나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51727 [1] 서울특별시 은평구 역촌동 80-70 더라온 6층601호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효산감정 · 평가일 2025.08.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 역촌동 소재 ""역촌초등학교"" 서측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택, 단독주택 및 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로서, 제반
주위 환경은 대체로 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 응암역(지하철6호선)이 소재
하는 등 대중교통 사정은 대체로 양호한 편임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 지하1층/지상6층 건물 내
제6층 제601호로서,

외벽 : 벽돌 치장쌓기 및 일부 석재 붙임 마감 등
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대)으로 이용중임.
(구조는 후첨 ""내부구조도"" 참조.)

설비내역

기본 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 무인택배함, 도시가스설비, 난방설비 등이
갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 정방형의 토지로서, 다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대)
건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보
호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀
억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항 미상이나, 등기사항전부증명서상 주택임차권이 아래와 같이 설정되어 있으며,
2024년 12월 27일자로 임차권경정이 되어있는 바, 경매 참여시 참고하시기 바람.

임차보증금 : 금257,200,000원(2022.4.28.금12,200,000원 증액)
범 위 : 전유부분 전부
임대차계약일자 : (1)2020.4.8.(2)2022.4.28.
주민등록일자 : 2020년5월21일
점유개시일자 : 2020년5월21일
확정일자 : (1)2020.4.27.(금245,000,000원)(2)2022.5.6(금12,200,000원 증액한
금257,200,000원)
임차권자 : 김**

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

* 사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51727 (1)

* 소재지: 서울특별시 은평구 역촌동 80-70 더라온 6층601호

* 건물명: 더라온

* 용도: 도시형생활주택 (주거지역 내 다세대주택/단지형다세대)

* 건축년도: 2019년 (사용승인일 2019.10.18)

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 20.39㎡ (약 6.17평)

* 건물면적: 33.33㎡ (약 10.08평)

* 건물 전용면적: 33.33㎡

* 건물 총면적: 638.02㎡ (건축물표제부 기준)

* 토지 연면적: 638.02㎡ (건축물표제부 기준)

1.3. 기타 기본 정보

* 감정가: 266,000,000원

* 경매구분: 부동산강제경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

* 특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 본건은 서울특별시 은평구 역촌동 소재 "역촌초등학교" 서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 다세대주택, 단독주택, 다가구주택 및 근린생활시설이 혼재하는 주거지역으로, 전반적인 주거환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

* 인근에 노선버스정류장 및 응암역(지하철 6호선)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 차량 진출입이 가능하며, 인근 도로는 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 도로 접근성

* 본건은 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 및 보행 접근이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 갑1 (등기 접수 2019-11-01)

* 공유자전원지분전부이전: 갑2 (등기 접수 2020-05-21)

* 가압류 (말소기준권리): 갑3, 주택도시보증공사, 20,000,000원 (등기 접수 2024-03-29)

* 강제경매: 갑4, 주택도시보증공사, 257,200,000원 (등기 접수 2025-07-28), 사건번호 2025타경51727

* 주택임차권: 을4, 김정현, 257,200,000원 (등기 접수 2024-08-14) - 말소 예정

* 임차권경정: 을4-2 (등기 접수 2024-12-30) - 말소 예정

* 총 등기부채권액: 277,200,000원

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 김 (주택도시보증공사(HUG) 인수조건 변경 확인됨)

* 임차보증금: 257,200,000원

* 주민등록일자: 2020년 5월 21일

* 점유개시일자: 2020년 5월 21일

* 확정일자: 2020년 4월 27일 / 2022년 5월 6일 (증액분 포함)

* 대항력: 없음 (주택임차권이 말소 예정이며, HUG 인수조건 변경 확약서 제출됨)

3.3. 권리 인수 여부

* 말소기준권리(갑3, 가압류)보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 임차인 김 의 주택임차권(을4)은 말소 예정이며, HUG로부터 제출된 확약서에 따라 임차인은 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하였으며, HUG는 전액 변제받지 못하더라도 임차권 등기를 말소해주기로 하였습니다.

* 따라서 본 경매 물건 인수 시 임차보증금 관련 부담은 없을 것으로 판단됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 역촌동 지역의 다세대주택 매매가는 2026년 5월 기준으로 29.52㎡(1991년식)가 1억 4,900만원, 25.81㎡(2012년식)가 1억 5,500만원, 48.3㎡(2016년식)가 3억 3,000만원 수준으로 형성되어 있습니다.

* 본건은 2019년에 건축된 더라온 건물 내 33.33㎡(약 10.08평)의 도시형생활주택으로, 감정가는 2억 6,600만원입니다. 신축 연식과 비교적 넓은 전용면적을 고려할 때, 유사한 조건의 인근 신축(2016년식 48.3㎡) 매매가(3억 3,000만원)와 비교 시 감정가는 합리적인 수준으로 평가됩니다.

4.2. 건물 특징

* 본건이 속한 '더라온' 건물은 2019년에 건축된 철근콘크리트 구조의 도시형생활주택입니다.

* 건물은 지하 1층, 지상 6층 규모이며, 본건은 6층에 위치합니다.

* 내부에는 기본 위생 및 급배수설비, 승강기, 소방설비, 무인택배함, 도시가스, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 교육시설

* "역촌초등학교"가 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 주거지역 내에 위치하며 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 건물 설비

* 건물 내 승강기, 무인택배함, 도시가스, 난방설비 등 현대적인 생활 편의 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한사항

* 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역(관할 교육청 확인 필요), 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 이러한 지역적 특성은 향후 건축이나 개발 행위에 일부 제한을 줄 수 있습니다.

6.2. 기타 리스크

* 임차인의 대항력이 없는 것으로 분석되었으나, HUG와의 조건 변경에 따른 세부 이행 여부를 재확인할 필요는 있습니다.

* 감정가 대비 시세 비교 시, 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성도 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 은평구 역촌동에 위치한 신축 도시형생활주택으로, 역촌초등학교 인근에 자리하여 주거 환경이 양호하고 지하철 6호선 응암역 이용이 편리합니다. 권리관계상 임차인의 대항력이 없어 낙찰 후 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다. HUG 인수조건 변경으로 인한 절차적 특이사항이 있으나, 임차보증금 인수 부담이 없는 점은 긍정적입니다. 다만, 제2종일반주거지역(7층 이하) 등 토지이용계획상의 제한사항과 감정가 수준을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축(2019년 건축) 건물에 위치하여 내부 상태 및 시설 이용이 양호합니다.

* 지하철 6호선 응암역 접근성이 좋고, 역촌초등학교 등 생활 편의시설이 인접해 있습니다.

* 임차인의 대항력이 없으며 HUG 인수조건 변경으로 인해 낙찰 후 임차보증금 인수 부담이 없습니다.

* 지역 내 개발 및 재건축 사업 추진 움직임(예: 역촌동 구산역세권 재개발 등)이 있어 향후 지역 가치 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 2억 6,600만원입니다. 제공된 주변 시세 정보를 바탕으로 분석한 결과, 본건은 2019년식의 비교적 신축 건물이며 6층에 위치하고 있어, 2016년식 48.3㎡ 건물(6층, 3억 3,000만원)의 거래 사례를 참고할 때, 면적 대비 가격 메리트를 고려할 수 있습니다. 임차인 보증금 인수 부담이 없는 점을 감안하여, 감정가의 85%~95% 수준을 고려한 입찰가 산정이 가능합니다.

* 예상 입찰가 범위: 2억 2,610만원 ~ 2억 5,270만원

* 권장 입찰가: 2억 5,000만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.