나이스옥션 법원경매 광주 2024타경81815 [4] 광주광역시 북구 양산동 763-2 대지 경매

매각기일: 2025-12-17

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2024타경81815 [4] 광주광역시 북구 양산동 763-2 대지 경매

물건 대표 이미지

광주지방법원 경매6계 2024타경81815 | 소재지: 광주광역시 북구 양산동 763-2 | 감정가: 1,119,580,000원 | 최저가: 501,572,000원 | 용도: 대지

1. 부천 지원 2024타경5337 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

2. 물건 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경81815 (4)

소재지: 광주광역시 북구 양산동 763-2

용도: 대지

감정가: 1,119,580,000원

토지면적: 662.00㎡ (약 199.06평)

토지 지분율: 66200

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 기타

경매구분: 공유물분할을위한경매

소유자: 정OO

채무자: 정OO

채권자: 정OO

3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 분묘기지권, 공유물분할경매.

주의사항: 제시외 조경수 및 수목이 매각에 포함됩니다. 소유관계가 불분명한 농작물이 식재되어 있으며, 철제 펜스, 잔디, 파라솔 시설이 설치되어 있습니다. 인근 어린이집에서 임대차 계약 없이 무상으로 해당 토지를 사용하고 있습니다.

4. 감정평가서 요약

토지감정요항표에 따르면, 대상 물건 일련번호 1-7)은 광주광역시 북구 양산동에 소재하며, 주위 환경은 단독주택, 다가구주택, 상업용 건부지가 혼재하여 보통 수준으로 평가됩니다. 물건으로 접근 가능한 차량 진입로가 있으며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 교통 여건은 보통으로 판단됩니다.

토지의 형태는 일련번호 1,2)는 사다리형의 평지로서 도로로 이용 중이며, 일련번호 3,4,7)은 세장형의 평지로서 주거나지로 이용되고 있습니다. 일련번호 5)는 정방형의 평지로서 주거나지이며, 일련번호 6)은 사다리형의 평지로서 주상나지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태는 일련번호 1,2)는 현황 도로이고, 일련번호 3)은 서측 약 8미터, 일련번호 4)는 남측 및 북측 약 8미터, 일련번호 5)는 북측 약 8미터, 일련번호 6) 및 7)은 동측 약 8미터, 서측 및 북측으로는 각각 왕복 4차로 및 2차로의 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 차량 통행이 용이합니다.

토지이용계획 및 제한상태는 광범위하게 적용됩니다. 일련번호 1)과 2)는 제2종 및 제3종 일반주거지역, 소로1류, 비행안전제3구역(전술)에 해당합니다. 일련번호 3)부터 7)까지는 제2종 일반주거지역, 소로2류, 상대보호구역, 절대보호구역, 비행안전제3구역(전술), 토지구획정리사업지구 등에 속합니다. 이 중 일부 필지는 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 보호구역으로 지정되어 있습니다. 일련번호 8-10)은 담양군에 소재하며 자연녹지지역, 개발제한구역, 군사격장 소음대책구역, 공익용산지 등으로 지정되어 있습니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 확인되었습니다. 임대 관계는 미상입니다.

5. 입지조건

본 물건은 광주광역시 북구 양산동에 위치하며, 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역입니다. 인근에 시내버스 승강장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 단독주택, 다가구주택, 상업용 건부지가 주변에 있어 생활 편의성이 보통 수준으로 평가됩니다. 다수의 필지가 다양한 도로폭의 아스팔트 포장도로에 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다. 양산초등학교 및 리라유치원 등 교육 시설이 인근에 위치합니다.

6. 권리분석

본 건은 공유물분할을 위한 경매 절차로 진행됩니다. 소유자, 채무자, 채권자가 정OO으로 동일하여, 소유권 분쟁보다는 공유물 분할을 통해 재산을 정리하려는 목적으로 보입니다. 가장 주목해야 할 권리 사항은 '분묘기지권'입니다. 분묘기지권은 타인의 토지에 분묘를 설치하고 이를 수호, 관리하며 분묘 자체를 이장하지 못하게 하는 권리로서, 토지 개발에 상당한 제약을 초래할 수 있습니다. 또한, 인근 어린이집에서 무단으로 토지를 무상 사용하고 있는 점은 향후 점유 관계 정리에 신중을 기해야 할 부분입니다.

7. 상권분석

본 물건이 소재한 광주광역시 북구 양산동 일대는 주거 밀집 지역과 상업 시설이 어우러진 복합적인 상권 형태를 띠고 있습니다. 주변에 단독주택, 다가구주택이 많아 주거 수요가 존재하며, 일부 상업용 건부지가 소재하는 것으로 보아 지역 주민을 대상으로 한 근린 생활 상권이 형성되어 있을 가능성이 있습니다. 인근 어린이집의 무상 이용은 지역 내 가족 단위 인구의 존재 가능성을 시사합니다.

8. 생활정보

교통: 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

편의시설: 지역 내 소규모 상점 및 생활 편의시설이 존재할 것으로 예상됩니다. 양산초등학교, 리라유치원 등 교육 시설이 인근에 위치합니다.

주거환경: 주변 환경은 단독 및 다가구 주택, 상업용 건물이 혼재된 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

혐오시설: 현재까지 확인된 자료상으로는 본 물건지 주변에 특별한 혐오시설은 보고되지 않았습니다. 다만, 일부 필지는 군사시설 보호구역으로 지정되어 있어 관련 규제를 확인할 필요가 있습니다.

9. 잠재적 리스크

분묘기지권의 존재: 토지 개발 시 분묘 이장에 대한 법적 분쟁 및 보상 문제가 발생할 수 있습니다.

무단 점유: 인근 어린이집의 무단 무상 사용은 향후 소유권 행사 시 법적 다툼의 소지가 있습니다.

불분명한 농작물 식재: 농작물의 소유권 및 수확 관련 분쟁이 발생할 수 있습니다.

복잡한 토지이용계획 및 제한: 다수의 지역 지구 지정으로 인해 개발 행위에 제약이 따를 수 있으며, 각 필지별 상세 규제 확인이 필수적입니다.

공유물 분할 경매: 경매 과정 자체가 공유자 간의 이해관계가 복잡하게 얽혀 있을 수 있으며, 분할 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

10. 종합 의견

본건은 광주광역시 북구 양산동에 위치한 대지로서, 공유물분할을 위한 경매로 진행됩니다. 감정가는 11억원 수준이며, 662.00㎡(약 199.06평)의 토지 면적을 가지고 있습니다. 가장 큰 리스크 요인은 분묘기지권의 존재이며, 이는 토지 활용에 있어 중대한 제약이 될 수 있습니다. 또한, 인근 어린이집의 무상 사용 문제와 불분명한 농작물 식재 등도 주의 깊게 살펴봐야 할 사항입니다. 다양한 토지이용계획 및 제한 사항이 적용되고 있어, 구체적인 개발 계획 수립 전 해당 필지에 적용되는 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

11. 투자 포인트

분묘기지권이 해결될 경우, 주거 및 상업용 개발이 가능한 잠재력을 가진 토지입니다.

주변에 주거 및 상업 시설이 혼재하여 지역적 수요가 있을 수 있습니다.

복잡한 권리 관계 및 토지 이용 규제를 면밀히 분석하고, 이를 해결할 수 있는 방안을 모색한다면 장기적인 투자 가치를 고려해볼 수 있습니다.

현재 감정가와 시장 시세, 그리고 권리 분석을 통한 추가 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

법원 정보

광주지방법원 경매6계