나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11214 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 359-42 엘케이드림빌 제5층 제501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우솔감정 · 평가일 2025.08.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""서울월정초등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 인근은 빌라,
소규모 아파트단지, 다세대주택 등 공동주택 및 소규모 근린생활시설이 소재하는 지대로서
제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하고 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상6층 건내 제5층 제501호로서
(사용승인일 : 2021.11.30.)
외 벽 : 치장석재 붙임 마감 등
창 호 : 새시창호 등입니다.

이용상태

본건은 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 급·배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 화재탐지설비, 승강기설비, CCTV,
스프링클러 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 대비 등고 평탄한 2필일단의 정방형 토지로 도시형생활주택(단지형다세대) 부
지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남측으로 로폭 약3미터 내외의 포장도로 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1, 2 공히, 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항),
가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및
군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간:
2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정) 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

주택도시보증공사가 채권자인 부동산강제경매 물건입니다.

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11214 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 359-42 엘케이드림빌 제5층 제501호

* 건물명: 엘케이드림빌 (LK드림빌)

* 용도: 도시형생활주택 (단지형다세대)

* 감정가: 392,000,000원

* 토지면적: 23.48㎡ (약 7.1평)

* 건물면적: 36.62㎡ (약 11.1평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (추정)

* 건물구조: 철근콘크리트구조

* 사용승인일: 2021년 11월 30일

* 총 층수: 6층 중 5층

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '서울월정초등학교' 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 빌라, 소규모 아파트 단지, 다세대 주택 등 공동주택 및 소규모 근린생활시설이 소재하는 지대로서, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통 수준입니다.

* 토지형상 및 이용상태: 인접지 대비 등고 평탄한 2필 일단의 정방형 토지로 도시형생활주택 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 남측으로 로폭 약 3미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2023년 12월 15일 강서세무서장의 압류입니다.

* 말소되는 권리:

* 주택임차권 (이은별, 보증금 389,000,000원)

* 압류 (강서세무서장)

* 강제경매 (주택도시보증공사, 380,000,000원)

* 인수되는 권리: 없음.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이은별 (주택도시보증공사)

* 보증금: 389,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 01월 07일

* 확정일자: 2021년 12월 20일

* 배당신고일자: 2024년 01월 19일

* 대항력: 없음 (제공된 정보상 '대항력: 없음'으로 기재되어 있으나, '대항력있는 임차인'이라는 특이사항 및 물건명세서 내용으로 인해 인수 조건 관련 주의 필요)

* 권리분석 특이사항:

* 본건은 '임차인 이은별 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기' 조건을 매각으로 소멸시키는 조건으로 진행됩니다. 이는 낙찰자가 임차인에게 별도의 보증금을 인수할 의무가 없음을 의미합니다.

* HUG 인수조건 변경 사항이 있습니다.

* 등기부상 채무 총액: 389,000,000원

1.3. 상권분석

* 주변 지역 특성: 본건은 빌라, 다세대주택 등 공동주택 밀집 지역에 위치하며, 소규모 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 주거 기능이 중심인 지역으로 볼 수 있습니다.

* 상업시설: 인근에 소규모 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의는 가능하나, 대규모 상업시설 접근성은 보통 수준입니다.

* 교통: 주요 도로와의 접근성이 양호하며 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 주변 환경 분석 상 뚜렷한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: '서울월정초등학교'가 남동측 인근에 위치하여 통학이 편리한 편입니다.

* 편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 이용할 수 있습니다.

* 주거환경: 도시형생활주택으로 구성된 단지형다세대 주택으로, 비교적 쾌적한 주거 환경을 제공할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 명도 조건: 물건명세서 상 임차인 이은별에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 및 주택임차권등기 말소 조건을 매각으로 소멸시킵니다. 이 조건이 명확히 이행되지 않을 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 지연이 발생할 수 있습니다. (다만, 조건부 매각으로 인해 낙찰자가 인수하는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.)

* 토지이용계획: 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2024.09.10 ~ 2029.09.09, 지목 도로 한정) 등의 제한사항을 포함하고 있습니다. 특히 토지거래허가구역 지정은 추후 재산권 행사 시 영향을 줄 수 있습니다.

* HUG 관련 조건: HUG 인수조건 변경 사항은 채권 및 채무 관계에 복잡성이 있을 수 있음을 시사합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 2021년식 신축 도시형생활주택입니다. 비교적 최신 건물이라는 장점이 있으며, 서울월정초등학교 인근에 위치하여 교육 환경도 양호합니다. 권리관계상 임차인의 대항력 및 보증금 인수 여부가 핵심인데, 물건명세서상의 명도 조건에 따라 낙찰자가 인수하는 보증금은 없는 것으로 분석됩니다. 다만, '대항력있는 임차인'이라는 특이사항과 조건부 매각의 이행 여부 확인은 필수적입니다. 토지이용계획상 여러 제한이 있으나, 현재의 주거 용도로 활용에는 큰 무리가 없을 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 준공으로 건물 노후도가 낮아 향후 유지보수 비용이 적게 소요될 것으로 기대됩니다.

* 지역 발전 가능성: 강서구는 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 부동산 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 명도 관련 위험 완화: 임차인 보증금 관련 조건부 매각으로 인해, 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 없어 명도 관련 리스크가 상대적으로 낮다고 볼 수 있습니다. (단, 조건 이행 확인 필수)

1.8. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 정보에 따르면, 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

* M펠리체(2018년식, 37.05㎡): 300,000,000원 (평당 약 26,780,000원)

* 한양(2000년식, 53.84㎡): 255,000,000원 (평당 약 15,640,000원)

* 기린아트빌라(1995년식, 41.32㎡): 169,000,000원 (평당 약 13,520,000원)

본건(LK드림빌, 2021년식, 36.62㎡)은 2018년식 M펠리체 시세(3억원)와 유사한 면적 및 연식의 신축 건물임을 감안할 때, M펠리체 시세보다 다소 높게 형성될 가능성이 있습니다. 감정가 392,000,000원은 주변 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

최근 거래된 M펠리체의 시세 300,000,000원을 기준으로, 본건의 신축 연식을 고려하여 입찰가를 산정하면, 감정가의 80% ~ 90% 수준이 적절할 것으로 판단됩니다.

* 예상 입찰가 범위: 320,000,000원 ~ 350,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.