나이스옥션 법원경매 부산서부 2023타경109856 [1] 부산광역시 강서구 대저1동 305-4 전 경매

매각기일: 2025-12-03

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산서부 2023타경109856 [1] 부산광역시 강서구 대저1동 305-4 전 경매

물건 대표 이미지

부산서부지원 경매4계 2023타경109856 | 소재지: 부산광역시 강서구 대저1동 305-4 | 감정가: 181,751,790원 | 최저가: 89,058,000원 | 용도: 전

1. 부산서부지원 2023타경109856 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

2. 물건 현황

2.1. 소재지: 부산광역시 강서구 대저1동 305-4

2.2. 용도: 전 (밭)

2.3. 감정가: 181,751,790원

2.4. 토지면적: 4070.00㎡ (약 1231.3평)

2.5. 토지 지분율: 47863.2 (이는 토지면적 단위가 평방미터이므로, 실제 지분율 표기 방식이 잘못되었거나 토지 전체 면적 중 해당 지분이 차지하는 비율을 의미하는 것으로 보입니다. 통상적인 지분율은 100%를 기준으로 합니다. 제공된 정보 그대로 기재합니다.)

2.6. 건물면적: 0.00㎡ (약 0평)

2.7. 건물 지분율: 0

2.8. 매각대상: 토지 일부 지분 매각

2.9. 경매구분: 부동산 강제 경매

2.10. 소유자: 김OO

2.11. 채무자: (정보 없음)

2.12. 채권자: 김OO

2.13. 특이사항: 농지취득자격증명 필요, 지분 매각, 공유자 우선매수 신고, 법정지상권 성립 가능성

2.14. 주의사항:

- 본건은 토지 일부 지분 매각으로, 공유자 우선매수는 1회에 한하여 행사 가능합니다.

- 일괄 매각 대상이나, 토지 지상에 매각에서 제외되는 제시외 수목 및 조경석, 제시외 건물이 존재합니다. (감정평가서 참고)

- 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하며, 목록 2번 토지의 최저매각가격은 제시외 건물 소재를 감안한 토지 평가액입니다.

- 토지 지상 소재 제시외 수목 및 조경석(1-1)은 현재 거주 중인 토지 공유자 1인(변OO)이 조경수로 소유, 관리하는 것으로 탐문 조사되어 매각에서 제외되었습니다.

- 목록 6번 토지 지상 철거 및 이동이 용이한 제시외 물건(6-1)은 매각에서 제외됩니다.

- 목록 1, 2, 6, 7, 8, 9번 토지는 농지취득자격증명서 제출이 필수이며, 미제출 시 매수보증금을 반환받지 못합니다.

- 건물감정평가요항표상, 기호(4) 건물은 등기사항 및 건축물대장에 등재되어 있으나 현황 멸실 상태입니다.

3. 입지 조건

3.1. 주변 환경: 본건은 부산광역시 강서구 대저1동 소재 "대저수문생태공원" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 전·답, 단독주택, 점포 및 중소규모 공장(근린생활시설) 등으로 형성되어 있습니다.

3.2. 교통 상황: 기호(1-3) 및 기호(5-9) 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통 시설은 보통 수준입니다.

3.3. 인접 도로 상태:

- 기호(1,2,3) 토지는 세로(불)로서 차량 접근이 제한적이며, 남측으로 약 1.5~2미터 폭의 도로를 통해 접근 가능합니다.

- 기호(5) 토지는 서측으로 노폭 약 5~6미터의 도로에 접합니다.

- 기호(6,7,8,9) 토지는 노폭 약 5~6미터의 포장도로에 각각 접합니다.

3.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태:

- 기호(1,2): 도시지역, 자연녹지지역, 개발제한구역입니다.

- 기호(3): 도시지역, 제1종일반주거지역, 기반시설부담구역, 지구단위계획구역(강서)입니다.

- 기호(5): 도시지역, 제1종일반주거지역, 기반시설부담구역, 지구단위계획구역(강서), 소로2류(폭 8m-10m)에 접합니다.

- 기호(6): 도시지역, 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 기반시설부담구역, 지구단위계획구역(강서)입니다.

- 기호(7,8,9): 도시지역, 자연녹지지역, 중로3류(폭 12m-15m)에 접합, 개발제한구역입니다.

4. 권리 분석

4.1. 권리 관계: 본건은 부동산 강제 경매로, 채권자는 김OO입니다. 소유자는 김OO이며, 채무자 정보는 기재되어 있지 않습니다.

4.2. 예상 낙찰 후 인수 권리: 제공된 정보만으로는 낙찰 후 인수해야 할 특별한 권리(예: 유치권, 임차권 등)가 명확히 파악되지 않습니다. 다만, 주의사항에 언급된 법정지상권 성립 가능성 등을 면밀히 검토해야 합니다.

4.3. 법정지상권 검토: 제시외 건물(2-1)에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하다고 명시되어 있습니다. 이는 낙찰자가 부담해야 할 위험 요소가 될 수 있으므로, 현장 조사 및 전문가 상담을 통해 명확히 확인할 필요가 있습니다.

5. 상권 분석

5.1. 주변 상권 특성: 본건은 대저수문생태공원 인근에 위치하며, 주변으로는 농경지, 단독주택, 소규모 점포 및 공장들이 혼재되어 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 근린생활시설 위주의 지역으로 보입니다.

5.2. 잠재적 가치: 생태공원 인접이라는 점은 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다. 또한, 제1종일반주거지역에 포함된 부분은 향후 주거 시설 개발 가능성을 시사합니다. 다만, 현재는 농지 및 개발제한구역이 포함되어 있어 용도에 따른 가치 상승 잠재력을 평가해야 합니다.

6. 생활 정보

6.1. 주변 편의 시설: 대저수문생태공원 등 녹지 공간이 인접해 있습니다. 대저1동 지역 내 소규모 점포 및 편의시설 이용은 가능하나, 대형 마트 등은 차량 이동이 필요할 것으로 예상됩니다.

6.2. 주변 교육 시설: 대저1동 초등학교, 강서중학교 등이 차량 접근 가능한 거리에 위치합니다.

6.3. 혐오 시설 유무:

현재 제공된 정보와 일반적인 지도 검색 결과만으로는 해당 주소지 주변에 혐오시설(고압선, 쓰레기 처리장, 유해 시설 등)이 직접적으로 확인되지 않습니다. 그러나, 강서구는 공항, 항만, 산업단지 등이 위치한 지역 특성상, 주변 지역 개발 계획이나 시설 배치에 따라 향후 혐오시설 관련 이슈가 발생할 가능성을 배제할 수는 없습니다. 정확한 혐오시설 유무 및 그 영향력은 상세 현장 조사 및 주변 지역 개발 계획 확인을 통해 파악하는 것이 좋습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 농지 취득 자격 증명: 목록 1, 2, 6, 7, 8, 9번 토지는 농지이므로, 취득 시 농지취득자격증명 발급이 필수적입니다. 발급이 불가할 경우 매수 대금을 반환받지 못하는 위험이 있습니다.

7.2. 지분 매각 관련: 토지 일부 지분만 매각되므로, 공유자들과의 관계 설정 및 향후 토지 이용 계획 수립에 있어 협의가 필요합니다. 공유자 우선매수 신고가 있다는 점은 이 점을 시사합니다.

7.3. 제시외 물건 및 건물 관련: 매각에서 제외되는 제시외 수목, 조경석, 건물이 존재하며, 일부는 토지 공유자 소유입니다. 낙찰 후 이러한 물건들로 인한 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

7.4. 법정지상권 성립 여부 불분명: 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명한 점은 낙찰 후 예상치 못한 추가 비용 발생 또는 토지 이용 제약으로 이어질 수 있는 중대한 리스크입니다.

8. 종합 의견

본건은 부산광역시 강서구 대저1동에 위치한 토지 일부 지분 매각 건입니다. 대저수문생태공원 인접지로 자연환경이 양호하고, 제1종일반주거지역으로 용도 변경 가능성이 있는 부분이 존재합니다. 그러나 농지로서의 취득 제한, 지분 매각으로 인한 공유 관계, 법정지상권 성립 불분명한 제시외 건물 등 다수의 권리 및 현황상 리스크를 내포하고 있습니다. 특히, 농지취득자격증명 발급 가능 여부와 법정지상권 관련 불확실성은 매수 결정 전 반드시 해결해야 할 과제입니다.

9. 투자 포인트

- 생태공원 인접한 쾌적한 환경 및 일부 지역의 주거지역 용도 지정으로 인한 잠재적 가치 상승 기대.

- 개발제한구역 해제 및 지구단위계획구역 지정 지역으로 향후 지역 개발에 따른 수혜 가능성.

- (주의) 매수 전 반드시 농지취득자격증명 발급 가능 여부 확인 및 법정지상권 성립 여부에 대한 명확한 조사와 전문가 상담을 통해 위험 요소를 사전에 파악해야 합니다.

- (주의) 지분 매각 건이므로, 공유자들과의 원만한 협의를 통한 향후 이용 계획 수립이 중요합니다.

법원 정보

부산서부지원 경매4계