나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12990 [1] 서울특별시 중랑구 망우동 423-34 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국씨티 · 평가일 2025.08.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 망우동""면일초등학교""동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 단독주택, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 소재합니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재합니다.

형태 및 이용상태

대체로 자루형의 토지로서, 주거용 건부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건 남측으로 도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역,가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌조 시멘기와지붕 단층건물로서,

외벽 : 벽돌쌓기 등 마감
창호 : 샷시창호 등 입니다.

이용상태

주택으로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어있습니다.

부합물 및 종물

제시외건물 ㉠이 소재합니다.(지적도 등 참조)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2물건 기본정보

1.1. 사건 개요

서울북부지방법원 2025타경12990 (1) 부동산 강제 경매 사건입니다. 채권자는 구미자씨입니다.

1.2. 물건 상세

소재지: 서울특별시 중랑구 망우동 423-34

용도: 단독주택

토지 면적: 103.80㎡ (약 31.40평)

건물 면적: 114.70㎡ (약 34.68평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.80㎡

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각 (제시외 건물 포함)

1.3. 평가 내역

감정가: 602,252,800원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 서울특별시 중랑구 망우동에 소재하며, 면일초등학교 동측 인근에 위치합니다. 주변으로는 다세대주택, 단독주택, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 지역입니다.

2.2. 교통 접근성

본 물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역에 속하며, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다(외국인 등 대상, 단독·다가구·아파트·연립·다세대 용도).

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리 포함)

토지 등기부상 말소기준권리는 2019년 1월 14일 접수된 비엔케이캐피탈의 가압류(을16)입니다. 해당 물건의 등기부채권 총액은 201,286,719원입니다. 소유권 이전, 가압류, 압류 등 다수의 권리가 등기되었으나, 대부분 강제경매개시결정(을22, 채권자: 구미자)을 기준으로 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황 (대항력 유무 및 보증금)

* 임차인: 구

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2015-08-28

확정일자: 2015-07-15

배당신고일자: 2025-07-24

대항력: 있음

비고: 본건 강제경매의 채권자입니다.

* 임차인: 양

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2015-08-28

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고:

3.3. 인수되는 권리 분석

본건에는 대항력 있는 임차인 구 씨가 존재합니다. 구 씨는 보증금 120,000,000원을 설정하고 있으며, 본 경매 사건의 채권자이기도 합니다. 이는 경매 절차를 통해 채무 변제가 이루어질 것이나, 임차인의 대항력으로 인해 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. (단, '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기된 점은 추가적인 확인이 필요합니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 부동산 시세 분석 (JSON 데이터 활용)

제공된 주변 다세대주택 매매 정보를 분석한 결과, 최근 2026년 7월 거래된 49.88㎡(약 15평) 면적의 신축(2023년 준공) 다세대주택이 58,700만원에 거래되었습니다. 이는 약 1176만원/㎡ 수준입니다. 2010년 준공된 52.4㎡(약 15.8평) 다세대주택은 31,500만원에 거래되어 약 601만원/㎡ 수준입니다. 1986년 준공된 45.2㎡(약 13.7평) 다세대주택은 15,000만원에 거래되어 약 331만원/㎡ 수준입니다.

본건 단독주택은 1977년 준공으로 비교적 연식이 오래되었으나, 토지 면적 103.80㎡(약 31.4평)와 건물 면적 114.70㎡(약 34.7평)를 고려할 때, 감정가 602,252,800원(약 580만원/㎡ 수준)은 주변 시세와 유사하거나 보수적으로 책정된 것으로 판단됩니다. 특히 단독주택으로서의 토지 가치 상승 잠재력을 고려할 필요가 있습니다.

4.2. 유사 물건 비교

제공된 JSON 데이터는 대부분 다세대주택으로, 본건 단독주택과는 물건의 성격 및 규모 면에서 차이가 있습니다. 다세대주택의 경우, 본건보다 작은 면적임에도 불구하고 신축 건물의 경우 ㎡당 가격이 높게 형성되어 있으나, 이는 본건과 직접적인 비교보다는 지역 내 전반적인 부동산 가치를 파악하는 참고 자료로 활용할 수 있습니다. 본건은 단독주택으로서의 희소성과 토지 가치를 고려해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

면일초등학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

5.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 물건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (주거, 학교, 공원 등이 주를 이루는 지역입니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

* 대항력 있는 임차인 구 씨의 보증금 120,000,000원 인수 가능성: 채권자이면서 대항력 있는 임차인인 구 씨의 보증금은 경매 절차에서 우선 변제받을 가능성이 높으나, 인수 여부에 대한 최종 확인이 필수적입니다.

6.2. 물건 자체 리스크

* 건축 연도: 1977년 준공으로 건물 노후도가 높아 수리 및 유지보수에 상당한 비용이 발생할 수 있습니다.

* 제시외 건물: 면적 0.80㎡의 제시외 건물이 포함되어 있어 별도 관리 또는 철거, 활용 방안 검토가 필요할 수 있습니다.

6.3. 지역 리스크

* 토지거래계약에 관한 허가구역 지정: 외국인 등 특정 대상자에게는 토지 거래에 허가가 필요하므로, 투자 시 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 중랑구 망우동에 위치한 단독주택으로, 면일초등학교 인근의 입지 조건을 갖추고 있습니다. 감정가는 602,252,800원이며, 103.80㎡의 토지와 114.70㎡의 건물 면적을 포함합니다. 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인이자 본 경매의 채권자인 구 씨가 120,000,000원의 보증금을 설정하고 있다는 점입니다. 이는 경매 낙찰 시 인수 부담으로 작용할 수 있는 중요한 요소이므로, 철저한 권리 분석 및 현장 조사가 선행되어야 합니다. 또한, 1977년 준공된 건물 노후도와 제시외 건물 존재는 잠재적인 추가 비용 발생 요인으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 단독주택으로서의 희소성: 아파트나 다세대주택 대비 희소성이 높아 장기적인 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 지속적인 도시 개발 및 인프라 확충 가능성: 중랑구는 재개발 및 도시 계획이 진행 중인 지역으로, 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 면일초등학교 인근 입지: 학군 수요가 꾸준한 지역으로 안정적인 임대 수요 또는 주거 가치를 보장합니다.

9. 예상 입찰가

감정가 602,252,800원을 기준으로, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성 및 건물의 노후도, 제시외 건물 등 제반 사항을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 주변 시세 및 감정가 대비 할인율을 적용하여 500,000,000원 ~ 580,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 권고합니다.

* 특히, 대항력 있는 임차인의 보증금 120,000,000원에 대한 인수 여부 및 구체적인 권리관계 해소 방안에 대한 최종 확인이 이루어진 후, 이를 반영하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

* 이는 법적인 보증이 아니며, 실제 입찰 시에는 추가적인 정보 수집 및 전문가의 면밀한 분석을 통해 최종 판단하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.