나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12863 [1] 서울특별시 중랑구 중화동 110-80 제5층 제501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼성 · 평가일 2025.08.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 중화동 소재 ""장안중학교"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주
택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건은 인근에 ""중화역""(지하철7호선) 및 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보
통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물 내 제5층 제501호로서
외 벽: 석재붙임 마감 등,
내 벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등,
창 호: 샷시창호 등임.

이용상태

본건은 다세대주택이나 현황 공실 상태로 조사됨.

설비내역

본건은 위생설비, 급·배수설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로 공동주택(다세대주택) 및 근린생활시설의
건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하), 지구단위계획구역(중화5구역 주택정비형 공공재개발사업), 공
공청사(저촉), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역(문의:보건행정과), 건축허가·
착공제한지역(2023-04-20)(제한기간: 제한공고일로부터 2년), 상대보호구역(관할교육청에확
인요망), 대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-52
4-3146)관할), 정비구역(중화5구역 주택정비형 공공재개발사업), 과밀억제권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12863 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 중랑구 중화동 110-80 제5층 제501호

용도: 다세대주택

건물면적: 21.89㎡ (약 6.62평)

건물지분: 21.89㎡ (약 6.62평)

토지면적: 0.00㎡ (0평)

토지지분: 0㎡ (0평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 63,300,000원 (6천3백3십만원)

1.3. 건물 상태

설비내역: 위생설비, 급·배수설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

이용상태: 현재 공실 상태로 조사됨.

건물구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물 내 제5층 제501호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 중랑구 중화동에 위치하며, 동측 인근에 장안중학교가 소재함.

주변은 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대임.

2.2. 교통상황

인근에 지하철 7호선 중화역 및 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본건에는 다수의 권리가 등기되어 있으며, 특히 매각으로 소멸되지 않는 권리가 존재하므로 주의가 필요함.

3.1. 1. 인수되는 권리

* 갑구 12번 가처분 등기(2022-12-27 접수)

권리자: 캐나다국인

내용: 토지소유자가 건물소유자를 상대로 건물을 철거하고 토지를 인도하라는 내용을 피보전권리로 한 가처분등기임.

특이사항: 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됨.

3.2. 기타 권리 분석

* 갑구 3번: 공유자전원지분전부 이전 (2018-09-12 접수)

* 갑구 5-2번: 5번소유권이전담보 이전 (2023-09-06 접수)

* 갑구 5-3번: 5번소유권경정 (2024-02-07 접수)

* 갑구 22번: 가압류 (2024-04-15 접수, 권리자: 캐나다국인, 권리금액: 4,325,627원) - 말소기준권리

* 갑구 23번: 가처분 (2024-04-24 접수, 권리자: 캐나다국인, 피보전권리: 토지 소유권에 기한 건물철거 및 토지인도청구권)

* 갑구 24번: 강제경매 (2025-07-17 접수, 권리자: 이승수, 권리금액: 49,900,314원) - 말소 예정

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상

특이사항: 현황조사서 및 감정평가서에 의하면, 본건은 건물의 철거 판결로 법원의 퇴거 집행이 완료된 상태로 조사되었음.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 주거지역 내에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

중화역이 인접하여 서울 시내 접근성이 양호한 편임.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 교육시설: 장안중학교 인근 위치

* 교통시설: 중화역(7호선), 버스정류장 인접

* 기타: 주거 밀집 지역

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 철거 및 토지인도 의무

가장 심각한 리스크는 매각으로 소멸되지 않는 갑구 12번 가처분 등기임. 이는 토지소유자가 건물 소유자를 상대로 건물의 철거 및 토지 인도를 청구할 수 있는 권리로서, 매수인은 이 의무를 인수하게 됨. 법원의 퇴거 집행이 완료되었으며, 건물 철거 및 토지 인도 판결문이 제출된 상태이므로, 본건 건물 자체의 법적 존치성에 중대한 문제가 있음.

6.2. 건축물대장 미존재

건축허가 이후 장기간 사용승인을 받지 않아 건축물대장이 존재하지 않는 것으로 조사됨. 이는 건물의 합법적인 상태에 대한 의문을 제기하며, 향후 재산권 행사에 제약을 줄 수 있음.

6.3. 대지사용권 불확인

본건 건물과 관련하여 대지사용권이 확인되지 않는다는 점은 토지 소유권과 건물 소유권 간의 복잡한 법률 관계를 시사하며, 이는 매수인의 토지 사용 권한을 불확실하게 만들 수 있음.

6.4. 재개발 구역 관련

본건은 중화5구역 주택정비형 공공재개발사업 지구에 포함되어 있어 재개발 가능성이 있으나, 현재의 법적 문제(철거 및 인도 의무)가 우선적으로 해결되어야 함.

7. 종합 의견

본건은 서울 중랑구 내 역세권에 위치하며 건물 면적 대비 감정가가 매우 낮은 점은 잠재적인 시세 차익의 가능성을 시사합니다. 그러나, 매각으로 소멸되지 않는 건물 철거 및 토지 인도 가처분 등기, 건축물대장 미존재, 대지사용권 불확인 등 심각하고 근본적인 법적 리스크를 내포하고 있습니다. 특히, 토지소유자에게 건물을 철거하고 토지를 인도해야 하는 의무가 매수인에게 승계되므로, 투자 시 원금 손실의 가능성이 매우 높습니다. 따라서 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 재개발 구역 지정으로 인한 미래 가치 상승 잠재력 (단, 현 법적 문제 해결이 전제)

* 인근 지하철역 및 교통 편의성

9. 예상 입찰가

본건은 심각한 법적 리스크(건물 철거 및 토지 인도 의무 인수)로 인해 일반적인 시세 분석만으로는 정확한 가치 산정이 어렵습니다. 최근 동일 지역 다세대 주택의 거래 사례(전용면적 약 27~30㎡ 기준 2억 6천만원 ~ 3억 5천만원)와 비교했을 때, 본건(전용면적 약 6.62평)의 감정가(6330만원)는 매우 낮은 수준입니다. 이는 감정평가 시 이러한 법적 위험이 상당 부분 반영되었음을 시사합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 현재의 감정가 수준을 기준으로 매우 보수적으로 접근해야 하며, 법적 리스크를 감수하고 매수하려는 의지가 있는 경우에 한해 검토할 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 63,300,000원 ~ 80,000,000원

주의사항: 상기 예상 입찰가는 법적 리스크를 고려한 범위이며, 실제 입찰 시에는 법률 전문가와 상의 후 본인의 투자 성향과 리스크 감수 능력에 맞춰 신중하게 결정하시기 바랍니다. 특히, 건물 철거 및 토지 인도 의무는 투자금 전체를 잃을 수 있는 중대한 위험 요소이므로, 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.