나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11255 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 56-481 더스위트 제5층 제501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장윤 · 평가일 2025.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""서울화일초등학교"" 동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하고 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물내 제5층 제501호로서,
(사용승인일: 2021.01.18)

외벽: 석재붙임 마감 등
내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등
창호: 하이샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 다세대주택(후첨 ""내부구조도"" 참조)으로 이용중에 있습니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비 및 도시가스에 의한 개별난방시설 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접대지와 등고평탄한 세장형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중에 있습니다.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역
(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)
<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11255 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 56-481 더스위트 제5층 제501호

* 건물명: 더스위트

* 토지면적: 11.66㎡ (약 3.53평)

* 건물면적: 18.52㎡ (약 5.60평)

* 용도: 다세대주택

* 건축년도: 2021년 01월 18일 (사용승인일 기준)

* 감정가: 222,000,000원

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울화일초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

* 도로상태: 본건 북서측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 08월 08일 부천세무서장의 압류 (등기부 '갑3')입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 등기부상 권리 중 을구의 주택임차권(채송희)은 말소 대상입니다.

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (채송희)

* 보증금: 219,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-05-17

* 확정일자: 2021-03-31

* 대항력: 없음 (HUG 인수조건 변경, 대항력 포기조건 매각)

* 주의: 임차인 채 는 대항력이 없으며, 주택도시보증공사(HUG)가 매수인에게 보증금 반환청구권을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 임차인의 보증금에 대한 매수인의 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

* 특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보.

4. 상권분석

* 주변 환경: 본건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 근린생활시설이 일부 혼재되어 있습니다.

* 상권 특성: 직접적인 상업지역이라기보다는 주거지로서의 성격이 강합니다.

5. 생활정보

* 건물구조 및 마감: 본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제5층 제501호이며, 2021년 01월 18일에 사용 승인되었습니다. 외벽은 석재붙임, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감 등입니다.

* 내부설비: 위생설비, 급배수설비, 승강기설비 및 도시가스에 의한 개별난방시설이 설치되어 있습니다.

* 주변 편의시설: 인근에 서울화일초등학교가 위치하고 있으며, 버스정류장 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 관련 조건: 임차인 채 는 대항력이 없으며, HUG의 보증금 반환채권 포기 및 임차권 말소 조건부 매각으로 매수인의 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 매각물건명세서 상의 구체적인 조건을 면밀히 확인해야 합니다.

* 토지이용계획상 규제: 중요시설물보호지구(공항), 대공방어협조구역, 수평표면구역 등 공항 관련 규제로 인해 향후 건축이나 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다. 또한 상대보호구역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역 등의 규제도 적용됩니다.

* 공동담보: 특수물건정보에 '공동담보'가 언급되어 있으나, 본 물건 자체와 직접 연관된 추가 정보는 없어 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년에 사용 승인된 비교적 신축급의 소형 다세대주택입니다. 서울 강서구 화곡동이라는 입지 조건과 더불어, 임차인의 대항력 부재 및 HUG의 조건부 매각으로 인해 임차 보증금 인수 부담이 없을 것으로 예상되는 점이 가장 큰 장점입니다. 5층이라는 고층도 층간 소음 등에서 유리할 수 있습니다. 다만, 공항 관련 규제 등 토지 이용계획상의 제한 사항은 투자 시 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 소형 다세대주택으로 1인 가구 또는 소형 가구의 주거용으로 적합합니다.

* 임차인 보증금 인수 부담이 없을 것으로 예상되어 초기 투자 리스크를 줄일 수 있습니다.

* 주변 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰 받을 경우, 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 본건과 유사한 조건(2019년 건축, 19.98㎡, 4층)의 "더원" 빌라(화곡동 366-36)가 2026년 7월 1일 216,000,000원에 실거래되었습니다.

* 본건은 2021년 건축으로 이 물건보다 신축이며, 5층이라는 장점을 고려할 때, 유사 물건의 실거래가를 기준으로 시세를 평가할 수 있습니다.

* 입력된 주변 매매 정보 외에 본건 건물 자체의 최근 거래 정보는 없습니다.

* 본건의 감정가는 222,000,000원이며, 이는 유사 신축 빌라의 실거래가 수준과 비슷하거나 약간 높은 수준입니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 인수해야 할 임차 보증금이 없다는 점은 큰 장점입니다.

* 유사 물건의 최근 실거래가(21,600만원)를 기준으로, 본건의 신축성(2021년) 및 고층(5층) 이점을 감안하면 시세는 216,000,000원에서 230,000,000원 범위로 추정됩니다.

* 감정가(222,000,000원)는 시세 범위 내에 있습니다.

* 경매의 특성상 입찰 경쟁률에 따라 낙찰가가 결정되므로, 보수적으로 접근하여 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 입찰하는 것이 좋습니다.

* 종합적인 고려 시, 예상 입찰가는 215,000,000원 ~ 225,000,000원 범위로 제시합니다.

* 보수적 접근 시 215,000,000원, 시세 상단을 고려한 적정 입찰가로 220,000,000원 ~ 225,000,000원 선을 고려해볼 수 있습니다.

* 참고사항: 상기 예상 입찰가는 제공된 정보와 시세 데이터를 기반으로 한 분석이며, 실제 경매 참여 경쟁률, 현장 조사 결과, 법원 매각 조건 변경 등에 따라 변동될 수 있습니다. 주변 검색 결과 혐오시설에 대한 특이사항은 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.