나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12993 [1] 서울특별시 강북구 수유동 49-70 빌드아르떼 비동 3층303호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남일감정 · 평가일 2025.08.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 ""수유초등학교"" 북측 인근에 위치하는 빌드아르떼 비동 3층 303호(전유면적 33.9㎡)로서 주위는 중.소규모점포 및 근린생활시설, 초등학교, 공원시설, 수유전통시장, 관공서 및 공공시설 등 기존주택 및 공동주택 등이 혼재하는 지역으로서 제반주거환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 출입 용이하며, 인근에 노선버스 및 마을버스 정류장, 우이신설선 화계역이 위치하며 거리 및 운행빈도 등으로 보아 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물내 3층 303호로서
외벽 : 치장대리석붙임마감
내벽 : 벽지도배 및 주방일부 타일마감
바닥 : 플로링보드마감
창호 : 하이샷시 이중창호임.

이용상태

도시형생활주택: (방2, 거실1, 주방1, 욕실겸화장실1, 발코니1)임.

설비내역

도시가스보일러에 의한 난방시설이고, 위생.급배수 및 급탕설비, 화재탐지기설비, 승강기설비, 1층 주차장시설 구비됨.

토지의 형상 및 이용상태

가로장방형의 토지로 인접토지와 등고평탄하며 건부지(도시형생활주택(단지형 다세대주택))로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측 및 북서측으로 노폭 약 6미터, 북동측으로 노폭 약 3미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은관할교육청에확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12993 (1)

소재지: 서울특별시 강북구 수유동 49-70 빌드아르떼 비동 3층 303호

용도: 도시형생활주택

감정가: 2억 6100만원

토지면적: 19.19㎡ (약 5.8평)

토지지분: 19.19㎡ (약 5.8평)

건물면적: 33.90㎡ (약 10.25평)

건물지분: 33.9㎡ (약 10.25평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

특이사항: 대항력있는 임차인, 선순위 임차권 존재

주의사항: (명시된 주의사항 없음)

특수물건정보: 대항력있는 임차인, 선순위 임차권 존재

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 강북구 수유동에 위치하며, 주위는 중소규모 점포, 근린생활시설, 초등학교, 공원, 전통시장, 관공서 및 기존 주택과 공동주택이 혼재된 지역입니다.

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있고 우이신설선 화계역이 위치하여 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됩니다.

북측으로는 수유초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

주변에 생활 편의시설로는 수유전통시장이 있으며, 다양한 상권이 형성되어 있습니다.

주변 지역은 도시지역, 제3종일반주거지역에 해당합니다.

반경 5km 이내에 혐오시설이 특별히 보고된 바는 없습니다.

1.3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 서울북부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경12993)으로, 채권액은 2억 9656만 7896원입니다.

등기부상 주요 권리로는 소유권보존, 공유자전원지분전부이전(매매)이 있으며, 을구에는 주택임차권이 존재합니다.

가장 중요한 권리사항은 '을3' 주택임차권으로, 권리자 이주연, 임차금액 2억 6250만원, 전입일자 2022년 4월 7일, 확정일자 2022년 3월 2일입니다.

이 임차권은 '인수' 사항으로, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

현재 등기부채권 총액은 2억 6250만원으로, 이는 을3 주택임차권의 보증금과 일치합니다.

박수영이라는 임차인이 있으나, 보증금 및 차임이 0원이고 대항력이 없어 본 경매 물건과는 직접적인 인수 관계가 없을 것으로 보입니다.

이주연 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 2억 6250만원이 본건의 감정가 2억 6100만원보다 높습니다. 따라서 매각으로 인한 배당 절차에서 보증금 전액을 변제받지 못할 가능성이 높으며, 잔액은 낙찰자가 인수하게 됩니다. 이는 투자 시 반드시 고려해야 할 매우 중요한 사항입니다.

1.4. 상권분석

본건이 속한 빌드아르떼 건물은 2019년 4월 사용승인된 도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로, 비교적 신축에 속합니다.

주변 시세 분석을 위해 제공된 최근 매매 정보를 보면 다음과 같습니다.

* 북한산그랑빌(686): 2008년식, 69.57㎡(약 21평), 4층, 2026년 6월 1일 거래가 2억 8200만원. 평당 약 1340만원.

* 동성하이츠빌라: 1992년식, 74.69㎡(약 22.6평), 4층, 2026년 6월 1일 거래가 1억 9200만원. 평당 약 850만원.

* 주영하이츠빌라: 1998년식, 73.23㎡(약 22.2평), 3층, 2026년 6월 1일 거래가 2억 4000만원. 평당 약 1080만원.

본건은 전용면적 33.90㎡(약 10.25평)으로, 제공된 비교 사례들에 비해 면적이 작습니다.

비교 사례들의 면적(약 21~22.6평)과 거래가(1억 9200만원 ~ 2억 8200만원)를 고려할 때, 평당 가격은 약 850만원에서 1340만원 사이로 형성되어 있습니다.

본건은 면적이 작지만 비교적 신축(2018년 준공)이라는 장점이 있습니다. 하지만 제시된 비교 사례들과의 직접적인 가격 비교는 면적 차이로 인해 제한적입니다.

감정가 2억 6100만원은 본건의 면적(약 10.25평) 대비 평당 약 2546만원으로, 주변 유사 면적대의 시세보다 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

1.5. 생활정보

* 위치 및 주위환경: 서울 강북구 수유동 소재 수유초등학교 북측 인근에 위치합니다.

* 교통: 차량 출입이 용이하며, 노선버스 및 마을버스 정류장, 우이신설선 화계역이 위치합니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물 중 3층 303호입니다.

* 내부 구조: 도시형생활주택으로 방 2개, 거실 1개, 주방 1개, 욕실겸화장실 1개, 발코니 1개로 구성되어 있습니다.

* 설비: 도시가스 보일러 난방, 위생·급배수 및 급탕 설비, 화재탐지기, 승강기, 1층 주차장 시설이 구비되어 있습니다.

* 주변 편의시설: 수유전통시장, 학교, 공원 등이 인접해 있어 생활이 편리합니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '대항력있는 임차인 이주연'이 존재하며, 그의 보증금 2억 6250만원이 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높다는 점입니다.

임차인의 보증금이 감정가를 초과하므로, 만약 임차인이 배당에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 낙찰자는 해당 미회수 금액을 추가로 부담해야 합니다.

이는 총 투자 비용이 상당히 증가할 수 있음을 의미하며, 투자 회수에 대한 불확실성을 높입니다.

최근 매매 사례들의 평당가가 본건의 감정가 대비 현저히 낮은 점은, 본건의 감정가 자체에 대한 재검토 또는 시장 가치와의 괴리가 있을 수 있음을 시사합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울 강북구의 신축 도시형생활주택으로 입지 및 건물 자체의 상태는 양호한 편입니다.

그러나 대항력 있는 임차인이 존재하고, 그의 보증금이 감정가를 초과하는 상황은 투자자에게 상당한 부담으로 작용합니다.

임차인에게 지급해야 할 보증금까지 고려한 총 투자 비용이 시세 대비 경쟁력이 있는지 면밀히 분석해야 합니다.

현재 감정가는 2억 6100만원이나, 임차인 인수분 보증금을 고려하면 실질적인 매입 비용은 이보다 훨씬 높아질 수 있습니다.

주변 시세와 비교했을 때, 본건의 전용면적이 작은 점과 임차인 리스크를 감안하면 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2019년 사용승인)로 건물 상태가 양호합니다.

* 편리한 교통과 풍부한 생활 인프라를 갖춘 지역에 위치합니다.

* 대항력 있는 임차인으로 인한 리스크를 매우 낮게 입찰하여, 향후 명도 완료 후 시세차익을 노릴 수 있는 가능성은 있습니다. (단, 총 투자 비용 및 명도 가능성 면밀히 검토 필요)

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 2억 6100만원입니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 보증금(2억 6250만원)이 감정가를 초과하며, 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높다는 점을 최우선으로 고려해야 합니다.

따라서 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외한 순수 물건의 시장 가치 또는 감정가를 기준으로 산정하되, 잠재적 리스크에 대한 충분한 할인율을 적용해야 합니다.

주변 시세 및 면적 차이, 그리고 높은 임차인 리스크를 감안하여, 본 물건의 순수한 가치에 대한 보수적인 접근이 필요합니다.

위 사항들을 종합적으로 고려했을 때, 현재 시점에서의 합리적인 예상 입찰가는 2억원 수준에서 신중하게 결정하는 것이 바람직하다고 판단됩니다.

이는 임차인 인수 보증금을 제외한 물건 자체의 가치에 대한 평가이며, 실제 총 매입 비용은 낙찰가에 인수되는 보증금을 합산하여 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.