나이스옥션 법원경매 광주 2024타경81815 [2] 광주광역시 북구 양산동 93-6 도로 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: I쥐삼창

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건 일련번호 1-7)은 광주광역시 북구 양산동 소재, 일련번호 8-10)은 전라남도 담양군 대전면 평장리 소재 "한재골" 북측 인근 및 근거리에 위치하고, 일련번호 1-7) 주위는 단독주택 및 다가구주택, 상업용 건부지 등이 소재하며, 주위환경은 보통시 되고, 일련번호 8-10) 주위는 자연림 등이 소재하며, 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량접근이 가능하고, 일련번호 1-7) 인근에 대중교통편인 시내버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

일련번호 1,2) 사다리형의 평지로서 도로임.
일련번호 3,4,7) 세장형의 평지로서 주거나지임.
일련번호 5) 정방형의 평지로서 주거나지임.
일련번호 6) 사다리형의 평지로서 주상나지임.
일련번호 8-10) 부정형 급경사지로서 자연림임.

인접 도로상태

일련번호 1,2)는 현황 도로이며, 일련번호 3) 서측으로 노폭 약 8미터의 아스팔트 포장도로가 소재하고, 일련번호 4) 남측 및 북측으로 노폭 약 8미터의 아스팔트 포장도로가 소재하며, 일련번호 5) 북측으로 노폭 약 8미터의 아스팔트 포장도로가 소재하고, 일려번호 6) 동측으로 노폭 약 8미터의 아스팔트 포장도로, 서측으로 왕복 4차로의 아스팔트 포장도로, 북측으로 왕복 2차로의 아스팔트 포장도로가 각각 소재하며, 일련번호 7) 동측으로 노폭 약 8미터의 아스팔트 포장도로, 북측으로 왕복 2차로의 아스팔트 포장도로가 각각 소재하고, 일련번호 8-10)은 지적도상 맹지이나 인접필지를 통한 관습로 및 임도가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호 1) 도시지역, 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m), 비행안전제3구역(전술)(2018-10-19)<군사기지 및 군사시설 보호법>.
■ 일련번호 2) 도시지역, 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)(저촉), 비행안전제3구역(전술)(2018-10-19)<군사기지 및 군사시설 보호법>.
■ 일련번호 3) 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)(2018-10-19)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 토지구획정리사업지구<토지구획정리사업법>.
■ 일련번호 4) 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 상대보호구역(리라유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)(2018-10-19)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 토지구획정리사업지구<토지구획정리사업법>.
■ 일련번호 5) 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 상대보호구역(리라유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(양지초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)(2018-10-19)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 토지구획정리사업지구<토지구획정리사업법>.
■ 일련번호 6) 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(리라유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(양지초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)(2018-10-19)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 토지구획정리사업지구<토지구획정리사업법>.
■ 일련번호 7) 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(리라유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(양지초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)(2018-10-19)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 토지구획정리사업지구<토지구획정리사업법>.
■ 일련번호 8) 자연녹지지역, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 군사격장(대형) 소음대책구역 제3종구역(제3종구역)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 공익용산지<산지관리법>.
■ 일련번호 9) 자연녹지지역, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 군사격장(대형) 소음대책구역 제3종구역(제3종구역)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 공익용산지<산지관리법>.
■ 일련번호 10) 자연녹지지역, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 군사격장(대형) 소음대책구역 제3종구역(제3종구역)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 공익용산지<산지관리법>.

제시목록 외의 물건

후첨 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

경계를 알수없어 측량 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경81815 (2)

소재지: 광주광역시 북구 양산동 93-6 (본 건 경매물건의 일부 또는 대표 주소로 추정)

용도: 도로 (감정평가서상 개별 필지의 용도는 도로, 주거나지, 주상나지 등으로 다양하게 기재됨)

감정가: 135,590,000원

토지면적: 298.00㎡ (본 경매건으로 인한 지분 면적으로 추정되며, 전체 필지 면적은 아님)

토지지분: 298㎡ (위와 동일)

건물면적: 0.00㎡

경매구분: 공유물분할을위한경매

채권자: 정OO

특이사항: 공유물분할경매, 재매각, 분묘기지권, 경계를 알 수 없어 측량 필요

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본 건은 광주광역시 북구 양산동 소재, '한재골' 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변에는 단독주택, 다가구주택, 상업용 건부지 등이 혼재되어 있으며, 자연림 지역도 포함되어 있습니다. (일부 필지는 전라남도 담양군 소재)

교통상황:

본 건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

인접 도로상태:

개별 필지마다 현황 도로, 노폭 약 8미터의 아스팔트 포장도로, 일부 왕복 2차로 또는 4차로 도로 등에 접하고 있습니다. 담양군 소재 필지의 경우 지적도상 맹지이나 관습로 및 임도가 소재합니다.

3. 권리분석

임차인 현황:

인수 보증금 합계는 0원이며, 별도로 명시된 임차인 정보는 없습니다.

등기부 요약:

* 등기구분: 갑1, 접수일자: 1944-03-29, 권리종류: 소유권이전, 권리자: 정환영, 비고: 매매

* 등기구분: 갑2, 접수일자: 2023-02-17, 권리종류: 소유권일부이전, 권리자: 정효선, 비고: 유류분반환

* 등기구분: 갑4, 접수일자: 2024-01-04, 권리종류: 1번정환영지분전부이전, 권리자: 정승원외 1명, 비고: 유증

* 등기구분: 갑5, 접수일자: 2024-01-04, 권리종류: 3번정효숙지분전부이전, 권리자: 정천기, 비고: 증여

* 등기구분: 갑6, 접수일자: 2024-10-04, 권리종류: 임의경매, 권리자: 정효선, 비고: 말소기준권리 (말소됨)

특이사항:

본 건은 공유물분할을 위한 경매 개시 결정이 등기되어 있으며, 등기부 채권 총액은 0원입니다. 일반적으로 임의경매의 말소기준권리(갑6) 이하의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, 공유물분할 및 재매각 등 특수성을 감안하여 추가적인 확인이 필요합니다. 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 명시되어 있지 않습니다.

4. 상권분석

본 건이 위치한 광주광역시 북구 양산동 일대는 단독주택, 다가구주택, 상업용 건부지가 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 복합적으로 이루어지는 지역으로 판단됩니다. 인근에 양산호수공원, 양산저수지 등이 있어 녹지 공간을 활용할 수 있는 환경을 갖추고 있습니다. 다양한 규제 지역(도시지역, 일반주거지역, 군사시설 보호구역 등)이 중첩되어 있어 신규 개발이나 건축 행위에는 제한이 따를 수 있습니다. 구체적인 상권의 활성화 정도는 인근 주거 밀집도, 상업 시설 현황, 유동 인구 등을 종합적으로 분석해야 정확한 평가가 가능합니다.

5. 생활정보

주변 지역에는 북구문화센터, 양산도서관 등 문화 시설이 위치해 있어 문화생활을 누릴 수 있습니다. 또한, 양산호수공원과 양산저수지 등 자연 친화적인 공간이 있어 여가 및 휴식 활동에 용이합니다. 차량 접근성과 더불어 시내버스 승강장이 인접해 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 공유물 분할 경매: 공동 소유자 간의 복잡한 이해관계가 존재할 수 있으며, 이는 낙찰 후 인도 과정이나 재산권 행사 시 예상치 못한 문제를 야기할 수 있습니다.

* 재매각: 본 건이 재매각 절차를 거친다는 점은 최초 입찰 시 무언가 문제가 있었거나, 시장에서의 관심도 저하, 혹은 예상치 못한 권리 관계 등의 이유가 있을 수 있음을 시사합니다.

* 분묘기지권: 토지 상에 분묘가 존재할 경우, 분묘기지권이 성립될 수 있으며 이는 토지 소유권 행사 및 개발에 상당한 제약을 초래할 수 있습니다. 이에 대한 사전 확인이 필수적입니다.

* 경계 불확실: 경계를 알 수 없어 측량이 요구된다는 점은 추가적인 비용 발생 요인이며, 측량 결과에 따라 토지 이용에 혼선이 있을 수 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한:

* 광주광역시 북구 소재 필지들은 도시지역, 제2종/제3종 일반주거지역, 소로1/2류, 비행안전제3구역(전술), 교육보호구역(상대/절대), 토지구획정리사업지구 등 다중으로 규제되고 있습니다.

* 전라남도 담양군 소재 필지들은 자연녹지지역, 개발제한구역, 군사격장 소음대책구역 제3종구역, 공익용산지 등 더욱 강화된 규제를 받고 있습니다.

* 이러한 중첩된 규제들은 향후 토지 활용 계획 수립에 있어 복잡성과 제약을 야기할 수 있습니다.

* 과거 악취 문제: 양산동 일대에서 과거 도축장 폐기물 처리 시설로 인한 악취 문제가 발생했던 사례가 있습니다. 현재 관련 시설이 폐쇄되었다고는 하나, 지역적 특성을 고려할 필요는 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 광주광역시 북구 양산동 및 인근 담양군 일대에 걸쳐 있는 공유물 분할을 위한 재매각 물건으로, 도로, 주거나지, 주상나지, 자연림 등 다양한 용도와 형태의 토지를 포함하고 있습니다. 감정가는 135,590,000원이며, 인수할 보증금은 없습니다.

분묘기지권의 존재 가능성, 경계 불확실로 인한 측량 필요성, 그리고 군사 비행안전구역, 개발제한구역 등 복합적인 토지 이용 제한은 본 건의 주요 리스크 요인입니다. 따라서 철저한 현장 조사와 함께 분묘, 경계, 각종 규제 법규에 대한 면밀한 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 공유물 분할 기회: 복잡하게 얽힌 소유 관계를 정리하여 토지의 활용 가치를 높일 수 있는 기회를 제공합니다.

* 재매각을 통한 가격 메리트: 재매각 물건의 특성상, 최초 입찰 시의 문제점이나 시장 상황을 고려한 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 가능성이 있습니다.

* 주거 및 상업 지역 포함: 광주 지역 일부 필지가 일반주거지역 및 상업용 건부지 등으로 지정되어 있어, 기본적인 개발 가능성을 내포하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 경계 불확실, 분묘기지권, 다중 규제, 재매각 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있어 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 심층 분석이 필수적입니다.

* 감정가: 135,590,000원

* 인수 보증금: 0원

* 추가 고려 사항:

* 경계 측량 비용

* 분묘기지권 관련 문제 해결 비용 (존재 시)

* 각종 토지 이용 제한에 따른 개발 가능성 및 비용 재산정

* 인근 유사 물건 시세 조사

* 법률 및 부동산 전문가의 자문

따라서, 위 사항들에 대한 면밀한 검토와 현장 조사를 거친 후, 본 건의 실제 가치와 위험 요소를 종합적으로 판단하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 최적 입찰가 제시가 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.