나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103501 [1] 서울특별시 동작구 노량진동 267-6 노량진큐브스테이트 16층1606호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다안감정 · 평가일 2025.08.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 16층 건물 내 제16층 제1606호로서,
외 벽 : 타일붙임 마감 등임.
창 호 : PVC샷시 등임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 급배수시설, 소화설비, 승강기설비 등 갖추었음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026-07-06 21:04:00 기준 물건 보고서

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103501 (1)

소재지: 서울특별시 동작구 노량진동 267-6, 노량진큐브스테이트 16층 1606호

건축년도: 2020년

용도: 오피스텔 / 도시형생활주택

토지면적: 4.46㎡ (약 1.35평)

건물면적: 15.94㎡ (약 4.82평)

감정가: 212,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (등기부 요약 기준)

1.2. 입지조건

위치 및 주위환경: 서울특별시 동작구 노량진동에 위치하며, 재정비촉진지구 내에 속해 있습니다. 주변은 상업, 업무, 주거시설 등이 혼재된 지역입니다.

교통상황:

* 지하철 1호선, 9호선 노량진역이 도보 거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. [cite: Search Result 1]

* 올림픽대로, 강변북로 등 주요 간선도로 접근성이 양호합니다. [cite: Search Result 1]

인접 도로상태:

* 본건 건물은 북측으로 노량진로(왕복 8차선) 및 서측으로 소로에 접해 있어 차량 및 보행자 통행이 용이합니다. [cite: Search Result 2]

주변 시설:

* 노량진 학원가, 메가스터디타워 등 교육 관련 시설이 밀집해 있습니다. [cite: Search Result 3]

* 롯데백화점, 스타벅스, 다수의 식당 및 상업 시설이 인근에 위치하고 있습니다. [cite: Search Result 3]

* 한강공원 이용이 편리하여 쾌적한 생활 환경을 누릴 수 있습니다. [cite: Search Result 3]

1.3. 권리분석

말소기준권리: 엘에스증권주식회사의 가압류 (2024년 7월 23일 접수, 갑5)

소유권: 이남임 외 1명 (2020년 9월 8일 소유권 보존 등기)

임차인 현황:

* 임차인: 박지연

* 보증금: 230,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 2월 11일

* 확정일자: 2022년 1월 6일

* 대항력: 있음

* 주요 권리사항:

* 을1: 주택임차권 (박지연, 230,000,000원) - 등기부상 '인수'로 표기되어 있습니다. [cite: Search Result 4]

* 물건명세서상: "매각으로 소멸되지 않는 권리: 매수인에게 대항할 수 있는 을구 1번 임차권등기(임대차보증금 230,000,000원, 전입일자 2022.02.11. 확정일자 2022.01.06.)가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액은 매수인에게 인수될 수 있음." [cite: Search Result 5]

* 임차인 현황 내 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 등기부 및 물건명세서상 '인수' 가능성이 명시되어 있어 주의가 필요합니다.

기타 권리사항:

* 엘에스증권주식회사의 가압류 (2024-07-23, 515,199,028원) - 말소기준권리

* 강동세무서장, 서울특별시, 동작구(서울특별시), 마포세무서장 등의 압류 (모두 말소 예정)

* 주택도시보증공사 강제경매 (2025-02-28, 230,000,000원) - 말소

* 곽서영의 가압류 (2026-05-06, 235,000,000원) - 말소

등기부채권 총액: 980,199,028원

1.4. 상권분석

노량진동은 1, 9호선 환승역인 노량진역을 중심으로 형성된 상권으로, 학원가, 오피스텔, 주거시설, 상업시설이 복합적으로 발달해 있습니다. [cite: Search Result 6]

특히 본건이 위치한 노량진큐브스테이트는 신축 오피스텔 및 도시형생활주택으로, 젊은 층과 직장인 수요가 높은 지역입니다. [cite: Search Result 7]

재정비촉진지구 지정으로 향후 지역 개발에 따른 상권 활성화 기대감이 있습니다.

1.5. 생활정보

교통: 1, 9호선 노량진역 이용 편리, 주요 도로 접근 용이.

편의시설: 롯데백화점, 대형마트, 병원, 다양한 상업 및 금융 시설 이용 가능.

교육시설: 노량진 학원가 인접, 다수 초·중·고등학교 위치.

주거환경: 올림픽대로 인근 한강공원 이용 편리, 관악산 등 녹지 공간 접근 용이.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 부담: 임차인 박지연의 보증금 230,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 못할 경우 매수인에게 인수될 수 있다는 점이 가장 큰 리스크입니다. 이는 예상 낙찰가 산정 시 최악의 경우를 고려해야 함을 의미합니다.

* 재정비촉진지구 지정: 지역 개발 계획에 따라 건축 규제나 주변 환경 변화가 있을 수 있습니다.

* 높은 권리 총액: 등기부채권 총액이 감정가보다 훨씬 높아 채무 관계가 복잡할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 노량진역 역세권에 위치한 신축 오피스텔/도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의시설이 우수하며 재정비촉진지구라는 개발 잠재력도 보유하고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 230,000,000원이 매수인에게 인수될 가능성이 있어, 권리 분석 시 해당 부분을 최우선으로 고려해야 합니다. 또한, 감정가 대비 임차 보증금 부담이 크므로 신중한 접근이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 노량진 뉴타운 개발 사업 등 재정비촉진지구 지정에 따른 미래 가치 상승 기대.

* 1, 9호선 환승역인 노량진역을 이용한 우수한 교통 환경.

* 젊은 층 및 직장인 임대 수요가 높은 지역적 특성.

1.9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 바탕으로 시세 분석 결과, 본건(15.94㎡)의 현재 시세는 약 179,338,000원 수준으로 추정됩니다. [cite: Search Result 8]

최근 매매가: 2025년 2월 (16.84㎡, 18,500만원), 2025년 11월 (22.39㎡, 29,000만원), 2026년 5월 (22.39㎡, 22,000만원) [cite: Search Result 9]

이러한 시세와 감정가(212,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

다만, 임차인 현황에 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시된 점을 감안하면, 해당 보증금이 배당 절차에서 전액 변제될 가능성이 있습니다. 이 경우, 예상 입찰가는 시세 수준에서 보수적인 할인을 적용하여 산정할 수 있습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 약 190,000,000원 ~ 200,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다. 이는 시세보다 약간 높은 수준으로, 추후 명도 및 임대 관리에 따라 수익률을 확보할 수 있는 범위입니다. (인수 보증금은 예상 입찰가 산정 시 제외되었습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.