나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12863 [1] 서울특별시 중랑구 중화동 110-80 제5층 제501호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12863 [1] 서울특별시 중랑구 중화동 110-80 제5층 제501호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경12863
• 주소: 서울특별시 중랑구 봉화산로24길 38, 제5층 제501호
• 용도: 다세대주택

서울북부지방법원 경매9계 2025타경12863 | 소재지: 서울특별시 중랑구 봉화산로24길 38, 제5층 제501호 | 감정가: 63,300,000원 | 최저가: 50,640,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울북부지방법원 2025타경12863 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12863 (1)

* 소재지: 서울특별시 중랑구 중화동 110-80 제5층 제501호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 63,300,000원

* 토지면적: 0.00㎡ (0평)

* 토지지분: 0㎡ (0평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡ (0평)

* 건물면적: 21.89㎡ (약 6.62평) (전용면적 및 분양면적 동일)

* 건물지분: 21.89㎡ (약 6.62평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡ (0평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 이OOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 중랑구 중화동에 위치하며, 지하철 7호선 중화역과 장안중학교 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 인근에 지하철 7호선 중화역 및 다수의 노선버스가 운행하는 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 인접 도로상태: 본건 건물은 남측 및 서측으로 각각 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 및 보행자 통행에 무리가 없습니다.

* 주변시설: 장안중학교가 인근에 위치하며, 중화역 주변으로 상업시설 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

1.3. 건물 및 토지 현황

* 건물구조: 본건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물 중 제5층 제501호에 해당합니다. 외벽은 석재 붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감, 창호는 샷시 창호로 시공되었습니다.

* 이용상태: 본건은 공부상 다세대주택으로 등재되어 있으나, 현재 공실 상태로 조사되었습니다.

* 설비내역: 위생설비, 급배수설비, 승강기 설비 등 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다.

* 토지형상 및 이용상태: 본건은 인접 토지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로, 공동주택(다세대주택) 및 근린생활시설의 건부지로 이용 중입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 제2종일반주거지역(7층 이하): 아파트, 단독주택, 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설 등의 건축이 가능하며, 건폐율 60%, 용적률 250% 이하의 규제를 받습니다.

* 지구단위계획구역(중화5구역 주택정비형 공공재개발사업): 해당 구역 내에서 도시관리계획에 따라 건축 및 개발 행위에 대한 별도 기준이 적용될 수 있습니다.

* 건축허가·착공제한지역(2023-04-20, 제한기간: 2년): 공공재개발사업 추진과 관련하여 건축허가 및 착공이 제한될 수 있습니다.

* 기타: 공공청사(저촉), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

* 공부와의 차이: 건축물대장 등 공부와 현황 간의 차이는 없는 것으로 확인되었습니다.

* 임대차 관계: 임대차 관계는 조사되지 않아 미상입니다.

1.4. 권리분석

본건은 부동산강제경매 사건으로, 채권자 이OOOOOOOOOOOOOOOO에 의해 신청되었습니다. 매각 시 모든 권리는 소멸될 예정이나, 상세한 권리 분석을 위해서는 추가적인 확인이 필요합니다. 특히, 현황 공실 상태이므로 임차인 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다.

1.5. 상권분석

중화역을 중심으로 형성된 상권으로, 병원, 은행, 학원, 음식점 등 다양한 근린생활시설이 밀집해 있습니다. 본건이 위치한 중화동은 재개발 사업이 추진되는 지역으로, 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다. 다세대주택 밀집 지역이지만, 역세권이라는 장점을 가지고 있습니다.

1.6. 생활정보

* 교육시설: 장안중학교가 인근에 있으며, 초등학교 및 고등학교도 통학 가능한 거리에 위치하고 있습니다.

* 편의시설: 중화역 주변으로 대형마트, 병원, 은행, 관공서 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주거환경: 전통적인 주거지역으로 조용하지만, 재개발 사업 추진으로 인해 향후 주거환경 개선이 기대됩니다.

1.7. 잠재적 리스크

* 공실 위험: 현재 공실 상태이므로, 매수 후 즉시 임대가 되지 않을 경우 공실 위험이 존재합니다.

* 재개발 사업 변수: 중화5구역 공공재개발사업의 진행 상황 및 결과에 따라 건물 및 토지의 가치에 변동이 있을 수 있습니다. 또한, 재개발 사업으로 인한 건축 제한 기간(2년)이 남아 있어 향후 건축 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

* 권리관계: 강제경매로 진행되지만, 말소되지 않는 권리가 있는지 추가적인 확인이 필요합니다.

* 소음 및 유해시설: 주변 지도 검색 결과, 특정 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았으나, 주거지역 내에 있을 수 있는 시설들에 대한 일반적인 소음 등은 고려해야 합니다.

1.8. 종합 의견

본건은 지하철 7호선 중화역 역세권에 위치한 다세대주택으로, 입지적 강점과 함께 중화5구역 재개발 사업이라는 개발 호재를 안고 있습니다. 현재 공실 상태이며 감정가 63,300,000원으로, 시세 대비 저렴한 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 하지만 재개발 사업 진행에 따른 불확실성, 건축 제한 기간, 공실 위험 등 잠재적 리스크 요인들을 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.9. 투자 포인트

* 역세권 입지: 중화역 도보 이용 가능 거리에 있어 출퇴근 및 이동이 매우 편리합니다.

* 재개발 사업 기대: 중화5구역 공공재개발 사업 추진으로 인한 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 저가 매수 기회: 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있다면, 향후 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 실거주 및 임대 수익: 향후 재개발 완료 시 주거환경 개선으로 실거주 가치가 높아지거나, 꾸준한 임대 수요를 통한 수익 창출이 가능할 수 있습니다.

법원 정보

서울북부지방법원 경매9계