나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51831 [1] 서울특별시 성동구 마장동 816-31 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한주감정 · 평가일 2025.08.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성동구 마장동 ""동마중학교"" 북서측 인근에 위치하고, 주변은 단독주택,
다세대주택, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 인근까지 차량출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 ""왕십리역"" 등 소재함.

형태 및 이용상태

인근지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

동측으로 노폭 약 1.5m 내외의 포장도로(막다른 도로)와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 교육환경보호구역(최종확인은 성동교육청에 반드시
확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설
보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(관련사항 문의(국가철도공단
시설계획처 042-607-4307))<철도안전법>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계
미상임
2)기타
-

건물감정평가요항표

건물의 구조

세멘부록조 세멘와즙 평가건주택 1동(사용승인일: 1967.01.20)으로서,
외벽은 세멘몰탈 마감 등
내벽은 벽지 마감 등
창호는 섀시창호 마감 등임.

이용상태

주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수, 도시가스에 의한 난방설비 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

후첨 ""건물개황도"" 참조

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계
미상임.

2)기타
-

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(일층소재 부록조 거실등 약12㎡) 포함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51831 (1)

* 소재지: 서울특별시 성동구 마장동 816-31

* 용도: 단독주택

* 감정가: 638,328,750원

* 토지 면적: 79.00㎡ (약 23.9평)

* 건물 면적: 36.63㎡ (약 11.1평)

* 건물 제시외 면적: 12.00㎡ (약 3.6평) - 일층 소재 부록조 거실 등 포함

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 건물 사용승인일: 1967년 1월 20일

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 성동구 마장동 "동마중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

* 교통상황: 본건 인근까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 "왕십리역" 등이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 인접 도로상태: 동측으로 노폭 약 1.5m 내외의 포장도로(막다른 도로)와 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 철도보호지구로 지정되어 있음.

3. 권리분석

* 권리 분석 요약: 등기부등본상 말소기준권리(을8, 근저당권, 2023.09.06 접수) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정임.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 1985년 05월 31일

* 대항력: 있음

* 비고: 대항력 있는 임차인이 존재하나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 인수 여부 및 권리관계 파악에 신중한 접근이 필요함. (반드시 인수 보증금 합계 0원)

* 등기부 요약:

* 토지 및 건물 등기부상 소유권 변동 이력이 확인됨.

* 말소기준권리인 2023년 09월 06일자 주식회사 제이알은성대부의 근저당권(360,000,000원) 외 다수의 가압류, 압류, 근저당, 임의경매 등이 등기되어 있으나, 모두 매각으로 소멸될 예정임.

* 등기부채권 총액: 386,796,997원

4. 상권분석

* 주변 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 정보는 주로 2014년~2018년에 건축된 다세대주택이며, 전용면적 26.64㎡ ~ 42.91㎡ 범위에서 27,000만원 ~ 38,000만원에 거래된 것으로 나타남. (평당 약 2,920만원 ~ 3,350만원 수준)

* 본건은 1967년 건축된 단독주택으로, 건축 연식 및 물건 종류(단독주택 vs 다세대주택)에서 차이가 있어 직접적인 시세 비교는 어렵다는 점을 고려해야 함.

* 본건 토지 면적(79.00㎡) 대비 건물 면적(36.63㎡) 비율을 고려할 때, 향후 증축 또는 신축 가능성을 잠재적 가치로 평가할 수 있음.

* 마장동 일대는 재개발 기대감 등으로 인해 지속적인 관심이 필요한 지역임.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 왕십리역 인근으로 대중교통 이용이 편리함.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용 가능.

* 교육시설: "동마중학교" 북서측 인근에 위치. (성동교육청을 통한 교육환경 보호구역 최종 확인 필요)

* 주변 환경: 마장동 축산물 시장 인근에 위치하여 소음, 냄새 등 주거 환경에 영향을 줄 수 있음.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 대항력 있는 임차인 이 (1985년 전입)의 존재는 법률적, 명도 과정에서의 예상치 못한 변수를 야기할 수 있음. 명확한 권리관계 확인 및 명도 절차에 대한 철저한 준비가 필요함.

* 건물 노후도: 1967년 준공된 건물로, 상당한 노후화가 진행되었을 가능성이 높음. 내부 수리 및 유지보수에 추가적인 비용이 발생할 수 있음.

* 건축물 용도/구조 제한: 제2종일반주거지역(7층 이하), 교육환경보호구역, 철도보호지구 등 각종 도시계획법규에 따른 건축 행위 제한이 있을 수 있으므로, 향후 개발 계획 시 성동구청 및 관련 기관에 확인 필요.

* 협소한 도로: 본건에 접한 도로(1.5m)가 협소하여 차량 진출입이나 건축 시 제약이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 성동구 마장동에 위치한 단독주택으로, 왕십리역 인근의 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 감정가는 약 6억 3천만원대이며, 토지 면적 대비 건물 면적이 작아 향후 토지 활용 가능성을 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 1967년 준공으로 인한 건물의 노후도, 협소한 접도, 각종 도시계획법규상 제한 사항이 잠재적 리스크로 존재합니다. 특히, 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 과정에서 예상치 못한 부담을 줄 수 있으므로, 이에 대한 면밀한 검토와 대비가 필수적입니다. 유사한 유형의 다세대주택 거래 사례를 고려할 때, 본건의 시장 가치는 토지 가치와 함께 신중하게 평가되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 도심 입지: 서울 중심부(성동구)에 위치하여 직주근접성이 우수하며, 지하철 왕십리역 등 교통망이 발달하여 투자 가치가 높음.

* 토지 가치 상승 잠재력: 단독주택으로 넓은 토지(79.00㎡)를 확보하고 있어, 향후 신축 또는 증축을 통해 건물 가치 상승을 기대할 수 있음.

* 개발 가능성: 주변 지역의 개발 및 정비 사업 진행 가능성을 고려할 때, 장기적인 관점에서 토지 가치 상승이 기대됨.

9. 예상 입찰가

종합적인 분석 결과, 본건은 우수한 입지 조건에도 불구하고 건물의 노후도, 대항력 있는 임차인(보증금/차임 0원), 향후 개발 관련 규제 등의 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 또한, 비교 대상 물건으로 제시된 다세대주택과의 직접적인 가격 비교에 한계가 있습니다.

따라서, 본 물건의 입찰가를 산정함에 있어 이러한 리스크 요인을 충분히 반영하여 보수적인 접근이 필요합니다.

인수 보증금(0원)을 제외한 예상 입찰가는 감정가 638,328,750원을 기준으로, 약 70% ~ 80% 수준인 450,000,000원 ~ 550,000,000원 사이에서 신중하게 검토하는 것을 권장합니다.

최종 입찰가는 현장 조사, 임차인과의 협의 결과, 경쟁 입찰 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.