나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11264 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 108-19 혜성팰리스 제7층 제701호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백감정 · 평가일 2025.08.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 '서울매봉초등학교' 북동측 인근에 위치하는 부동산(구분건물)으로서, 주위는 다세대주택, 연립주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 입지여건 무난한 편임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 제7층 제701호로서,
- 외벽 : 석재 붙임 마감 등
- 창호 : 하이샷시 창호 마감임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중임. (후첨""건물내부구조도""참조)

설비내역

기본적인 위생 설비 및 급배수 설비, 소화 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 도시가스 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 2필 일단의 사다리형 토지로서, ""공동주택(도시형생활주택(단지형다세대주택-20세대),제2종근린생활시설(사무소-2호))"" 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 8M, 동측으로 폭 약 5M의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

개봉동 108-19, 108-20 : 공히
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지, 지목 도로 한정)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11264 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 108-19 혜성팰리스 제7층 제701호

용도: 도시형생활주택

감정가: 236,000,000원

면적:

* 토지: 15.53㎡ (약 4.70평)

* 건물: 24.77㎡ (약 7.49평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물 정보:

* 건물명: 혜성팰리스

* 준공년월: 2019년 9월

* 구조: 철근콘크리트구조

* 층수: 7층 건물 중 제7층

1.1. 입지조건

위치: 서울특별시 구로구 개봉동 소재 '서울매봉초등학교' 북동측 인근에 위치합니다.

주위 환경: 다세대주택, 연립주택 및 각종 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역으로, 제반 입지 여건은 무난한 편입니다.

교통: 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도로: 본건 토지는 북측 약 8미터, 동측 약 5미터의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

학군: 서울매봉초등학교가 도보로 접근 가능한 거리에 위치합니다.

도시계획: 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 소로2류(폭 8m~10m)에 해당하며, 장애물 제한 구역, 교육환경 보호 구역, 상대 보호 구역, 소규모주택정비 관리지역 등 관련 법규의 적용을 받습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2023년 2월 28일자 인천세무서장의 압류(갑3)가 말소기준권리가 됩니다.

소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦은 모든 권리(주택임차권, 압류, 강제경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 유 (주택도시보증공사)

* 보증금: 220,000,000원

* 전입일자: 2021년 11월 22일

* 확정일자: 2021년 11월 3일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경에 따라, 임차인 및 주택임차권승계인인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 이는 매수인에게 임차보증금 관련 인수 부담이 없음을 의미합니다.

1.3. 상권분석

건물 특성: 본 물건은 2019년 9월 준공된 혜성팰리스 건물 내 제7층 제701호로, 도시형생활주택(단지형 다세대주택, 20세대) 및 제2종 근린생활시설(사무소)로 이용 중입니다.

주변 시세: 최근(2026년 7월) 인근 지역의 다세대 주택 매매 사례를 분석한 결과, 전용면적 약 41.52㎡(약 12.6평)가 13,950만원, 약 51.48㎡(약 15.6평)가 25,000만원, 약 58.32㎡(약 17.6평)가 21,000만원에 거래되었습니다. 본건 건물면적 24.77㎡(약 7.49평)를 기준으로 평당 가격을 추정하면 약 8,300만원에서 12,000만원 선으로 예상됩니다.

시세 대비 감정가: 본 물건의 감정가는 236,000,000원으로, 분석된 주변 시세보다 상당히 높은 수준입니다.

1.4. 생활정보

내외부 마감: 건물 외벽은 석재 붙임 마감, 창호는 하이샷시 창호로 마감되었습니다.

내부 설비: 기본적인 위생 설비, 급배수 및 배수 설비, 소화 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 도시가스 설비 등이 구비되어 있습니다.

편의시설: 건물 인근에 근린생활시설이 위치하고 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 마트, 병원 등 주요 편의시설은 도보 또는 차량 이동이 필요합니다.

주변 환경: 서울매봉초등학교가 인근에 위치하며, 주거 지역이므로 비교적 조용하고 정돈된 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수 조건: HUG 인수 조건 변경으로 매수인에게 임차보증금 잔액 부담이 없다는 점은 긍정적이나, 혹시 모를 해석상의 차이나 추가적인 확인이 필요한 부분이 있는지에 대한 철저한 검토가 필요합니다.

감정가와 시세 차이: 감정가가 주변 실거래가 대비 높아, 낙찰 후 시세 차익을 기대하기는 어려울 수 있습니다. 따라서 매입 후 시세 하락 가능성 등을 염두에 두어야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2019년 신축된 혜성팰리스 도시형생활주택으로, 비교적 현대적인 건물 상태와 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리관계가 명확하고 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 특히, HUG 인수 조건은 매수인에게 유리하게 작용하여 임차보증금에 대한 추가적인 부담이 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 현재 감정가가 주변 시세 대비 높게 책정되어 있어, 시세 수준에서의 안정적인 매입을 목표로 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 건물: 2019년 준공으로 건물 노후도가 낮아 유지보수 부담이 적습니다.

안정적인 주거 입지: 초등학교 인근의 주거 밀집 지역으로 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

권리관계 명확성: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 절차 진행이 수월할 것으로 보입니다.

HUG 조건: 매수인이 임차보증금 잔액에 대한 인수 부담이 없다는 점은 중요한 투자 포인트입니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 236,000,000원

주변 시세 (추정): 약 83,000,000원 ~ 120,000,000원

HUG 인수 관련 조건: 매수인이 임차보증금 잔액에 대한 부담 없음.

분석: 본 물건의 가장 두드러진 특징은 감정가(236,000,000원)와 추정되는 주변 시세(약 8,300만원~12,000만원) 간의 큰 차이입니다. HUG 인수 관련 조건이 매수인에게 명확히 유리하다고 판단될 경우, 시세에 근접한 가격으로 입찰하는 것이 합리적입니다. 그러나 경매 시장에서는 감정가 대비 낙찰률이 변동하므로, 이를 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 예상 입찰가 범위: 150,000,000원 ~ 180,000,000원

본 범위는 주변 시세(약 1억 2천만원)를 상회하지만, 감정가(2억 3천 6백만원)보다는 현저히 낮은 수준입니다. 실제 입찰 시에는 HUG 관련 조건에 대한 최종 확인을 마친 후, 현장 조사 및 경쟁 상황을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.