나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11261 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 73-68 제이엠팰리스 제3층 제301호 도시형생활주택 경매

매각기일: 2026-03-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11261 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 73-68 제이엠팰리스 제3층 제301호 도시형생활주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매4계 2025타경11261 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡로43가길 12 제이엠팰리스, 제3층 제301호 | 감정가: 279,000,000원 | 최저가: 178,560,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 서울남부지방법원 2025타경11261 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11261 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 73-68 제이엠팰리스 제3층 제301호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 279,000,000원

토지면적: 18.46㎡ (약 5.58평)

건물면적: 26.86㎡ (약 8.13평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

소유자/채무자: 송OO

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 없음

주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인의 주택도시보증공사 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하며, "서울우장초등학교"의 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 및 교육시설 등이 혼재되어 있어 주거 환경이 양호한 편입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고, 남동측으로는 지하철 5호선 "화곡역"이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 강제 경매로 진행되는 물건입니다. 소유자이자 채무자는 송OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 주의사항에 "임차인 및 주택임차권 승계인의 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각"이라는 내용이 명시되어 있습니다. 이는 해당 임차인이 보증금 잔액에 대한 청구권을 포기하는 것을 전제로 매각이 진행됨을 의미합니다. 낙찰자는 별도의 임차보증금 인수 부담이 없을 것으로 예상되나, 정확한 권리관계 및 특이사항은 등기부등본 및 현황 조사를 통해 최종 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

물건이 위치한 강서구 화곡동은 주거 밀집 지역으로, 다양한 근린생활시설이 자리하고 있습니다. 서울우장초등학교가 인접해 있어 학생 및 학부모 관련 수요가 예상되며, 지하철 5호선 화곡역 역세권이라는 점은 유동인구 확보 및 상업 활동 측면에서 긍정적입니다. 주변에 특별한 혐오시설이 확인되지 않았으며, 주거 및 상업 기능이 복합적으로 작용하는 지역으로 판단됩니다.

5. 생활정보

본건은 철근콘크리트구조의 지상 5층 건물 중 제3층 제301호에 위치하며, 2021년 7월 2일에 사용승인을 받은 비교적 신축급의 도시형생활주택입니다. 건물은 기본 위생 및 급배수 설비, 소화전 설비, 도시가스 난방 설비, 승강기, CCTV 등 생활에 필요한 필수 설비들을 갖추고 있습니다. 서울우장초등학교가 근접해 있어 교육 환경이 우수하며, 화곡역을 통한 서울 시내 접근성 또한 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

1. 임차권 관련 확인 필요: 주의사항에 명시된 임차보증금반환청구권 포기 조건의 세부 내용과 해당 임차인의 실제 점유 및 권리 관계를 반드시 확인해야 합니다. 조건 미충족 시 낙찰자가 잔액을 인수해야 하는 리스크가 발생할 수 있습니다.

2. 건축 규제 사항: 토지이용계획상 제3종일반주거지역, 공항 중요시설물보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역 등 다수의 규제 사항이 존재합니다. 이는 향후 건물 증축, 개축 등 건축 행위에 제한을 줄 수 있습니다.

3. 건물 관리 상태: 2021년 사용승인으로 비교적 신축이지만, 다세대주택의 특성상 건물 전체의 관리 상태, 소음 문제, 주차 문제 등에 대한 현장 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

서울특별시 강서구 화곡동에 위치한 본 물건은 지하철 5호선 화곡역과 서울우장초등학교 인근에 자리한 도시형생활주택으로, 입지적 강점을 가지고 있습니다. 2021년 사용승인된 신축급 건물이며, 토지 및 건물을 일괄 매각한다는 점에서 투자 가치가 있습니다. 다만, 임차인의 보증금 관련 주의사항과 복합적인 토지이용계획상의 규제 사항을 면밀히 검토하여 투자 결정을 내려야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

1. 역세권 및 학세권 프리미엄: 지하철 5호선 화곡역 도보 이용 가능 및 서울우장초등학교 인근으로, 교통 및 교육 환경이 우수하여 실수요자 및 투자자에게 매력적인 입지입니다.

2. 신축급 건물: 2021년 사용승인으로 하자 보수나 수리 비용이 적게 들 것으로 예상되며, 즉시 임대 수익 창출이나 거주가 가능합니다.

3. 일괄 매각으로 인한 편의성: 토지와 건물을 일괄 매각하므로, 권리 관계가 단순화될 가능성이 높고 명도 절차가 용이할 수 있습니다.

4. 시세 대비 경쟁력 확보 가능성: 경매 절차를 통해 시세보다 합리적인 가격으로 취득할 기회를 가질 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계