인수해야 할 수 있습니다.

3.3. 물건명세서 참고사항

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 매수인에게 대항할 수 있는 임차인(임대차보증금 115,000,000원, 전입일 2021.6.21, 확정일자 2021.6.21)이 있습니다. 만약 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수하게 됩니다. 또한, 임차인의 확정일자보다 법정기일이 빠른 동고양세무서의 조세 77,747,010원이 있다는 특이사항이 있으나, 등기부상 말소기준권리(압류)가 임차인보다 선순위이므로, 조세 채권의 구체적인 우선순위 및 임차인 보증금 인수 여부는 추가적인 법률 검토가 필요합니다.

3.4. 인수 보증금

임차인의 보증금 115,000,000원은 매수인이 인수할 가능성이 있습니다. (주의: 권리분석 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, '말소: 인수' 및 '대항력있는임차인' 정보에 따라 실제 인수 금액이 발생할 수 있음을 유의해야 합니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 장항동 일대는 지하철 3호선 정발산역을 중심으로 형성된 중심상업지구로서, 다양한 상업시설, 편의시설, 업무시설 등이 밀집해 있습니다. 오피스텔 및 근린생활시설이 많아 활발한 유동인구가 예상됩니다.

4.2. 혐오시설 및 주변 환경

주변 지역에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 정발산역 주변으로 백병원, 롯데백화점, 뉴코아아울렛, 고양시청, 국립암센터 등 공공기관 및 편의, 문화시설이 잘 갖추어져 있어 정주 여건 및 생활 편의성이 우수합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

지하철 3호선 정발산역을 도보로 이용 가능하며, 주요 간선도로 접근성이 좋습니다. 광역버스 노선도 다수 운행 중입니다.

5.2. 주변 편의시설

롯데백화점, 뉴코아아울렛, 홈플러스 등의 대형 쇼핑몰과 함께 병원, 은행, 관공서, 식당가 등 생활에 필요한 모든 편의시설을 가까이에서 이용할 수 있습니다.

5.3. 교육 및 문화시설

고양시 내 주요 교육 및 문화시설 접근이 용이한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 부담

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 115,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성입니다. 이는 예상보다 높은 총 실투자금액으로 이어질 수 있습니다.

6.2. 세금 체납 가능성

임차인 확정일자보다 빠른 법정기일의 조세 채권이 있다는 점은, 경매 배당 시 임차인 보증금 우선 변제에 영향을 줄 수 있으며, 이에 따른 인수 금액 변동 가능성을 내포합니다.

6.3. 경매 물건 특성

강제경매 사건으로 채권자가 임차인 본인일 가능성이 높아, 임차인이 자신의 보증금 회수를 위해 직접 낙찰받거나, 최저가에 가까운 금액으로 낙찰될 경우 임차인 보증금 전액을 회수하지 못하고 잔액을 매수인에게 인수시킬 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 일산동구 장항동의 역세권 오피스텔로, 입지 및 주변 환경은 우수합니다. 하지만, 115,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금 인수 가능성이 가장 큰 위험 요소입니다. 임차인의 권리가 선순위 임차권으로 등기되어 있고, '인수'로 표기되어 있으므로, 실제 낙찰 후 인수해야 할 보증금이 상당액 발생할 것으로 예상됩니다. 따라서, 총 실투자금액을 면밀히 산정하여 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 우수한 입지

지하철 3호선 정발산역 초역세권으로 교통이 편리하며, 주변 상업 및 편의시설 이용이 용이한 최고의 입지 조건을 갖추고 있습니다.

8.2. 안정적인 수요

상업지구 내 오피스텔로서 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

8.3. 상승 잠재력

잘 개발된 상업지역 내 위치하여 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 건물 면적은 34.15㎡이며, 최근 거래 사례를 분석한 결과, 유사 면적대의 오피스텔 시세는 약 95,000,000원에서 110,000,000원 수준으로 추정됩니다. 감정가는 123,000,000원으로 형성되어 있습니다.

그러나, 본건의 가장 큰 리스크인 115,000,000원의 인수 가능한 임차인 보증금을 고려할 때, 총 실투자금액은 입찰가에 인수 보증금을 더한 금액이 됩니다. 따라서, 보증금 인수 부담을 감안하여 감정가 및 시장 시세 대비 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

예상 입찰가: 105,000,000원

상기 입찰가로 낙찰될 경우, 총 실투자금액은 약 220,000,000원 (입찰가 105,000,000원 + 인수 보증금 115,000,000원)이 소요될 것으로 예상됩니다. 본 예상 입찰가는 시세, 권리관계, 임차인 인수 조건 등을 종합적으로 고려한 것이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 추가적인 법률 검토를 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.