나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103507 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 180-252 아르떼빌 2층202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예현 · 평가일 2025.08.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 '인헌고등학교' 남서측 인근에 위치하는 공동주택[도
시형생활주택(단지형 다세대주택)] 아르떼빌 제2층 제202호로서, 주위는 아파트단지, 단독주
택, 다세대주택, 근린생활시설, 교육시설 및 임야 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경
은 보통임.

교통상황

본동까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중 교통상황은 보통인
편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하-층/지상6층 건물 내 2층 202호로서
(사용승인일 : 2021.06.10)
외벽 : 외장 석재 붙임 마감 등,
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등,
창호 : 하이샷시 이중창호 마감 등임.

이용상태

현황 공동주택[도시형생활주택(단지형 다세대주택)]으로 이용중임.(후면 별첨 '내부구조도'
참조)

설비내역

위생·급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 주차장시설 등이 되어 있
음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 및 도로대비 완경사지로서 세장형의 토지이며, 공동주택[도시형생활주택(단지형
다세대주택)] 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본동 북서측 방향으로 노폭 약 5m 내외의 차량통행 가능한 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대
공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계
획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며,본건의 이용상태 및 내부구조도는 이해관계인의 부재, 폐문, 시건장
치 등으로 인해 정확한 내부확인이 불가능하여 표준적인 설비 및 이용상황, 집합건축물대장
상 현황도면, 유사 평가전례, 외부관찰 및 탐문 등에 의해 작성되어 실제 이용상태 및 내부
구조도와 상이할 수 있는 바 경매 입찰 시 재확인 하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울중앙지방법원 2025타경103507 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 관악구 봉천동 180-252 아르떼빌 2층202호

1.3. 용도

도시형생활주택

1.4. 감정가

175,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 19.57㎡ (약 5.92평)

건물면적: 18.82㎡ (약 5.69평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄 매각

1.7. 경매구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

주택도시보증공사

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 '인헌고등학교' 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 교육시설 및 임야 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. (검색 결과: 서울 지하철 2호선 서울대입구역 및 봉천역 인근 위치, 도보 또는 짧은 버스 이동 거리 예상)

2.3. 도로상태

본건 북서측으로 노폭 약 5m 내외의 차량 통행 가능한 포장도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

갑3 압류 (관악세무서장, 2025-01-15)

3.2. 등기사항 요약

* 소유권보존: 이애자 외 3명 (2021-06-14)

* 주택임차권 (김덕년): 접수 2023-10-19, 말소. (HUG 인수조건 변경 관련 확인 필요)

* 공유자전원지분전부이전: 서정훈 (2021-10-07)

* 압류 (관악세무서장): 2025-01-15 (말소기준권리)

* 압류 (서울특별시): 2025-03-14, 말소.

* 강제경매 (주택도시보증공사): 2025-07-24, 말소. (본 경매 개시 결정)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (김 덕년)

* 보증금: 295,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-10-06

* 확정일자: 2021-09-10

* 배당신고일자: 2023-10-19

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사(HUG)의 확약서에 따라 대항력 포기 및 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권 포기된 것으로 보이며, 매각으로 소멸될 권리에 해당할 가능성이 높습니다.

* 임차인: 조문주

* 보증금: 0원 (금액 미상)

* 차임: 0원 (금액 미상)

* 전입일자: 2024-03-06

* 확정일자: (미상)

* 배당신고일자: (미상)

* 대항력: 있음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 및 차임이 미상인 상태입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요하며, 명도 과정에서 인수 또는 협의가 필요할 수 있습니다.

3.4. 인수 보증금

0원 (단, 조문주 임차인 관련 사항은 별도 확인 필요)

3.5. 권리분석 총평

등기부상 김덕년 임차인의 권리는 HUG의 확약으로 인해 매각으로 소멸될 가능성이 높으며, 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 그러나, 대항력 있는 임차인 조문주의 존재와 보증금 미상 상태는 명도 및 추가 비용 발생 가능성을 내포하므로 면밀한 주의가 필요합니다. 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으므로, 낙찰자는 조문주 임차인 외에는 특별히 인수할 권리가 없을 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향 (최근 매매 사례)

* 성진리치빌6차 (2022년 준공, 39.75㎡): 2026년 7월 3일, 54,000만원 (약 1,358만원/㎡)

* 훼밀리빌라A (1991년 준공, 53.28㎡): 2026년 7월 2일, 19,000만원 (약 357만원/㎡)

* 비쥬타운B (2016년 준공, 26.98㎡): 2026년 7월 1일, 28,300만원 (약 104.9만원/㎡)

4.2. 본건 시세 분석

본건은 전용면적 18.82㎡(약 5.69평)의 소형 도시형생활주택입니다. 가장 최근의 거래 사례인 비쥬타운B(26.98㎡, 2016년 준공)가 104.9만원/㎡에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 감정가(175,000,000원, 약 930만원/㎡)는 시장 가치 대비 합리적이거나 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 신축급 건물(2021년 사용승인)이라는 점을 감안하면 1000만원/㎡ 이상의 시세는 형성될 수 있을 것으로 보이나, 소형 면적이라는 점은 환금성에 영향을 줄 수 있습니다.

4.3. 주변 편의시설 및 혐오시설

인근에 학교, 근린생활시설 등이 있어 생활 편의시설 이용이 가능합니다. (검색 결과: 지도상으로 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않으나, 잠재적 혐오시설 유무는 직접적인 현장 조사 또는 상세 지도 분석을 통해 최종 확인이 필요합니다.)

5. 생활정보

5.1. 교육시설

* 인헌고등학교 (남서측 인근)

5.2. 교통시설

* 인근 버스정류장

* 지하철 2호선 서울대입구역, 봉천역 이용 가능

5.3. 편의시설

* 주변 근린생활시설 이용 가능

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 조문주: 보증금 및 차임이 미상인 상태로, 명도 과정에서 협상 또는 법적 절차가 필요할 수 있으며, 예상치 못한 금전적 부담이 발생할 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경의 실질: 김덕년 임차인의 대항력 포기 확약이 HUG에 의해 철저히 이행되었는지, 그리고 조문주 임차인과의 관계에서 추가적인 문제가 없는지 확인이 필요합니다.

* 소형 면적의 환금성: 18.82㎡ (약 5.69평)의 작은 면적은 특정 수요층에게만 적합할 수 있어, 매각 시 시간이 소요될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 봉천동의 신축급 도시형생활주택으로, 인헌고등학교 인근에 위치하여 교육 및 교통 환경이 양호합니다. 주택도시보증공사(HUG) 관련 채권 정리로 인해 대규모 보증금 인수 부담은 없는 것으로 파악되나, 대항력 있는 임차인 조문주의 존재와 보증금 미상이라는 점은 명확한 리스크 요인입니다. 소형 면적임에도 불구하고 감정가는 비교적 높게 책정되어 있으므로, 투자 시에는 이러한 리스크 요인들을 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2021년 사용승인으로 건축 연한이 짧아 유지보수 부담이 적습니다.

* 우수한 입지: 봉천동 지역의 생활 편의성과 교통 접근성이 좋습니다.

* HUG 관련 리스크 완화: 김덕년 임차인에 대한 HUG의 확약으로 채무 인수 부담이 최소화되었습니다.

* 1인 가구 임대 수요: 소형 면적은 1인 가구 임대 시장에서 꾸준한 수요가 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 175,000,000원입니다.

주변 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적 및 건축 연한의 다세대주택 거래 사례에서 1㎡당 약 105만원 ~ 136만원 수준의 거래가격을 확인할 수 있습니다.

이를 바탕으로 본건 면적(18.82㎡)에 적용 시, 시장 예상 가격은 약 19,761만원(18.82㎡ * 105만원/㎡) ~ 25,595만원(18.82㎡ * 136만원/㎡) 범위로 추정됩니다.

하지만, 대항력 있는 임차인 조문주(보증금 미상)의 존재로 인한 명도 리스크 및 잠재적 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

이러한 리스크를 감안하여, 감정가 대비 15%~20% 가량 할인된 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 약 140,000,000원 ~ 149,000,000원 범위로 제안합니다.

보증금 미상 임차인과의 협상 결과에 따라 최종 입찰가는 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.