나이스옥션 법원경매 창원 2024타경7389 [5] 경상남도 창원시 진해구 자은동 143-1 다온빌딩 3층301호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문성 · 평가일 2024.11.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 창원시 진해구 자은동 소재 자은초등학교 북동측 인근에 위치하는 다온빌딩 지하1층비105호 외 6개호로서, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

대상건물까지 차량진출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 전반적인 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 지하1층비105호 외 6개호로서,
외벽 : 화강석, 징크판넬, 알루미늄판넬, 복층유리 등 마감
바닥 : 콘크리트 마감 등
내벽 : 몰탈 마감 등
창호 : 샷시창호 및 전면강화유리입니다.

이용상태

기호(1) 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(미용원)로 되어 있으나, 현재 공실입니다.

기호(2-5) 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(부동산중개사무소)로 되어 있으나, 현재 공실입니다.

기호(6) 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)로 되어 있으나, 현재 분양사무실로 이용중입니다.

기호(7) 집합건축물대장상 운동시설로(체력단련장)로 되어 있으며, 현재 헬스장으로 이용중입니다.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 냉난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 방송설비, 주차장 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지의 토지로서 상업용건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약25m, 북서측으로 노폭 약20m, 남서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 소로2류(폭 8m -10m)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,국민임대주택단지 예정지구<국민임대주택건설등에관한특별조치법>,비행안전제5구역(지원)<군사기지 및 군사시설 보호법 >,지원항공작전기지<군사기지 및 군사시설 보호법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기타 :
① 기호(1-3)은 현재 경계구분없는 상태의 공실입니다.
② 기호(2-5)는 고저차로 인하여 서측 도로 기준 현황 1층입니다.
③ 기호(6)은 고저차로 인하여 서측 도로 기준 현황 2층입니다.

물건 비고

2025.7.25.자 임차인 주식회사 라니피트니스로부터 내부 인테리어 공사비용 금185,000,000원에 대한 유치권신고가 있으나, 그 성립여부는 불분명함. 2025.8.5.자 소유자들로부터 위 유치권에 대한 배제신청서가 접수됨. 임차인 주식회사 라니피트니스로부터 2026.01.22.자로 유치권권리취하서 접수됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 창원지방법원 2024타경7389 (5)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농협은행 (표기상 농OOOOOOOO)

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 창원시 진해구 자은동 143-1 다온빌딩 3층301호

용도: 근린상가

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 2,444,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 236.30㎡ (약 71.48평)

토지지분: 236.3㎡ (약 71.48평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 961.08㎡ (약 290.74평)

건물지분: 961.0752㎡ (약 290.74평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 특이사항

특수물건정보: 유치권, 공동담보, 재매각

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물

토지이용계획: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류, 소로2류, 중로1류, 가축사육제한구역, 국민임대주택단지 예정지구, 비행안전제5구역(지원), 지원항공작전기지

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

경상남도 창원시 진해구 자은동 소재 자은초등학교 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트단지, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설이 잘 갖추어진 지역입니다.

2.2. 교통상황

대상 건물까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 건물 및 토지 상태

건물은 철근콘크리트구조 5층 건물이며, 외벽은 화강석, 징크판넬, 알루미늄판넬, 복층유리 등으로 마감되었습니다.

토지는 정방형의 평탄한 토지로서 상업용 건부지로 이용 중입니다.

북동측 약 25m, 북서측 약 20m, 남서측 약 8m의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2019년 10월 25일 농협은행 주식회사 근저당권 (을1)

등기부채권 총액: 5,100,000,000원

주요 권리 내역:

* 소유권보존 (갑1)

* 소유권이전 2번 신탁등기 말소 (갑3)

* 근저당권 (을1) - 말소기준권리

* 임의경매개시결정 (갑11)

* 3번 문삼녀지분압류 (갑12, 창원시)

3.2. 임차인 현황

임차인: (주)라니피트니스

보증금: 50,000,000원

차임: 11,000,000원

전입일자(사업자등록일자): 2022년 09월 02일

확정일자: 없음

배당신고일자: 2025년 01월 14일

대항력: 없음 (주의: 대항력은 없으나 보증금 5천만원이 존재합니다.)

3.3. 유치권 분석

2025년 7월 25일, 임차인 (주)라니피트니스로부터 내부 인테리어 공사비 185,000,000원에 대한 유치권 신고가 있었습니다.

그러나, 2025년 8월 5일 소유자들로부터 위 유치권에 대한 배제신청서가 접수되었으며, 2026년 1월 22일 임차인 (주)라니피트니스로부터 유치권 권리취하서가 접수되었습니다.

이에 따라 유치권은 성립되지 않거나 소멸될 가능성이 매우 높습니다.

3.4. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원 (임차인 (주)라니피트니스의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.)

4. 상권분석

4.1. 배후수요

주변으로 다수의 아파트단지가 형성되어 있어 안정적인 배후수요를 확보하고 있습니다.

근린생활시설 밀집 지역으로 다양한 업종의 수요가 존재합니다.

4.2. 건물 용도

건축물대장상 제1종근린생활시설(미용원) 및 제2종근린생활시설(부동산중개사무소, 일반음식점), 운동시설(체력단련장) 등으로 구분되어 있어 다양한 상업 활동이 가능합니다.

현재 일부는 공실, 일부는 분양사무실 및 헬스장으로 이용 중입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 및 편의시설

자은초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 접근성이 좋습니다.

주변 아파트 단지 및 근린생활시설 내에 다양한 편의시설이 분포하고 있습니다.

5.2. 주변 환경 (추가 조사 필요)

주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않으나, 토지이용계획상 비행안전구역 및 군사시설 보호구역으로 지정되어 있어 향후 개발 및 증축에 제한이 있을 수 있습니다.

해당 지역은 개발 계획이 있는 지구단위계획구역으로, 향후 지역 발전 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 제한

* 비행안전제5구역(지원), 지원항공작전기지: 군사 시설 보호로 인한 건축 및 개발 제한 가능성이 있습니다.

* 국민임대주택단지 예정지구: 향후 지역 개발 방향에 따른 영향 검토 필요.

* 가축사육제한구역: 해당 지역 내 가축 사육 제한.

6.2. 공실 위험

일부 호실이 현재 공실 상태이므로, 공실 장기화 시 공실 위험 및 임대 수익률 하락 가능성이 있습니다.

6.3. 임대차 현황

임차인 (주)라니피트니스는 대항력이 없으나, 5천만원의 보증금이 있습니다. 해당 보증금은 낙찰 후 인수하지 않으나, 명도 과정에서 추가적인 고려가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 창원시 진해구의 중심 상업지역에 위치하며, 교통 접근성이 양호하고 주변에 풍부한 배후수요를 갖추고 있습니다.

건물 자체는 다수의 근린생활시설 및 운동시설 등으로 활용 가능한 구조를 가지고 있습니다.

초기에 신고되었던 유치권 문제가 취하됨에 따라 권리 관계가 비교적 명확해졌으며, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

다만, 군사시설 보호구역 등 토지이용계획상 제한 사항은 향후 재건축, 증축 등 개발 시 고려해야 할 중요한 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 상권: 주변 아파트 단지 및 근린생활시설을 기반으로 한 고정적인 배후수요 확보.

* 다양한 활용 가능성: 제1, 2종 근린생활시설 및 운동시설 등 다양한 업종 입점 용이.

* 깨끗한 권리관계: 유치권 취하로 인한 권리 부담 소멸.

* 우수한 접근성: 대로변에 위치하여 차량 및 대중교통 접근성이 뛰어남.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 2,444,000,000원이며, 인수되는 보증금은 없습니다.

예상 입찰가는 감정가, 유사 물건의 낙찰가율, 시장 상황, 건물 상태, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

리스크 요인(군사시설 보호구역 등)을 감안하여 감정가 대비 80%~90% 수준을 일반적인 입찰가 범위로 고려해볼 수 있으나, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 추가적인 시세 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.