나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11249 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 915-19 양지샤인빌 제7층 제701호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일감정 · 평가일 2025.08.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 2호선 및 5호선의 환승역 ""까치산역""에서 남서측으로 직선거리 약 400m, ""신강초등학교""에서 북동측으로 직선거리 약 350m 지점에 위치하며, 본건 주위는 아파트, 다세대주택, 다가구주택, 공원, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 지하철 2호선, 5호선의 환승역 ""까치산역""으로부터 약 400m 거리이고, 대중교통 수단을 이용할 수 있는 간선도로(""곰달래로"")까지 약 130m 거리임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상12층 중 제7층 제701호로서,
(사용승인일 : 2019.07.31.)
외벽 : 석재 붙임 등 마감
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공부상 도시형생활주택(원룸형 아파트)(방1, 욕실겸화장실, 발코니 등)임.

※ 본건은 폐문 및 이해관계인의 부재 등으로 내부확인이 불가하여 집합건축물대장상 건축물현황도, 외관 및 탐문조사 등에 의거하여 감정평가 하였는바, 경매 참여시 참고하시기 바람.

설비내역

위생설비(급배수, 급탕 등), 난방설비(개별난방, 도시가스보일러), 승강기설비, 소방설비, 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호(1), (2)는 2필 일단의 토지로서 인접 도로 및 인접 토지와 등고 평탄한 세로장방형의 토지이며, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 8m 내외, 동측으로 노폭 약 4m 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 일련번호(1) : 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

- 일련번호(2) : 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
※ 서울남부지방법원의 임차권등기명령(2023카임2566)에 의거 주택임차권이 설정됨. (임차보증금: 178,000,000원)
<등기사항전부증명서상 을구 기재내용 참조>

2) 기타사항 : 해당사항 없음.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 915-19번지에 위치한 양지샤인빌 제7층 제701호 도시형생활주택입니다.

감정가는 131,000,000원이며, 토지 면적은 4.59㎡(약 1.39평), 건물 면적은 13.76㎡(약 4.16평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

채권자는 주OOOOOOO이며, HUG 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 조건으로 매각이 진행되는 특이사항이 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울 지하철 2호선 및 5호선 환승역인 까치산역에서 직선거리 약 400m, 신강초등학교에서 직선거리 약 350m 지점에 위치하고 있습니다.

주위는 아파트, 다세대주택, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대입니다.

차량 접근이 가능하며, 까치산역까지 도보로 이동 가능하고, 간선도로인 곰달래로까지는 약 130m 거리로 대중교통 이용이 편리합니다.

토지는 북측 약 8m, 동측 약 4m 도로에 접해 있습니다.

토지 이용계획상 본건은 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

주변에는 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않으나, 공항 관련 규제와 군사시설 보호구역 지정이 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 부산지방법원 2023카단106921 가압류 (주택도시보증공사, 1,220,000,000원)입니다.

등기부상 주택임차권(안기홍, 보증금 178,000,000원, 전입 2019.09.02, 확정 2019.08.21)이 설정되어 있으나, 본 건은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

본 건은 주택도시보증공사의 채권으로 인한 강제경매가 진행 중입니다.

등기부상 여러 압류(구로세무서장, 강서세무서장)도 확인됩니다.

특별매각조건으로 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 매수인이 인수할 임차보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

본건은 역세권 및 학교 인근에 위치하여 1인 가구 또는 소규모 가구의 주거 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

주변에 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 양호하며, 주거지대 내 상업 시설의 배후 수요를 충족시킬 수 있습니다.

화곡동 일대는 주택가 밀집 지역으로, 다세대주택이 오밀조밀하게 형성되어 있는 고밀도 지역입니다.

1.4. 생활정보

건물은 철근콘크리트구조이며, 2019년 7월 31일 사용승인된 지하 2층/지상 12층 건물 중 7층 제701호입니다.

내부는 공부상 도시형생활주택(원룸형 아파트)으로, 방 1, 욕실 겸 화장실, 발코니 등으로 구성되어 있습니다.

내부 확인은 불가하여 외관 및 탐문 조사를 통해 감정평가되었으므로, 실제와 차이가 있을 수 있습니다.

설비로는 위생, 난방(개별/도시가스), 승강기, 소방, 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다.

까치산역(2, 5호선) 및 화곡역(5호선) 이용이 편리하며, 주변 간선도로(곰달래로, 화곡로)를 통한 대중교통 이용도 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건은 내부 확인이 불가한 상태로 감정평가되었습니다. 실제 내부 상태, 하자 여부 등은 현장 확인이 필요합니다.

토지이용계획상 공항 관련 중요시설물보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역 등 지역 지구 제약으로 인해 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

약 4평의 매우 작은 면적으로, 공간 활용에 제약이 있으며 특정 수요층에 국한될 수 있습니다.

HUG 인수조건 변경 관련 세부 사항은 입찰 전 면밀히 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 역세권 입지를 갖춘 신축급 도시형생활주택으로, 1인 가구 실수요자 또는 소액 투자자에게 매력적인 물건이 될 수 있습니다.

권리관계가 비교적 명확하고 인수할 보증금이 없다는 점은 강점이나, 내부 확인 불가 및 일부 토지 이용 규제는 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 2, 5호선 까치산역 인근으로 교통 편리.

* 권리관계 명확: HUG 조건으로 대항력 있는 임차인 인수 보증금 없음.

* 신축급 건물: 2019년 사용승인으로 건물 상태 양호 기대.

* 주거 편의성: 주변 근린생활시설 및 주거 인프라 양호.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 131,000,000원

주변 최근 매매 사례 (2026년 7월 기준, 화곡동 다세대 주택):

* 19.98㎡ (2019년 건축, 4층, '더원'): 216,000,000원

* 37.44㎡ (1986년 건축, 2층, '(504-114)'): 150,000,000원

* 37.56㎡ (2002년 건축, 3층, '시원그린빌'): 160,000,000원

본건은 제공된 매매 사례와 비교 시, 면적(13.76㎡, 약 4.16평)이 매우 작다는 특징이 있습니다. 가장 유사한 연식의 '더원' 사례(19.98㎡)와 비교해도 면적이 1/3 이상 작습니다.

이러한 소형 면적의 특성과 내부 미확인 리스크, 그리고 감정가 수준을 종합적으로 고려할 때, 감정가 부근 또는 약간 하향된 가격에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

인수 보증금이 없으므로, 실질적인 낙찰가 부담은 감정가 이하로 낮추는 것이 안정적일 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 110,000,000원 ~ 130,000,000원

(감정가 131,000,000원 대비 보수적으로 접근)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.