나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51723 [1] 서울특별시 서대문구 홍은동 400-3 디에이원파크 5층502호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성북감정 · 평가일 2025.08.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서대문구 홍은동 소재 ""명지전문대학"" 남측 인근에 위치하며, 주위는
상업업무시설, 근린생활시설, 주상용부동산, 교육시설 등이 소재함.

교통상황

인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 구분건물 내 5층 502호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

집합건축물대장상 오피스텔임.

설비내역

냉난방설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 옥내소화전, 기계식주차시설
등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로서, 구분건물의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 가좌로와 접하며 차량으로 접근이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2012-08-09), 제3종일반주거지역(2020-02-27), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축
사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(문의
건축과)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인관할
교육청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257M)<군사기지 및
군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 등은 미상임.
- 주택임차권등기 되어 있음(등기사항전부증명서 참고).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51723 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한국주택금융공사

감정가: 279,000,000원

1.2. 물건 상세

소재지: 서울특별시 서대문구 홍은동 400-3 디에이원파크 5층 502호

용도: 오피스텔

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 토지 정보

토지면적: 12.52㎡ (약 3.79평)

토지지분: 12.52㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지 형상 및 이용상태: 가장형 토지로서, 구분건물의 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역(2012-08-09), 제3종일반주거지역(2020-02-27), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 건축선.

1.4. 건물 정보

건물면적: 32.70㎡ (약 9.89평)

건물지분: 32.7㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 5층 502호입니다. 외벽은 석재붙임 마감이며, 창호는 샷시입니다.

주요 용도 (집합건축물대장): 오피스텔, 소매점, 다세대주택 (주 용도: 업무시설)

사용승인일: 2019-10-07

총 층수: 14층 (본건 5층)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 서대문구 홍은동 소재 "명지전문대학" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 상업업무시설, 근린생활시설, 주상용부동산, 교육시설 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 북동측으로는 가좌로와 접하고 있어 차량으로의 접근성도 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

등기부 상 을구에 주택임차권(정선영)이 등기되어 있으나, 말소 예정입니다. 갑구에는 가압류(주택도시보증공사, 말소기준권리), 압류(서초세무서장, 말소 예정), 강제경매(한국주택금융공사) 등이 등기되어 있습니다.

등기부채권 총액: 1,551,000,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 정

보증금: 272,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-01-03

확정일자: 2021-12-14

배당신고일자: 2024-01-05

대항력: 없음

비고: 1차 보증금 증액분 17,000,000원 포함된 금액으로 보입니다.

3.3. 말소기준권리

갑5 가압류 (주택도시보증공사, 2023-09-08)

3.4. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 물건명세서에 지상권 개요는 별도 기재 없음)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업/업무 시설

본건이 위치한 서대문구 홍은동 일대는 상업업무시설 및 근린생활시설이 밀집되어 있어 일반적인 상권이 형성되어 있습니다. 명지전문대학 인근으로 젊은층을 대상으로 한 상권의 잠재력도 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변 상업 지역에 다양한 편의시설이 입점해 있을 것으로 예상되며, 일상생활에 필요한 편의성을 제공합니다.

5.2. 교육시설

"명지전문대학"이 인근에 위치하여 관련 교육 인프라를 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 대로3류 접합, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 건축선 등 다양한 도시계획적 규제를 받고 있습니다. 특히, 교육환경 보호에 관한 법률상 상대보호구역은 건축 및 용도 제한이 있을 수 있으므로, 건축과 등 관련 부서에 추가 확인이 필요합니다.

6.2. 임차 관련 리스크

임차인 정 은 대항력이 없으므로 원칙적으로 매각으로 인해 임차권이 소멸됩니다. 그러나 임차인이 보증금 272,000,000원을 배당받지 못할 경우, 채권으로 남게 되며 이는 낙찰자에게 부담이 될 수 있습니다. 물건명세서상 임차권 등기 말소 조건부 매각 조건이 있으나, 잔여 보증금 발생 시 원만한 해결을 위한 추가적인 확인과 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 서대문구 홍은동에 위치한 오피스텔로, 명지전문대학 인근에 자리하여 안정적인 임대 수요가 기대됩니다. 2019년 사용승인된 비교적 신축 건물로 내부 상태 및 관리 측면에서 긍정적인 요소를 갖추고 있습니다. 권리관계 상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 대부분 소멸될 것으로 보이나, 대항력 없는 임차인의 보증금 272,000,000원에 대한 잠재적 리스크는 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 명지전문대학 인근으로 안정적인 임대 수요 확보 가능성.

* 비교적 신축 건물로 관리 상태 양호 기대.

* 토지와 건물을 일괄 매각받아 소유권 확보 용이.

* 주변 시세 및 감정가를 고려하여 경쟁력 있는 가격으로 낙찰 시 시세차익 기대.

9. 예상 입찰가

감정가: 279,000,000원

건물 전용면적: 32.70㎡ (약 9.89평)

임차인 총 보증금(대항력 없음): 272,000,000원

현 시세 분석 결과, 주변 유사 물건 거래 사례를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 적정 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이하에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다. 대항력 없는 임차인의 보증금 존재 리스크를 감안하여, 예상 입찰가는 270,000,000원 ~ 285,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.