나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11098 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 452-11 라피아노 제6층 제604호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11098 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 452-11 라피아노 제6층 제604호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경11098
• 주소: 서울특별시 강서구 곰달래로31라길 6 라피아노, 제6층 제604호
• 용도: 도시형생활주택

서울남부지방법원 경매1계 2025타경11098 | 소재지: 서울특별시 강서구 곰달래로31라길 6 라피아노, 제6층 제604호 | 감정가: 242,400,000원 | 최저가: 193,920,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 서울남부지방법원 2025타경11098 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11098 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 452-11 라피아노 제6층 제604호

용도: 다세대주택

감정가: 242,400,000원

토지면적: 14.54㎡ (약 4.4평)

토지 지분: 14.54㎡ (약 4.4평)

건물면적: 22.25㎡ (약 6.7평)

건물 지분: 22.25㎡ (약 6.7평)

건물 제시외 면적: 7.80㎡ (약 2.4평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항:

- 제시외 건물(차양) 포함 매각.

- 임차인 및 임차권 승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각됨.

1.2. 입지 조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재한 "신정초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택 위주의 주거 지역을 형성하고 있습니다. 차량 출입이 가능하며, 근거리에 버스 정류장과 지하철 5호선 까치산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 까치산역은 2호선 신정지선과의 환승역으로, 서울의 주요 도심으로의 접근성이 양호합니다.

1.3. 권리 분석

본 물건은 부동산 강제 경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 가장 중요한 권리 사항은 임차인 관련 조건입니다. "임차인 및 임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각"이라는 문구는 임차인이 매수인에게 대항할 수 있는 권리를 포기하는 것을 조건으로 한다는 의미입니다. 이는 주택도시보증공사(HUG)가 임차인의 보증금 반환 채권을 승계받아 경매를 신청한 경우 흔히 볼 수 있는 조건으로, 보증금 관련 불확실성을 해소하고 빠른 채권 회수를 위한 조치로 볼 수 있습니다. 따라서 매수인은 임차인의 대항력으로 인한 부담 없이 낙찰받을 수 있을 것으로 예상됩니다. 다만, 이 조건이 최종적으로 법원에서 어떻게 확정되는지 매각물건명세서를 통해 반드시 확인해야 합니다. 또한, 제시외 건물인 베란다 차양도 평가에 포함되어 매각됩니다.

1.4. 상권 분석

본건이 위치한 화곡동 일대는 서울의 대표적인 주거 밀집 지역 중 하나입니다. 특히 까치산역 주변은 2, 5호선 환승역으로서 유동인구가 풍부하며, 지역 밀착형 상권과 역세권 업종이 공존하는 특징을 보입니다. 대로변 이면에는 까치산 시장과 같은 재래시장이 있어 생활 편의성이 높으며, 여성 소비자층을 대상으로 한 업종들이 활발하게 영업 중입니다. 최근에는 신축 상가 건물도 늘어나고 있는 추세입니다. 인근 지역인 마곡지구는 대규모 개발이 진행되면서 상권이 더욱 활성화될 잠재력을 가지고 있습니다.

혐오시설 관련 정보 검색 결과, 마곡지구 인근에 서남집단에너지시설(열병합발전소) 건립 계획이 주민 반대에 부딪힌 사례가 있으나, 본건 물건지 자체와 직접적인 연관성이 높다고 보기는 어렵습니다. 또한, 강서구에 서남물재생센터(옛 가양 하수종말처리장) 및 택시 차고지 등이 밀집되어 있다는 과거 민원이 있었으나, 현재 본건과의 직접적인 인접성이나 영향은 확인되지 않았습니다.

1.5. 생활 정보

건물은 철근콘크리트조 평슬라브지붕의 지상 6층 건물 중 6층에 위치한 도시형 생활주택(단지형 다세대)입니다. 외벽은 인조석 붙임 마감, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샷시 등으로 마감되었습니다. 건물 내에는 급배수 및 위생 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다. 인근에 서울신정초등학교가 있어 자녀 교육 환경도 양호합니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. 토지이용계획 및 제한사항: 본 건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 또한, 김포공항 중요시설물보호지구, 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 특히 공항 관련 규제는 건축물의 높이 제한 등에 영향을 줄 수 있습니다. 다만, 최근 김포공항 주변 중요시설물 보호지구 규제가 완화되거나 폐지되는 추세가 있어 관련 법규 및 조례 확인이 필요합니다.

2. 임대차 관계: 비록 대항력 포기 조건으로 매각되지만, 임대 관계 및 기타 사항은 미상으로 기재되어 있어, 입찰 전 관련 정보를 더욱 면밀히 확인하는 것이 좋습니다.

3. 제시외 건물: 베란다에 설치된 천막조 차양이 제시외 건물로 평가되어 포함 매각되므로, 해당 구조물의 현황 및 합법성 여부를 확인해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동의 역세권 및 학세권에 위치한 도시형 생활주택으로, 소형 면적임에도 불구하고 입지적 장점을 가지고 있습니다. 특히 주택도시보증공사(HUG) 관련 임차인의 대항력 포기 조건으로 인해 권리 관계가 비교적 명확해져 낙찰 후 부담이 적을 수 있다는 점은 큰 장점입니다. 까치산 시장과 신정초등학교가 인접하여 생활 편의성과 교육 환경도 양호합니다. 다만, 제2종일반주거지역(7층 이하)이라는 용도지역 제한과 공항 관련 규제 등은 향후 건물 이용 및 개발에 일부 제약을 줄 수 있습니다. 제시외 건물 포함 여부와 임대 관계 미상 등은 입찰 전 꼼꼼히 확인해야 할 사항입니다.

1.8. 투자 포인트

1. 역세권 및 학세권 입지: 지하철 5호선 까치산역 도보 이용 가능 거리이며, 서울신정초등학교가 인접하여 소형 주거 상품으로서의 안정적인 수요가 예상됩니다.

2. 권리 관계 명확화: 주택도시보증공사(HUG) 주도 경매로 인해 임차인의 대항력 포기 조건이 적용되어, 낙찰 후 권리 관련 분쟁 발생 가능성이 낮습니다.

3. 소형 면적의 활용도: 22.25㎡(약 6.7평)의 전용 면적으로 1인 가구 또는 신혼부부 등 소규모 가구의 임대 수요를 겨냥할 수 있습니다.

4. 잠재적 가치 상승: 화곡동 일대는 지속적인 개발 및 재정비 사업 논의가 이루어지고 있는 지역으로, 향후 지역 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. (다만, 이는 장기적인 관점에서 접근해야 하며, 현재는 용도지역 및 고도제한 등의 규제를 확인해야 합니다.)

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계