나이스옥션 법원경매 창원 2024타경6942 [2] 경상남도 김해시 생림면 마사리 1849-1 단독주택 경매
매각기일: 2026-01-07
물건 개요
나이스옥션 법원경매 창원 2024타경6942 [2] 경상남도 김해시 생림면 마사리 1849-1 단독주택 경매
- 사건번호: 2024타경6942
- 주소: 경상남도 김해시 생림면 마사리 1849-1
- 감정가: 1,015,972,450원
- 최저가: 364,124,000원
- 유찰 횟수: 4회
- 용도: 단독주택
창원지방법원 경매2계 2024타경6942 | 소재지: 경상남도 김해시 생림면 마사리 1849-1 | 감정가: 1,015,972,450원 | 최저가: 364,124,000원 | 용도: 단독주택
1. 물건 보고서
1.1. 기본 정보
사건번호: 창원지방법원 2024타경6942 (2)
소재지: 경상남도 김해시 생림면 마사리 1849-1 (단독주택)
용도: 단독주택 (건부지, 답)
감정가: 1,015,972,450원
매각대상: 토지/건물일괄매각 (부동산임의경매)
면적 현황:
토지면적: 3910.40㎡ (약 1183.07평)
건물면적: 453.68㎡ (약 137.24평)
건물 제시외면적: 3244.40㎡ (약 981.33평) (제시외 건물 포함 일괄매각)
소유자/채무자/채권자: 한OO / 채OOOOOOOOOOOOOOOOO / 상OOOOOOO
특이사항/주의사항:
일괄매각 및 제시외 건물 포함.
목록2(토지) 농지취득자격증명(농취증) 제출 필수 (미제출 시 보증금 미반환).
목록2 지상에 소유자 미상의 농작물(완숙토마토 및 방울토마토)이 재배 중이므로 수확기까지 대상 토지의 사용·수익에 다소 제한이 있을 수 있음.
1.2. 입지조건 및 주변 환경 분석
위치 및 주위환경:
경상남도 김해시 생림면 마사리 '송촌마을' 북서측 인근에 위치함.
농경지, 농가주택, 축사 등이 혼재하는 전형적인 농촌지대임. 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됨.
교통상황:
본건 및 인근까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 보통임.
토지 형태 및 도로 상태:
토지 일련번호 1, 2는 인접지 대비 등고 평탄한 세장형의 답(논)으로 이용 중.
토지 일련번호 3은 인접지 대비 등고 평탄한 가장형의 주거용 건부지(대지)로 이용 중.
일련번호 1, 3은 남동측으로 폭 약 4m의 도로에 접하며, 일련번호 2는 지적도상 맹지이나 인접지(일련번호 3)를 통해 접근 가능함.
1.3. 건물 현황 및 이용 상태
건물 구조 및 이용 상태:
주 건물(일련번호 4): 철골콘크리트구조 슬래브지붕 2층 건물이며 '차고 및 단독주택'으로 이용 중. 위생/급배수/기름보일러 난방설비가 되어 있음.
부속 건물(일련번호 4 부속): 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 건물이며 '창고'로 이용 중.
제시외 건물: 본건 토지 지상에 다수의 제시외 건물 (ㄱ)~(ㅈ)이 소재하며, 이는 일괄매각에 포함될 것으로 보이나 소유권 및 일괄매각 여부 최종 재확인이 필요함.
1.4. 권리분석
경매구분: 부동산임의경매 (근저당권 등에 의한 경매로 추정됨).
매각조건: 토지/건물 일괄매각.
임대차 관계: 미상 (현장 조사 시 임차인 여부 및 대항력 유무 확인 필수).
제시외 건물: 제시외 건물 (ㄱ)~(ㅈ)이 매각에 포함되므로, 매각 이후 철거 등의 법적 리스크는 줄어들지만, 포함 여부를 최종 확인해야 함.
농지취득자격증명: 토지 일부(목록2)가 농지(답)이므로, 최고가 매수신고인은 반드시 농지취득자격증명을 제출해야 함. 미제출 시 입찰보증금은 반환되지 않으므로 유의해야 함.
1.5. 상권분석 및 생활정보
상권분석:
본건은 농촌지대에 위치하며, 상업 시설이 집중된 지역은 아님.
인근 상권은 농촌 생활에 필요한 최소한의 편의시설에 의존할 것으로 판단됨.
투자 목적이 주거 및 농업용도 또는 대규모 창고/시설 활용에 초점을 맞춰야 하며, 상권 가치에 대한 기대는 낮춰야 함.
생활정보:
부근은 농경지, 농가주택, 축사 등이 혼재하는 농촌지대로서, 전원생활을 원하는 수요층에게 적합함.
인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 가능하나, 자가용 이동이 필수적임.
교육, 의료, 대형 상업시설 이용을 위해서는 김해시 생림면 소재지나 인근 도시로 이동해야 함.
1.6. 잠재적 리스크
농지취득자격증명 리스크: 목록2가 농지이므로, 낙찰자는 농취증을 발급받아야 함. 농취증 발급 가능 여부를 사전에 철저히 확인해야 하며, 미비 시 보증금 손실 위험이 있음.
농작물 사용수익 제한: 토지 일부에 소유자 미상의 완숙토마토 및 방울토마토가 재배되고 있어, 수확기까지 대상 토지 전체를 자유롭게 사용하거나 수익을 얻는 데 제한이 있을 수 있음. 명도 과정에서 농작물 처리 문제가 발생할 수 있음.
환경 및 소음 리스크: 주위환경에 축사가 혼재하는 농촌지대이므로, 소음, 분뇨 냄새 등 환경적인 혐오 시설로 인한 생활 불편이 발생할 가능성이 있음. 입찰 전 현장 방문을 통해 축사와의 거리 및 운영 상태를 확인해야 함. (검색 결과 및 감정평가서에 축사 혼재 명시)
법적 리스크: 제시외 건물의 소유권 및 매각 포함 여부 최종 확인 필요. 공부와의 차이는 없으나, 광범위한 제시외 건물 면적(3244.40㎡)에 대한 정확한 현황 파악이 중요함.
토지이용계획 제한: 토지 전체가 농림지역 및 농업진흥구역에 속해 있어, 향후 용도 변경 및 건축 행위에 엄격한 제한을 받으므로 투자 계획 수립 시 반드시 고려해야 함.
1.7. 종합 의견
본건은 김해시 생림면의 농촌지대에 위치한 대규모 단독주택 및 농지 일괄매각 물건입니다. 토지 면적이 넓고 주거용 건물 외에 대규모 제시외 건물(창고/시설 추정)이 포함되어 있어, 전원주택 목적 외에 농업, 창고, 소규모 시설 운영 등의 복합적인 용도로 활용하기에 적합합니다.
그러나 농지취득자격증명 제출 필수 및 주변 축사 혼재로 인한 환경적 리스크, 그리고 소유자 미상 농작물로 인한 명도 리스크 등 여러 주의사항이 있으므로, 이 점을 충분히 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.
1.8. 투자 포인트
대규모 면적 활용: 총 토지면적 약 1183평 및 건물+제시외 건물 합계 약 1118평에 달하는 광범위한 면적을 일괄 취득 가능하여 활용도가 높음 (대규모 농장, 주거+작업장 등).
전원생활 및 복합 영농 적합: 농림지역 내의 단독주택으로서, 조용한 전원생활과 함께 농지(답)를 이용한 복합 영농 또는 창고 시설 운영에 유리함.
현황 대비 저렴한 취득 기회: 유찰 시 최저가 대비 감정가 차이가 크므로, 제시된 리스크를 충분히 반영한 가격으로 낙찰받는다면 시세 대비 저렴한 취득 기회가 될 수 있음.
법원 정보
창원지방법원 경매2계