나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11241 [1] 서울특별시 금천구 독산동 378-482 롯데블루빌 제5층 제501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강림 · 평가일 2025.08.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 독산초등학교 남동측 인근에 위치하며 주위는
공동주택과 상업 업무시설등이 혼재한 지역으로 제반 입지여건은 보통시 됨.

교통상황

본건으로의 제반 차량진입이 가능하며 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통상황은
보통인 편임,

건물의 구조

건물은 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 5층건중 5층 501호로서
외 벽: 화강석 및 치장벽돌 마감
내 벽: 벽지 및 타일 마감
창 호: 하이새시 이중창임.

이용상태

다세대주택(방3,주방1,거실1,욕실2,발코니1)으로 이용중임

설비내역

위생설비,도시가스에 의한 난방시설,주차장등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대에 위치한 가장형으로 다세대주택 및 근생부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측 및 남서측으로 약6m의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역,제1종지구단위계획구역(정심생활권),가축사육제한구역,장애물제한표면
구역(진입표면구역),교육환경보호구역(2016.05.11),대공방어협조구역(위탁고도:
해발194m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할),과밀억제권역,
주차환경개선지구,중점경관관리구역(2016.11.24)(주요산주변).

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①임대관계 미상
②이해관계인의 부재로 내부구조도는 집합건축물대장상 도면과 탐문 및 외부관찰등을
토대로 작성하였음을 참조하시기 바랍니다.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11241 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 378-482 롯데블루빌 제5층 제501호

용도: 다세대주택

감정가: 297,000,000원 (2억 9천7백만원)

토지면적: 26.10㎡ (약 7.89평)

토지지분: 26.10㎡ (약 7.89평)

건물면적: 61.32㎡ (약 18.55평)

건물지분: 61.32㎡ (약 18.55평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

건축년도: 2008년 (사용승인일 기준)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 독산초등학교 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 공동주택과 상업 업무시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 입지여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황:

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

도로상태:

본건은 남동측 및 남서측으로 약 6미터의 도로에 각각 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

말소기준권리는 2021년 12월 9일 접수된 주식회사하나로프라임대부의 근저당권(을1)입니다.

인수되는 권리:

본 건은 일괄매각이며, 등기부등본 상 확인되는 권리 중 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

소멸되는 권리:

말소기준권리보다 후순위인 주택임차권(을3, 박경민), 각종 압류 및 가압류(동화성세무서장, 오케이저축은행, 서울신용보증재단, 시흥세무서장, 속초세무서장, 성동세무서장, 인천세무서장, 광진구), 1번 근저당권부 채권질권설정(을1-2) 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (박경민)

보증금: 290,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-02-05

확정일자: 2021-01-20

배당신고일자: 2023-03-08

대항력: 없음 (박 )

비고: 등기부등본 상 주택임차권(을3)은 말소 예정입니다.

* 임차인: 이화진

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-07-01

대항력: 없음 (이 )

비고:

특이사항:

본 건은 'HUG 인수조건 변경' 및 '임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건'으로 매각됩니다. 이는 매수인이 임차인에게 별도의 보증금 반환 의무를 부담하지 않음을 의미하며, 주택도시보증공사에서 임차권 등기 말소를 진행할 조건으로 매각되는 것입니다.

1.3. 상권분석

주변 지역 특성:

본건은 독산초등학교 인근에 위치하며, 공동주택 및 상업 업무시설이 혼재되어 있어 지역 내 기본적인 수요를 충족하는 상권입니다.

토지이용계획:

준주거지역, 제1종지구단위계획구역(정심생활권)으로 지정되어 있습니다.

1.4. 생활정보

편의시설:

독산초등학교가 인근에 위치하며, 주거 및 상업시설이 혼재하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

교통:

인근 버스정류장을 통해 시내버스 노선 이용이 가능하며, 차량 접근성 또한 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획 및 제한상태:

본건은 준주거지역 외에도 제1종지구단위계획구역, 교육환경보호구역, 장애물 제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 주차환경개선지구, 중점경관관리구역 등 다수의 도시계획시설 및 제한사항이 존재합니다. 이는 향후 재건축이나 용도 변경 등에 제약을 줄 수 있습니다.

HUG 인수조건:

비록 임차인의 대항력이 없으며 HUG가 잔액 반환청구권을 포기하는 조건이지만, 관련 절차 진행 시 발생할 수 있는 행정적 번거로움이나 예상치 못한 변수에 대한 사전 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 감정평가액(297,000,000원) 대비 최근 유사 물건의 실거래가(약 3억 2천5백만원 ~ 4억 4천만원)가 높게 형성되어 있어 가격적인 매력이 있습니다. 특히, 주택도시보증공사의 대항력 포기 조건 및 임차권 말소 조건으로 인해 임차인 관련 위험이 현저히 제거된 점은 큰 장점입니다. 다만, 건축년도가 약 16년으로 신축 건물 대비 노후도가 있으며, 복합적인 토지이용계획상의 제한사항들을 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 감정가 대비 높은 시세 형성: 주변 시세와 비교했을 때 현저히 낮은 감정가는 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력을 보여줍니다.

* 안전한 권리관계: 임차인의 대항력이 없고 HUG의 보증금 반환 관련 부담이 없어, 권리 상 인수 부담이 없는 안전한 물건입니다.

* 실거주 및 투자 가치: 독산동 지역의 입지 조건과 다세대주택이라는 특성상 실거주 수요와 함께 향후 가치 상승을 고려한 투자 매력도 보유하고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(61.32㎡)의 건물(2017년 건축)이 440,000,000원에 거래되었습니다. 이는 ㎡당 약 8,190,618원의 가격입니다. 본건의 감정가는 297,000,000원으로, ㎡당 약 4,843,575원으로 시세 대비 낮은 편입니다.

건축년도가 2008년으로 비교적 오래되었고, 토지이용계획상의 제한사항들을 감안하더라도, 임차인 리스크가 해소되었음을 고려할 때 시세 수준에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

최근 거래된 유사 면적 물건의 ㎡당 가격(8,190,618원)을 적용하면 약 502,094,000원의 시세가 산정되나, 이는 신축 연도 차이를 감안해야 합니다.

가장 오래된 연립주택(2012년 건축, 21.99㎡)의 거래가 140,000,000원(㎡당 약 6,366,530원)인 점을 감안하면, 본건의 연식과 시세를 고려한 합리적인 예상 입찰가는 ㎡당 약 6,300,000원에서 7,000,000원 사이로 추정할 수 있습니다.

이에 따라, 61.32㎡ 기준 예상 입찰가는 대략 386,000,000원에서 429,000,000원 범위가 될 것으로 예상됩니다.

권리관계가 명확하고 시세 대비 저평가된 감정가를 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 386,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.