나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11256 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 370-30 케이씨하우징 제3층 제304호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11256 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 370-30 케이씨하우징 제3층 제304호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경11256
• 주소: 서울특별시 강서구 화곡동 370-30 케이씨하우징 제3층 제304호
• 감정가: 281,000,000원
• 최저가: 224,800,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매4계 2025타경11256 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 370-30 케이씨하우징 제3층 제304호 | 감정가: 281,000,000원 | 최저가: 224,800,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서 개요

1.1. 기본 정보 요약

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11256 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 370-30 케이씨하우징 제3층 제304호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택-단지형다세대)

감정가: 281,000,000 원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

사용승인일: 2021년 4월 2일 (신축급)

1.2. 면적 정보

토지면적 (대지권): 16.75㎡ (약 5.07평)

건물면적 (전용면적): 27.79㎡ (약 8.41평)

건물 지분율: 2779 (10000분의)

1.3. 특이 및 주의사항 (가장 중요)

주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인(주택도시보증공사, HUG)의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 낙찰 후 잔금납부 전까지 해당 채권 포기 조건을 충족시켜야 하는 조건부 매각이며, 미충족 시 낙찰불허가가 나올 수 있는 중대한 사항입니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 월정초등학교 동측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 일반적인 주거지대입니다.

2.2. 교통 상황

근거리에 지하철 5호선 까치산역이 소재하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다. 서울 주요 지역으로의 접근성은 양호한 편입니다.

2.3. 주변 환경 및 시설

본 건물은 2021년 사용승인된 철근콘크리트 구조의 신축급 건물로, 외관 및 내부 상태가 비교적 우수할 것으로 예상됩니다. 기본적인 난방설비, 위생 및 급배수시설 외에 승강기설비 및 피로티 주차장을 갖추고 있어 생활 편의성이 높습니다.

토지는 인접지 대비 평지 정방형의 토지이며, 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 혐오시설 및 행정적 제한

인근에 대규모 혐오시설은 확인되지 않으나, 토지이용계획상 **중요시설물보호지구(공항)**, **수평표면구역**, **대공방어협조구역** 등으로 지정되어 있어, 공항 관련 고도제한 등 건축 행위에 대한 행정적 제한이 따릅니다. 이는 미래 재건축 시 규모 확장에 제약이 될 수 있습니다.

3. 권리 분석 (Legal Analysis)

3.1. 채무자 및 소유자 현황

소유자 및 채무자가 김OO으로 동일하며, 채권자 주OOOOOOO의 강제경매 신청 사건입니다. 매각대상은 토지/건물 일괄매각이므로 권리 관계는 비교적 단순합니다.

3.2. 임대차 관계

등기사항전부증명서 상 임차권이 설정되어 있음을 감안할 때, 임차인 존재는 확실하며, 특이사항에 명시된 바와 같이 주택도시보증공사(HUG)가 임차권을 승계한 것으로 보입니다.

3.3. 잠재적 리스크 (핵심)

본건은 '임차인 및 주택도시보증공사(HUG)의 배당 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기'를 조건으로 매각됩니다.

이 조건은 낙찰자가 HUG 및 임차인과의 사적 합의를 통해 해당 채권 포기 동의를 받아내야 잔금 납부가 가능하다는 의미입니다. 이 합의가 불가능할 경우 낙찰은 무효(불허가)될 수 있습니다. 단순한 명도 리스크를 넘어선 **가장 중대한 법적 리스크**입니다. 따라서 입찰 전 반드시 이 조건 성립 가능성을 면밀히 검토하고, 충분한 법률 자문을 받아야 합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건이 위치한 화곡동 일대는 주거 밀집 지역으로, 상권은 주로 근린생활시설 중심으로 형성되어 있습니다. 까치산역 주변의 상권 접근성은 보통이며, 기본적인 생활 편의 시설(병원, 마트 등) 이용은 용이합니다.

4.2. 생활 정보

인근에 월정초등학교가 있어 교육 환경은 양호한 편입니다. 2021년 신축급의 다세대주택이라는 점은 주거 환경 측면에서 큰 장점입니다. 2종일반주거지역에 속하여 주거 안정성이 보장된 지역입니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건은 사용승인일이 2021년 4월로 비교적 신축급이며, 5호선 까치산역에 근접하여 입지 조건도 양호합니다. 전용면적 8.41평으로 소형 주택 투자에 적합합니다.

다만, 가장 큰 걸림돌은 **"임차보증금반환청구권 포기 조건"**입니다. 이 조건은 일반적인 경매 물건보다 훨씬 높은 난이도의 권리 분석 및 협상 능력을 요구합니다.

5.2. 투자 포인트

신축 프리미엄: 2021년 사용승인 건물로 당분간 건물 유지보수 비용 부담이 적습니다.

역세권 근접: 5호선 까치산역을 이용할 수 있어 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

소액 투자 가능성: 소형 다세대 주택으로 비교적 낮은 감정가(2억 8천 1백만원)로 서울 주택 투자가 가능합니다.

5.3. 적합 투자자

본 물건은 가격 경쟁력 확보 후 임차인 및 HUG와의 합의를 이끌어낼 수 있는 **경매 및 법률 지식이 풍부한 전문 투자자**에게 적합합니다. 일반 투자자에게는 조건 충족 실패 시의 불허가 리스크가 매우 높아 신중한 접근이 필요합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계