나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72831 [1] 경기도 연천군 전곡읍 전곡리 446-3 1층 101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백감정 · 평가일 2025.08.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 연천군 전곡읍 전곡리 소재 '전곡중학교' 남서측 인근에 위치하는 부동산(구분건물)으로서, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임. 제반 입지여건 무난한 편임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은
보통임.

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 3층 건물 내 제1층 제101호로서,
- 외벽 : 적벽돌쌓기 마감 등
- 창호 : 새시 창호 마감임.

이용상태

공부상 다세대주택으로 등재되어 있음.
(후첨 ‘건물내부구조도’ 참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 난방설비 등을 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 사다리형 토지로서, ""주거용"" 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건 단지 내 포장도로가 외곽 공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전 축종 제한지역(축산과 문의)), 상대보호구역(2024-11-14)(전곡고등학교), 배출시설설치제한지역(임진강유역)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

대상물건 임대관계는 미상임.

물건 비고

채권자 서울보증보험 주식회사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 의정부지방법원 2025타경72831 (1)

* 소재지: 경기도 연천군 전곡읍 전곡리 446-3 1층 101호 (※ 건축물대장상 '지층 101호'로 확인되며, 표기상 차이가 있을 수 있습니다.)

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 34,000,000원

* 토지면적: 33.37㎡ (약 10.10평)

* 토지지분: 33.37㎡ (약 10.10평)

* 건물면적: 41.16㎡ (약 12.45평)

* 건물지분: 41.16㎡ (약 12.45평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서OOOOOOOOOO (서울보증보험 주식회사)

* 특이사항: SGI 인수조건 변경, 채권자 서울보증보험 주식회사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 연천군 전곡읍 전곡리 소재 '전곡중학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 제반 입지여건은 무난한 편입니다.

* 교통상황: 대상물건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

3. 건물 및 토지 현황

* 건물 구조: 본건은 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물 중 지층 101호이며, 외벽은 적벽돌쌓기 마감, 창호는 새시 창호 마감입니다.

* 이용상태: 공부상 다세대주택으로 등재되어 있습니다.

* 설비내역: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 인접지와 등고 평탄한 사다리형 토지로서, "주거용" 건부지로 이용 중입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전 축종 제한지역), 상대보호구역(전곡고등학교), 배출시설설치제한지역(임진강유역)입니다.

* 공부와의 차이: 없음.

4. 권리분석

* 말소기준권리: 의정부지방법원 2025타경72831 부동산강제경매 (채권자: 서울보증보험 주식회사, 채권금액: 29,733,040원, 접수일자: 2025-07-24)입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 한국토지주택공사 (이름 마스킹: )

* 보증금: 25,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2010-10-06

* 확정일자: 2010-09-20

* 배당신고일자: 2019-04-23

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없으며, 매각으로 인해 권리가 소멸될 예정입니다.

* 등기부 요약:

* 1992-10-29: 소유권이전 (김해순)

* 2008-08-28: 소유권이전 (최은미, 매매)

* 2019-04-23: 주택임차권 (한국토지주택공사, 25,000,000원) - 말소 예정

* 2025-07-24: 강제경매 (서울보증보험, 29,733,040원) - 말소기준권리

* 인수 보증금: 0원. 본 건은 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되므로, 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다.

* 특별 매각 조건: 채권자 서울보증보험 주식회사의 요청에 따라, 매수인은 매각대금에서 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금반환청구권을 포기하고 주택임대차등기를 말소하는 조건으로 매각됩니다.

5. 상권분석 및 생활정보

* 상권: 본건은 주거지역 내에 위치하며, 근린생활시설이 일부 혼재되어 있어 지역 내 소비 및 생활 편의시설 접근이 가능합니다.

* 생활정보: '전곡중학교' 인근으로 교육 시설 접근성이 있으며, 기본적인 위생, 급배수, 도시가스 난방 설비가 갖추어져 있어 생활에 불편함은 없을 것으로 판단됩니다.

* 토지이용계획: 제1종일반주거지역으로 지정되어 있어 주거 기능이 강조되며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한구역에 해당합니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 1989년 11월 14일 사용승인된 건물로, 약 37년 경과되어 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지이용 제한: 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역으로 지정되어 있어 주변 환경에 영향을 줄 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 추가적인 조사 결과, 해당 물건지 인근에 특별히 지목되거나 확인되는 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 가축사육제한구역으로 지정된 점을 고려할 때, 인근에 축사가 존재할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 연천군 전곡읍에 위치한 다세대주택으로, 권리관계가 명확하고 특별 매각 조건으로 인해 매수인에게 인수되는 권리가 없어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다. 건물 연식은 있으나 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있습니다. 주변 시세를 면밀히 분석하여 합리적인 입찰가 산정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계가 명확하여 안전한 투자가 가능합니다.

* 매각으로 인한 인수 부담이 없습니다 (보증금 0원).

* 특별 매각 조건을 통해 명확한 권리 승계가 가능합니다.

9. 시세 분석 및 예상 입찰가

* 최근 매매 정보 분석:

* 2026년 5월 4일, 전곡읍 전곡리 348-7번지 소재 다세대주택 (전용면적 40.92㎡)이 2,000만원에 거래되었습니다.

* 2026년 5월 9일, 전곡읍 전곡리 417-1번지 소재 다세대주택 (전용면적 42.34㎡)이 2,500만원에 거래되었습니다.

* 2026년 5월 12일, 전곡읍 전곡리 387-1번지 소재 연립주택 (전용면적 64.18㎡)이 2,500만원에 거래되었습니다.

* 시세 분석:

본건의 건물면적은 41.16㎡이며, 이는 최근 거래된 348-7번지(40.92㎡) 및 417-1번지(42.34㎡)와 유사한 수준입니다. 유사 면적의 최근 거래가는 2,000만원에서 2,500만원 사이로 형성되어 있습니다. 본건의 감정가 34,000,000원은 최근 실거래가보다 높게 책정되어 있습니다. 건물 연식(1989년 준공)을 고려할 때, 최근 거래가 수준에서 합리적인 입찰가를 고려하는 것이 바람직합니다.

* 예상 입찰가:

상기 시세 분석을 바탕으로, 본건의 예상 입찰가는 2,100만원에서 2,300만원 사이로 제안합니다. 이는 보증금 인수 부담이 없는 점과 최근 실거래가를 반영한 결과입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.