나이스옥션 법원경매 창원 2024타경7471 [1] 경상남도 김해시 내동 1131-1 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 내동 소재 김해문화의전당 남서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지, 대형판매시설, 박물관, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 위치 및 관내 대중교통편 등을 고려할 때 제반교통 사정은 보통임.

형태 및 이용상태

사다리형의 평지로서, 상업나지임.

인접 도로상태

북서측으로 폭 약 25미터, 북측 및 남서측으로 폭 약 20미터의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(준주거용지), 대로2류(폭 30m-35m)(접합), 중로1
류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 상대보호구역(2024-10-21)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2024-10
-21)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한
법률>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타사항 : 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

지목은 '대'이나 현황 '주차장'으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 주소 및 기본사항

사건번호: 창원지방법원 2024타경7471 (1)

소재지: 경상남도 김해시 내동 1131-1

용도: 대지

감정가: 30,412,992,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

주의사항: 지목은 '대'이나 현황 '주차장'으로 이용 중임.

1.2. 토지정보

토지면적: 8,264.40㎡ (약 2,500평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경상남도 김해시 내동 소재 김해문화의전당 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트단지, 대형판매시설, 박물관, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 대중교통편 등을 고려할 때 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다. 북서측으로는 폭 약 25미터, 북측 및 남서측으로는 폭 약 20미터의 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 차량 통행이 원활합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2014년 6월 10일 접수된 부산은행의 근저당권(을19)입니다.

3.2. 인수되는 권리

제공된 정보상으로는 말소기준권리보다 선순위의 권리가 없어, 경매를 통해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"이라는 특수물건정보가 있어, 해당 지상권의 존재 및 인수 여부는 면밀히 확인해야 할 중요한 사항입니다.

3.3. 임차인 현황

임차인은 휴앤락관리단, 임범춘으로 파악되었습니다.

보증금: 70,000,000원

차임: 15,000,000원 (월세 또는 다른 형태의 지급으로 추정되며, 상세 내용은 추가 확인 필요)

전입일자(사업자등록일자): 상가건물임대차현황서에 해당사항 없음.

확정일자: 없음.

배당신고일자: 2024년 11월 25일.

대항력: 없음.

인수되는 임차인 보증금 합계: 0원

3.4. 등기부 요약

총 29건의 등기사항이 요약되어 있으며, 채권 총액은 18,994,723,559원입니다. 소유권 이전, 근저당권, 지상권 설정, 임의경매, 압류, 가압류 등 다양한 권리 변동 내역이 확인됩니다. 대부분의 권리는 말소기준권리보다 후순위로 경매 절차에 따라 소멸될 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본 물건 인근에는 김해문화의전당이 있으며, 아파트단지, 대형판매시설(이마트 김해점), 박물관, 단독주택, 근린생활시설 등이 밀집해 있습니다. 휴앤락몰과 같은 상가 시설도 주변에 위치합니다.

4.2. 토지이용계획

본 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(준주거용지)에 속해 있습니다. 또한, 대로2류(폭 30m-35m) 및 중로1류(폭 20m-25m)에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 역사문화환경보존지역 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 존재합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

차량 접근성이 용이하며, 인근의 대중교통 이용이 가능하여 전반적인 교통 편의성은 보통입니다.

5.2. 주변 편의시설

김해문화의전당이 인접해 있으며, 대형마트(이마트 김해점), 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 분포하고 있습니다. 교육 시설로는 내동중학교 등이 인근에 있습니다.

5.3. 혐오시설 및 환경

현재 검색 결과에서 직접적으로 언급된 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 김해시 지역 내에서 토취장 관련 악취 민원 사례가 보고된 바 있습니다. 물건지와의 직접적인 연관성은 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 매각으로 소멸되지 않는 지상권

가장 중요하고 잠재적인 리스크는 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시된 지상권의 존재입니다. 해당 지상권의 내용, 효력 범위, 가치 등에 대한 정확한 파악 없이는 투자에 큰 위험이 될 수 있습니다. 제공된 등기부 요약에는 '을21 지상권설정 부산은행 말소'로 기재되어 있으나, 물건명세서 상의 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 문구와 상충될 가능성이 있어 면밀한 조사가 필수적입니다.

6.2. 현황 이용 상태와 지목 불일치

토지의 지목은 '대'이나, 현재 '주차장'으로 이용 중입니다. 이는 건축 또는 개발 시 용도 변경 및 관련 법규 검토가 필요함을 시사합니다.

6.3. 복잡한 권리관계 및 특수물건

본 물건은 유동화물건, 공동담보로 분류되어 있어 채무 구조가 복잡할 수 있으며, 관련 법적 검토가 필요합니다.

6.4. 토지이용계획 상의 규제

다수의 규제 지역(가축사육제한구역, 보호구역, 역사문화환경보존지역 등)에 속해 있어 향후 개발 행위 시 제약이 따를 수 있습니다.

6.5. 임차인 차임 관련 불확실성

임차인의 '차임' 금액이 15,000,000원으로 기재되어 있으나, 구체적인 지급 방식(월세, 연세, 일시불 등) 및 총액에 대한 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김해시 내동의 준주거지역에 위치한 대규모 토지로서, 도시문화시설과 상업시설이 혼재된 지역에 자리하고 있습니다. 감정가는 높게 책정되었으나, 현재 건물 없이 나대지 상태이며 주차장으로 이용 중입니다. 권리관계는 대부분 말소될 것으로 예상되지만, '매각으로 소멸되지 않는 지상권'의 존재 가능성은 본 물건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 이와 더불어 토지이용계획 상의 다양한 규제 사항을 고려할 때, 본 물건은 철저한 현장 조사 및 법률적, 권리적 분석을 바탕으로 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 대규모 토지: 김해시 내동의 준주거지역에 위치한 넓은 면적의 토지로, 잠재적인 개발 가치를 지닙니다.

* 양호한 입지: 김해문화의전당 인근이며, 다양한 편의시설 및 상업시설과 근접해 있어 접근성이 우수합니다.

* 권리관계 명확성 (일부): 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없으며, 대부분의 등기된 권리가 말소될 예정입니다. (단, 미소멸 권리 확인 필수)

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 30,412,992,000원입니다. 인수 보증금은 0원이므로, 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, '매각으로 소멸되지 않는 지상권'과 같은 중대한 리스크 요인을 충분히 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 이러한 불확실성을 감안할 때, 잠재적 투자자는 감정가 대비 상당한 할인율을 적용하여 입찰가를 산정할 가능성이 높습니다. 정확한 예상 입찰가는 본 물건의 지상권 가치 평가, 개발 가능성 분석, 그리고 향후 시장 동향 등을 종합적으로 고려한 전문적인 시장 분석을 통해 결정되어야 합니다. 따라서, 본 보고서에서는 구체적인 금액을 제시하기보다는, 감정가 대비 70% ~ 80% 수준에서 보수적인 접근을 권장합니다. 이는 어디까지나 제안이며, 실제 입찰가는 철저한 권리 분석 및 현장 확인을 통해 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.