나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103488 [1] 서울특별시 종로구 창신동 255-1 11층1105호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 밸류인 · 평가일 2025.07.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 종로구 숭인동 소재 ""동묘앞역(지하철 1호선, 6호선)"" 북서측 인근에 위치하며 주위는 역세권을 중심으로 아파트 등 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선, 6호선 ""동묘앞역"" 이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하2층/지상11층 건물 내 제11층 제1105호로서
(사용승인일 : 2021.05.28)
외벽 : 석재붙임 등 마감
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임. (후첨 ""내부구조도"" 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기 및 기계식 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 2필지 일단의 부정형 토지로서 도시형생활주택(단지형연립주택), 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측, 동측 및 북측으로 각각 노폭 약 4m 내외의 포장도로(지봉로)와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

< (1) 창신동 255-1 >
도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(2016-10-04)(동대문 지구단위계획구역), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 상대보호구역(2020-06-26)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(창신초등학교, 병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변)임.

< (2) 창신동 247 >
도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(2016-10-04)(동대문 지구단위계획구역), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 상대보호구역(창신초등학교, 병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103488 (1)

소재지: 서울특별시 종로구 창신동 255-1 11층1105호 (신주소: 서울특별시 종로구 지봉로 37-29)

용도: 오피스텔 (건축물대장상 주 용도: 업무시설)

건축물 정보: 철근콘크리트구조 평지붕, 2021년 5월 28일 사용승인, 지하 2층/지상 11층 건물 중 11층 1105호 (총 102세대)

감정가: 232,000,000원

토지면적 (토지지분): 5.00㎡ (약 1.51평)

건물면적 (전용면적): 15.59㎡ (약 4.72평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 종로구 창신동 소재 지하철 1호선 및 6호선 동묘앞역 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 역세권을 중심으로 아파트 등 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 동묘앞역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 토지는 남측, 동측 및 북측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로(지봉로)와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 한국주택금융공사의 가압류 (2024-08-19, 금122,487,986원)

등기부상 을구 1번 권리인 주택임차권 (임차인: 김춘성, 보증금 245,000,000원)은 '인수'로 기재되어 있습니다.

그러나 물건명세서에 따르면, 해당 임차인은 매각으로 인해 발생하는 임대차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다.

이에 따라 본건 매각으로 인해 인수해야 할 임차인의 임대차보증금은 없는 것으로 판단됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

기타 임차인 김동욱은 대항력이 없습니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 지역은 동묘앞역을 중심으로 상업, 업무, 주거 시설이 복합적으로 발달된 지역입니다.

최근 실거래 사례를 분석한 결과, 유사 면적(약 19㎡)의 오피스텔이 2024년 4월 11층에서 2억 7,500만원, 9층에서 2억 7,000만원에 거래되었습니다.

이러한 거래 사례를 바탕으로 평당 시세를 약 4,700만원으로 추정할 때, 본건의 전용면적 15.59㎡(약 4.72평) 기준 시세는 약 2억 2,184만원으로 산정됩니다.

감정가는 2억 3,200만원으로, 최근 시세보다는 다소 높거나 유사한 수준입니다.

1.4. 생활정보

본건은 오피스텔로서 1인 가구 또는 소규모 가구의 주거에 적합합니다.

지하철 1, 6호선 동묘앞역을 도보로 이용할 수 있어 출퇴근 및 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

주변에 다양한 상업시설, 편의시설, 업무시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

인근에 창신초등학교, 병설유치원이 위치하며, 해당 지역은 교육환경 보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인의 보증금 반환 청구권 포기 확약서가 제출되었으나, 최종 배당 결과를 통해 해당 임차인이 보증금 전액을 변제받는지 여부를 최종 확인해야 합니다. 다만, 현 시점에서는 낙찰자가 인수해야 할 보증금 부담은 없는 것으로 보입니다.

토지이용계획상 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(동대문 지구단위계획구역), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등 다수의 용도지역 및 지구 지정사항이 존재하므로, 향후 건축 또는 개발 시 관련 법규 검토가 필요합니다.

주변 지역 조사 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 도심의 주요 역세권에 위치한 비교적 신축(2021년 준공) 오피스텔로서, 뛰어난 교통 여건과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

소형 면적임에도 불구하고, 권리분석상 인수해야 할 임대차보증금 부담이 없어 투자 리스크가 낮다는 장점이 있습니다.

부동산 강제경매로 진행 중이며, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

전반적으로 실거주 및 투자 목적으로 고려해 볼 만한 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

더블 역세권(1, 6호선) 입지로 탁월한 교통 환경을 자랑합니다.

2021년 준공된 신축 건물로, 내부 상태 및 관리 측면에서 유리합니다.

오피스텔이 밀집한 지역으로 1인 가구 중심의 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

임차인 관련 리스크가 해소되어 인수 부담 없이 취득 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 232,000,000원

최근 시세 분석 (19.34㎡ 기준): 약 2억 7,000만원 ~ 2억 7,500만원

평당 시세(약 4,700만원/평) 기반 본건 면적(15.59㎡) 추정가: 약 2억 2,184만원

인수 보증금: 0원

상기 분석 결과, 본건의 감정가는 시장 시세 대비 다소 높으나, 신축 건물이라는 점과 권리 인수 부담이 없다는 점을 종합적으로 고려할 때, 시세 추정가와 감정가를 중심으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 2억 1,500만원 ~ 2억 3,000만원

(본 입찰가 범위는 현재 제공된 정보를 기반으로 산정되었으며, 실제 현장 조사 및 시장 상황 변화에 따라 조정될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.