나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10832 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동1가 144 헤렌어반 제4층 제410호 도시형생활주택 경매

매각기일: 2026-04-01

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10832 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동1가 144 헤렌어반 제4층 제410호 도시형생활주택 경매

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서울남부지방법원 경매10계 2025타경10832 | 소재지: 서울특별시 영등포구 경인로114가길 14 헤렌어반, 제4층 제410호 | 감정가: 127,000,000원 | 최저가: 101,600,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 서울남부지방법원 2025타경10832 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10832 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 영등포동1가 144 헤렌어반 제4층 제410호

용도: 도시형생활주택

감정가: 127,000,000원

토지면적: 6.05㎡ (약 1.83평)

건물면적: 13.33㎡ (약 4.03평) - 전용면적 기준

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

특이사항: 대항력 있는 임차인 존재

주의사항: 신청채권자의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각. 한국토지주택공사의 주택임차권 승계인 서울보증보험 주식회사는 매수인에 대하여 배당받지 못한 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다.

건물 사용승인일: 2011년 11월 10일

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동1가에 위치하며, 지하철 1호선과 5호선 환승역인 신길역이 도보 가능한 거리에 있어 교통이 편리합니다. 주변으로는 다세대주택, 오피스텔, 아파트 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 영등포로터리를 중심으로 상업 및 주거 기능이 복합된 지역입니다. 차량 진출입이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용 또한 편리합니다. 또한, 타임스퀘어, IFC몰 등 주요 쇼핑 및 문화시설과의 접근성도 우수합니다.

1.3. 권리분석

본건에는 대항력 있는 임차인이 존재하나, 매각 시 임차보증금 반환에 대한 특별한 조건이 붙어 있습니다. 매각기일까지 임차인이 임차보증금 전액을 배당받지 못하면 매수인에게 대항할 수 있습니다. 그러나 본 건의 경우, 한국토지주택공사의 주택임차권 승계인인 서울보증보험 주식회사가 매수인에 대해 배당받지 못한 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 이는 매수인이 임차보증금 반환 의무를 부담하지 않음을 의미하며, 권리 관계가 비교적 명확하게 정리될 가능성이 높습니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 영등포동1가 일대는 주거 시설과 근린생활시설이 혼합된 지역입니다. 영등포 로터리 주변으로 상권이 형성되어 있으며, 최근 골목형 상점가로 지정되는 등 상권 활성화를 위한 노력이 이루어지고 있습니다. 대형 쇼핑몰인 타임스퀘어와 영등포 시장이 인접해 있어 유동 인구가 풍부하며, 다양한 상업 시설 이용이 가능합니다. 또한, 신길역 및 영등포역 역세권에 위치하여 직주근접의 이점을 가지며, 오피스 및 상업 시설 종사자들을 대상으로 한 배후 수요가 기대됩니다.

1.5. 생활정보

건축물은 철근콘크리트구조 10층 건물 중 제4층에 위치하며, 2011년 11월 10일에 사용 승인되었습니다. 도시형생활주택으로 이용 중이며, 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기, 주차 설비를 갖추고 있습니다. 전용면적 약 4.03평 (13.33㎡)으로 소형 주거 공간입니다. 주변 환경은 보통 수준이며, 영등포로터리 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인의 존재는 명도 과정에서 변수가 될 수 있으나, 본 건은 임차인의 대항력 포기 조건으로 매각되어 명도 부담은 적을 것으로 예상됩니다. 토지이용계획 상으로는 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 철도보호지구 등 다수의 법규적 제한이 있습니다. 이는 향후 건축 또는 개발 시 영향을 줄 수 있는 요소입니다. 영등포로터리 고가차도 철거 공사(2024년 11월 ~ 2026년 6월 예정)로 인해 일시적으로 교통 혼잡이 발생할 수 있으나, 장기적으로는 지역 환경 개선에 기여할 수 있습니다. 현재까지 파악된 주변 시설 중 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울 영등포의 역세권에 위치한 소형 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나, 임차보증금 관련 조건으로 인해 매수인에게 명도 부담은 크지 않을 것으로 판단됩니다. 다양한 도시계획적 제한 사항이 존재하지만, 현황 용도인 도시형생활주택으로서의 가치는 유지될 것으로 보입니다.

1.8. 투자 포인트

* 우수한 교통 여건: 지하철 1, 5호선 신길역, 영등포역 인접으로 서울 주요 지역 접근성 우수.

* 강남 및 여의도 접근성: 여의도와의 인접성으로 직주근접 수요 기대.

* 주변 상권 활성화: 영등포 로터리 및 타임스퀘어 인접으로 생활 편의성 및 유동 인구 풍부.

* 정리된 권리 관계: 임차인의 대항력 포기 조건부 매각으로 명도 부담 최소화.

* 합리적인 감정가: 소형 주택으로서 비교적 낮은 진입 장벽 [127,000,000원].

법원 정보

서울남부지방법원 경매10계