나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11251 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 925-15 리치아파트 제105동 제10층 제1002호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-01-21

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11251 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 925-15 리치아파트 제105동 제10층 제1002호 오피스텔 경매

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서울남부지방법원 경매4계 2025타경11251 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 925-15 리치아파트 제105동 제10층 제1002호 | 감정가: 261,000,000원 | 최저가: 208,800,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 보고서

1.1. 기본 정보 및 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11251 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 925-15 리치아파트 제105동 제10층 제1002호 (오피스텔)

용도: 오피스텔

감정가: 261,000,000원

전용면적: 25.46㎡ (약 7.70평)

토지면적: 8.69㎡ (약 2.63평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

사용승인일: 2021.04.21. (신축급 건물)

건물 구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상13층 건 중 제10층

1.2. 입지조건 및 교통

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화곡1동주민센터' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 및 상업 복합지역입니다.

교통 여건은 매우 양호하며, 서울 지하철 2호선과 5호선 환승역인 '까치산역'이 인근에 소재하는 더블 역세권으로 대중교통 이용이 편리합니다.

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 주변 노선버스 승강장도 가까워 강남 및 도심 출퇴근에 유리하고, 강서구 마곡지구 및 염창동 등 주요 업무지구와의 접근성도 뛰어나 직주근접 실수요자 유입에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권 분석 및 주변 환경

본건은 일반상업지역에 위치하며, 북측, 동측, 서측으로 포장도로에 접해 있어 접근성이 좋습니다.

주변은 다수의 오피스텔, 아파트, 근린생활시설이 밀집한 화곡1동 주민센터 인근 생활권에 속해 안정적인 주거 수요를 뒷받침합니다.

상업지역의 특성상 기본적인 생활 편의시설(음식점, 병원, 은행 등)이 발달되어 있을 것으로 판단됩니다.

토지는 4필지 일단의 정방형 토지로 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

1.4. 권리 분석

본 경매는 채권자 주OOOOOOO가 신청한 부동산강제경매 사건입니다.

특이사항(주의사항)으로 '임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건'이 명시되어 있습니다. 이는 매수인이 인수해야 할 임차보증금이 없다는 의미로, 주택도시보증공사(HUG)의 특별매각조건이 적용되어 낙찰자(매수인)의 보증금 인수 위험은 없는 것으로 판단됩니다.

따라서 권리관계 상의 큰 하자는 없어 보이나, 입찰자는 반드시 매각물건명세서를 최종적으로 확인하여야 합니다.

소유자 및 채무자가 동일(이OO)하므로 명도 과정에 소유자에 대한 인도명령을 활용할 수 있습니다.

1.5. 생활 정보

본건은 철근콘크리트조의 신축급 오피스텔(2021년 사용승인)로, 외벽은 석재 붙임 마감 등 깔끔하며 샷시 창호가 설치되어 있습니다.

건물 내에는 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 및 기계식 주차장이 구비되어 있어 기본적인 주거 편의성은 높습니다.

주변 환경 검토 결과, 본건이 위치한 주거 및 상업 복합지역의 특성상 생활 편의시설 접근성이 좋으며, 특별히 주거 환경에 심각한 악영향을 미치는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

토지이용계획 상 일반상업지역에 위치하여 오피스텔로서는 장점이나, 토지 기호 전체가 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역 등의 법적 제한을 받고 있습니다. 이는 건축 행위 시 높이 제한 등 규제를 받을 수 있으나, 이미 건축된 건물(오피스텔)의 이용에는 직접적인 영향은 미미할 것으로 보입니다.

기계식 주차장의 비율이 높을 경우 (총 30대 주차 중 기계식 26대), 주차 편의성이 다소 떨어질 수 있습니다.

경매 물건의 특성상 임대관계는 미상이나, HUG 특별조건으로 인해 임차보증금 미인수 조건이므로 명도 난이도는 비교적 낮을 것으로 예상됩니다.

1.7. 투자 포인트 및 종합 의견

최고의 입지: 지하철 2호선 및 5호선 까치산역 더블 역세권 인근에 위치하며, 마곡지구 등 주요 업무지구와 가까워 직주근접 수요가 풍부한 입지입니다.

신축급 건물: 2021년 사용승인된 신축급 오피스텔로, 당분간 큰 수선 없이 이용 가능하여 주거 선호도가 높습니다.

안전한 권리 분석: 주택도시보증공사의 특별매각조건으로 인해 임차보증금 인수 위험이 없어 권리관계가 깨끗합니다.

높은 전세가율: 인근 유사 물건의 실거래 시세 대비 높은 전세가율(90% 이상 추정)을 보여 소액 투자가 가능하고, 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 매물입니다.

종합 의견: 본건은 서울 일반상업지역의 더블 역세권에 위치한 신축급 소형 오피스텔로, 권리 상의 안전성까지 확보되어 있어 실거주 또는 소액 임대 수익형 투자 물건으로 매우 매력적입니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계