나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11269 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동6가 121-10 신현빌6차 제6층 제603호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 화정 · 평가일 2025.08.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동6가 소재 ""서울영중초등학교"" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 비교적 원거리에 '영등포시장역(지하철5호선)"" 등이 소재하고 있어 대중교통 이용여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물내 제6층 제603호로서,
(사용승인일: 2021.04.26)

외벽: 석재붙임 마감 등
내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등
창호: 하이샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 오피스텔(후첨 ""내부구조도"" 참조)로 이용중에 있습니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 주차장시설, 기계식주차시설 및 도시가스에 의한 개별난방시설 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접대지와 등고평탄한 2필지 일단의 부정형 토지로서 오피스텔 건부지로 이용중에 있습니다.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6~8m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

[121-10번지]
도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(도시계획과문의), 도로(접합) 가축사육제한구역
((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m
(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>.

[126-22번지]
도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(도시계획과문의) 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역
<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11269 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 영등포동6가 121-10 신현빌6차 제6층 제603호

용도: 오피스텔

감정가: 381,000,000원

토지면적: 11.82㎡ (약 3.58평)

토지 지분: 11.82㎡ (약 3.58평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 32.22㎡ (약 9.75평)

건물 지분: 32.22㎡ (약 9.75평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 건축물 기본 정보

건물명: 신현빌6차

주용도: 업무시설 (오피스텔)

총 층수: 11층

해당 층수: 6층

건축구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2021년 04월 26일

전용면적: 32.22㎡ (약 9.75평)

공급면적: (자료 없음)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동6가에 소재하며, '서울영중초등학교' 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있습니다. 비교적 원거리에 지하철 5호선 '영등포시장역'이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

2.3. 건물 및 토지 상태

건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물 중 6층 제603호입니다. 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 하이샷시창호로 되어 있습니다. 토지는 인접 대지와 등고평탄한 2필지 일단의 부정형 토지로 오피스텔 건부지로 이용 중입니다. 본건 남측으로 노폭 약 6~8m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역에 속하며, 도로, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m), 과밀억제권역 등의 규제를 받습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2023년 07월 13일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(채권금액: 568,000,000원)입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 전세권 등은 말소기준권리보다 후순위이므로 소멸됩니다.)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (최 )

* 보증금: 370,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업자등록일): 2021년 08월 02일

* 확정일자: 2021년 07월 14일

* 배당신고일자: 2023년 08월 23일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다.

3.4. 권리분석 종합 의견

말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 임차인 최 는 대항력이 없으며, HUG 인수 조건 변경으로 인해 보증금 반환에 대한 부담은 없을 것으로 판단되나, 세부 조건 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건이 위치한 영등포동6가 지역은 주거용 오피스텔과 다세대주택, 그리고 다양한 근린생활시설이 혼재된 복합 상권입니다. 영등포시장역을 중심으로 상업 및 업무 기능이 발달해 있으며, 주변에 소규모 상점, 식당, 마트 등이 분포하고 있습니다.

4.2. 상권 현황

지속적인 도시 개발 및 재정비 사업 추진으로 인해 상권 활성화가 기대되는 지역입니다. 특히 영등포 시장 주변은 전통적으로 유동인구가 많은 지역으로, 오피스텔 및 상가 수요가 꾸준할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 쇼핑: 영등포농협 하나로마트 영등포시장역점, 진로식자재마트, 이마트 영등포점 등 다양한 마트 및 쇼핑 시설 이용이 편리합니다.

* 교통: 지하철 5호선 영등포시장역이 비교적 가까운 거리에 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 접근성이 양호합니다.

* 교육: 서울영중초등학교가 인접해 있으며, 통학이 용이합니다.

5.2. 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 인근에 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 및 특이사항

HUG 인수조건 변경 사항과 임차인 관련 주의사항을 반드시 숙지해야 합니다. 매수인은 임차인(주택도시보증공사)이 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각되므로, 이에 대한 인수 금액은 없으나 명도 과정에서의 추가적인 확인 및 협의가 필요할 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한

해당 토지는 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등 다양한 도시계획상의 제한을 받고 있어 향후 재건축 또는 증축 시 고려해야 할 사항입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축(2021년 사용승인)된 오피스텔로, 비교적 좋은 입지 조건과 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 임차인 관련 특이사항과 HUG 인수조건을 면밀히 검토해야 하나, 해당 조건으로 인해 매수인에게 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 신축 건물이라는 점은 장점이나, 권리관계 및 특수물건 정보에 대한 철저한 확인 후 입찰을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 오피스텔: 2021년 준공되어 건물의 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 양호한 입지: 서울영중초등학교 인근이며, 영등포시장역 등 교통 및 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 권리관계 명확성: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸되며, 임차인 관련 인수 부담이 없습니다.

* 개발 호재: 영등포 재정비촉진구역 인근에 위치하여 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 본 건의 감정가는 381,000,000원입니다. 인근 유사 오피스텔들의 시세를 종합적으로 고려할 때, 동일 면적의 오피스텔 매매 시세는 대략 3억 8천만 원대에서 형성되어 있습니다. HUG 인수 조건 변경으로 매수인에게 인수되는 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 하되 주변 시세 및 물건의 가치를 종합적으로 판단하여 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 370,000,000원 ~ 390,000,000원 범위에서 고려해볼 수 있습니다. 실제 입찰 시에는 해당 물건의 명도 용이성, 추가적인 수리 비용, 향후 시장 변화 가능성 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.