나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72638 [1] 경기도 포천시 영중면 양문리 산60-2 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청구감정 · 평가일 2025.08.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본 토지는 경기도 포천시 영중면 양문리 소재 ""영중중학교"" 남동측 근거리에 소재하는 부동산으로 인근일대는 임야, 군부대, 농경지 등이 혼재 형성된 지역으로 주위환경 보통시 됨.,

교통상황

부대내 도로를 이용하여 본건까지 접근가능하나 일반대중교통사정은 불편한 상태임.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로서 일부 시설부지이나 대부분 완,중경사의 임야임.

인접 도로상태

지적도상 맹지이며 포장 농어촌 도로 등에 연결되는 군부대내 도로를 이용함.

토지이용계획 및 제한상태

농림지역 , 성장관리계획구역(북부지역), 가축사육제한구역(2023-06-22)(일부제한 닭 돼지 오리 메추리 개 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(폭발물관련:1km)(2군수_제한보호구역(협의지역))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 임업용산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

본 지상에 군시설물이 일부 소재하나 소규모로 토지에 미치는 영향 미미하며 일부 군부대내 도로로 이용중임.

공부와의 차이

공부상 지목은 임야이나 일부 미미하게 시설부지 및 군부대내 도로로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경72638 (1)

소재지: 경기도 포천시 영중면 양문리 산60-2

용도: 임야

감정가: 29,678,000원

토지면적: 3,124.00㎡ (약 945.01평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지일부지분매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 지분매각, 토지상 군시설물 일부 소재 및 군부대 내 도로 이용 중

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 포천시 영중면 양문리에 소재하며, "영중중학교" 남동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 임야, 군부대, 농경지가 혼재된 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

군부대 내 도로를 통해 본건까지 접근이 가능하나, 일반 대중교통 이용은 다소 불편한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

지적도상 맹지에 해당되나, 포장된 농어촌 도로 등에 연결되는 군부대 내 도로를 이용할 수 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 농림지역, 성장관리계획구역(북부지역), 가축사육제한구역, 제한보호구역(2군수_제한보호구역), 배출시설설치제한지역, 임업용산지, 성장관리권역 등에 포함되어 있어 토지 이용에 다양한 제한이 따릅니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본 물건의 등기부 요약은 다음과 같습니다.

- 1977-12-24 접수 (갑1): 최주룡 외 2명 소유권 이전

- 2003-11-21 접수 (갑3): 경주최씨화숙공현우파영중종친회 (최주룡 등 지분 이전)

- 2009-09-22 접수 (갑5): 이찬영 (종친회 지분 이전)

- 2021-07-26 접수 (갑7): 우리은행 (이찬영 지분 가압류, 말소기준권리)

- 2025-07-28 접수 (갑8): 우리은행 (강제경매 개시결정)

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2021년 7월 26일 접수된 우리은행의 가압류 (갑7)입니다.

3.3. 매각 후 소멸되지 않는 권리

지상권이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있습니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상으로 확인되었습니다. 금액이 미상이라도 실제 점유 관계는 별도 확인이 필요합니다.

4. 이용상태 및 특이사항

4.1. 토지 형태 및 이용상태

본 토지는 부정형의 토지로서, 일부 시설 부지 및 대부분 완만한 경사의 임야로 이용되고 있습니다.

4.2. 공부와의 차이

공부상 지목은 임야이나, 실제로는 일부 시설 부지 및 군부대 내 도로로 이용 중입니다.

4.3. 제시외 물건 (군 시설물)

토지 지상에 소규모 군 시설물이 일부 소재하며, 군부대 내 도로로 이용 중입니다. 이러한 시설물은 토지의 이용에 미미한 영향을 미치는 것으로 보입니다.

4.4. 기타 참고사항 (임대관계)

임대 관계는 현재 파악되지 않고 있습니다.

5. 상권분석

본 물건은 전형적인 농촌 지역으로, 주변에 임야, 군부대, 농경지가 혼재되어 있어 일반적인 상업 및 주거 상권과는 거리가 있습니다. 주된 배후 수요는 군부대와 관련된 활동에 국한될 수 있습니다.

6. 생활정보

주변에 영중중학교가 소재하고 있으나, 그 외의 편의시설, 교육, 의료 시설 등은 현재 제공된 정보만으로는 파악하기 어렵습니다. 전반적으로 대중교통이 불편한 지역적 특성을 고려할 때, 생활 편의시설 접근성은 제한적일 것으로 예상됩니다.

7. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 전체 토지의 일부 지분만 매각되므로, 다른 지분 소유자와의 관계 설정 및 향후 토지 이용 시 협의가 필요합니다. 이는 소유권 행사 및 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

* 맹지 및 도로 이용: 지적도상 맹지이며, 군부대 내 도로를 이용하고 있어 도로에 대한 법적 권리 확보 및 이용에 대한 확인이 필요합니다.

* 군사시설보호구역: 군사작전 및 시설 보호를 위한 다양한 법적 제한이 존재하므로, 토지 이용 계획 수립 시 군부대와의 협의가 필수적입니다.

* 군 시설물 및 도로 점유: 토지 지상에 군 시설물이 존재하고 군부대 내 도로로 이용 중인 점은 토지 소유권 행사에 제약을 줄 수 있으며, 향후 군과의 원만한 협의가 중요합니다.

* 임대관계 미상: 명확한 임차인이 파악되지 않았으나, 실제 토지를 점유하고 있는 인원이 있을 수 있어 권리 분석 시 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 농림지역 내 성장관리계획구역: 향후 지역 개발 계획이나 정책 변화에 따라 잠재적인 개발 가치가 있을 수 있습니다.

* 낮은 권리 분석 부담: 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 권리 분석이 상대적으로 단순합니다.

* 지분 경매 활용: 일반적으로 지분 경매는 전체 소유권 경매보다 경쟁이 덜 치열할 수 있습니다.

9. 종합 의견

본 물건은 경기도 포천시 영중면의 임야로, 토지 일부 지분이 매각 대상입니다. 지적도상 맹지이며 군사시설보호구역에 포함되어 있어 토지 이용에 제약이 많습니다. 또한, 토지 위에 군 시설물이 존재하고 군부대 내 도로로 이용되고 있어 활용에 복합적인 고려가 필요합니다. 지분 매각이라는 특성상 다른 지분 소유자와의 관계 및 향후 토지 이용에 대한 협의가 중요하며, 군 관련 기관과의 원만한 협의 또한 필수적입니다.

10. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 29,678,000원이나, 토지일부지분매각 대상임을 감안해야 합니다. 매각 대상 토지 면적은 1562㎡(약 472.50평)로, 이는 전체 토지 면적의 절반에 해당합니다. 따라서 해당 지분의 감정가는 약 14,839,000원으로 추정할 수 있습니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 시세, 향후 개발 가능성, 군사시설 관련 규제 완화 가능성 등을 종합적으로 분석하는 추가적인 시장 조사가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.