나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11148 [1] 서울특별시 강서구 방화동 250-34 이프아이방화 제5층 제502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나무 · 평가일 2025.08.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 ""서울송화초등학교"" 북서측 인근에 소재하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 아파트단지 등이 소재하는 주거지대로서 제반 여건은 보통시됨.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 용이하며 인근에 지하철 9호선 ""신방화역"" 및 노선 버스정류장이 소재하는 바, 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상5층 내 제5층 제502호로서,
외벽: 스타코 마감 등,
내벽: 내부 인테리어 마감 등,
창호: 샷시창호 마감 등임.

이용상태

다세대주택(방2, 거실 겸 주방, 욕실1, 다용도실 등)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수 설비, 승강기 등의 설비가 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

-

인접 도로상태등

-

토지이용계획 및 제한상태

방화동 250-34 : 도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>




방화동 251-33 : 도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

임차인 및 임차보증금반환채권승계인 한국주택금융공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11148 (1)

물건종별: 다세대주택

감정가: 257,000,000원

토지면적: 25.91㎡ (약 7.84평)

건물면적: 29.17㎡ (약 8.82평)

매각구분: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 강서구 방화동 250-34 이프아이방화 제5층 제502호

건물명: 이프아이방화

건물구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상5층 내 제5층 제502호

건축연도: 2019년 사용승인 (2019년 8월 8일 건축 허가)

이용상태: 방 2, 거실 겸 주방, 욕실 1, 다용도실 등 다세대주택으로 이용 중

1.3. 매각 정보

채권자: 한OOOOOOO (한국주택금융공사)

매각조건: HF 인수조건 변경, 임차인 및 임차보증금반환채권 승계인 한국주택금융공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 서울특별시 강서구 방화동에 소재하며, 주변은 다세대주택, 다가구주택, 아파트 단지 등이 혼재하는 주거지대입니다. 북서측으로는 서울송화초등학교가 위치해 있습니다.

2.2. 교통 환경

차량 출입이 용이하며, 인근에 지하철 9호선 신방화역 및 다수의 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 김포국제공항과의 접근성도 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

집합건물 등기부 요약에 따르면, 본 건은 한국주택금융공사의 강제경매 신청으로 인한 말소기준권리(갑4)가 설정되어 있습니다. 이에 따라 경매로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 한국주택금융공사

보증금: 320,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-10-08

확정일자: 2021-09-07

대항력: 없음

비고: 본 건 매각 시 임차인은 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 등기부상 최한솔이라는 임차인의 주택임차권(을1)이 등기되었으나 말소 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리 및 미해결 권리

본 건은 임차인의 대항력 포기조건으로 매각되어, 인수되는 보증금은 없습니다 (인수 보증금 합계: 0원). 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 보이며, 별도로 인수되는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 비슷한 면적(29.82㎡)의 다세대주택(리츠펠리스, 2015년 건축)이 2026년 5월 210,000,000원에 거래되었습니다. 본 건의 건물면적(29.17㎡)과 비교할 때, 해당 시세는 평당 약 7,042,253원 수준입니다. 본 건의 감정가는 257,000,000원으로, 최근 실거래가와 비교 시 감정가 대비 다소 높은 수준일 수 있으나, 건물 신축 연도(2019년)를 고려하면 시장 가치는 210,000,000원 ~ 240,000,000원 범위로 추정됩니다.

4.2. 건물 신축 연도 및 가치

본 건물은 2019년 건축 허가를 받아 2021년 사용 승인된 비교적 신축 건물(건축 연도 약 5년)으로, 철근콘크리트 구조이며 외벽은 스타코 마감, 내벽은 인테리어 마감, 창호는 샷시창호 마감 등 양호한 상태를 유지하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

단지 주변에는 호텔, 식당, 카페, 쇼핑몰(롯데몰 김포공항) 등이 위치하고 있습니다. 또한, 방화근린공원, 강서습지생태공원 등 녹지 공간도 인접해 있습니다.

5.2. 주변 학교

대상 물건은 서울송화초등학교와 인접해 있으며 (도보 거리), 주변에 서울백영고등학교 등 다수의 교육 시설이 소재합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지역 제한사항

본 건 소재지(방화동 250-34)는 다음과 같은 토지이용계획 및 제한사항이 있습니다.

* 도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항)

* 가축사육제한구역

* 수평표면구역(수평표면)

* 상대보호구역

* 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)

* 과밀억제권역

특히 공항 인근 지역으로 항공 소음 및 공항 관련 시설 보호 구역 내에 포함될 수 있습니다. 또한, 방화동 일대에 건설폐기물 처리장, 차량기지 등 기피시설 이전 및 공원화 사업 관련 논의가 지속되고 있어, 향후 지역 개발 계획에 따른 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.2. 기타 리스크

한국주택금융공사의 HF 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 조건부 매각은 채권 채무 관계가 복잡하게 얽혀있음을 시사합니다. 대항력 없는 임차인의 보증금이 인수되지 않는다는 점은 긍정적이나, 향후 관련 채권-채무 관계에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축에 가까운 다세대주택으로, 지하철역 및 초등학교 등 편의시설과의 접근성이 우수합니다. 특히 임차인의 대항력 포기조건으로 보증금 인수 부담이 전혀 없다는 점은 큰 장점입니다. 다만, 공항 인근 지역으로서의 항공 소음 가능성, 그리고 방화동 일대의 개발 관련 이슈 및 기피시설 문제 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 감정가 대비 최근 실거래가를 고려했을 때, 입찰가를 신중하게 산정할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물로 양호한 건물 상태 기대

* 신방화역 인근으로 우수한 대중교통 접근성

* 임차인 보증금 인수 부담 전무 (대항력 포기조건)

* 서울 송화초등학교 인접으로 학군 수요 고려 가능

9. 예상 입찰가

감정가 257,000,000원 대비, 최근 유사 면적 매물의 실거래가(210,000,000원) 및 제반 조건(신축 연도, 입지, 제반 권리 관계 등)을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 관점에서 230,000,000원 수준으로 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. 이는 임차인 보증금 인수 부담이 없다는 점을 고려한 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.