나이스옥션 법원경매 창원 2024타경7389 [5] 경상남도 창원시 진해구 자은동 143-1 다온빌딩 3층301호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경7389 [5] 경상남도 창원시 진해구 자은동 143-1 다온빌딩 3층301호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2024타경7389
• 주소: 경상남도 창원시 진해구 장복대로 171, 3층301호 (자은동,다온빌딩)
• 감정가: 2,444,000,000원
• 최저가: 1,251,328,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 근린생활시설

창원지방법원 경매2계 2024타경7389 | 소재지: 경상남도 창원시 진해구 장복대로 171, 3층301호 (자은동,다온빌딩) | 감정가: 2,444,000,000원 | 최저가: 1,251,328,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 분석 보고서

1.1. 사건 및 기본 정보

사건번호는 창원지방법원 2024타경7389 (5)이며, 경상남도 창원시 진해구 자은동 143-1 다온빌딩 3층301호 외 다수 호실을 포함하는 근린생활시설(지하1층, 지상 3층 등 기호 1~7)에 대한 부동산임의경매 건입니다. 매각대상은 토지와 건물의 일괄매각입니다.

매각 면적은 토지면적 236.30㎡ (약 71.48평), 건물면적 961.08㎡ (약 290.73평)로 대규모 상업시설입니다. 감정가는 2,444,000,000원으로 평가되었습니다.

소유자와 채무자가 문OO으로 동일하며, 채권자는 농OOOOOOOO입니다. 본 건은 대규모 근린생활시설을 통으로 취득할 수 있는 기회이나, 후술할 유치권 관련 특이사항이 존재합니다.

1.2. 입지조건 및 환경 분석

대상 물건은 창원시 진해구 자은동 소재 자은초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트단지와 근린생활시설이 혼재되어 상주인구 및 유동인구 확보가 용이한 준주거지역 내 상업용 건부지입니다.

교통상황은 대상 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 전반적으로 보통 수준이며 접근성이 양호합니다. 토지의 형상은 정방형 평지로 활용도가 높으며, 북동측 노폭 약 25m, 북서측 노폭 약 20m, 남서측 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있어 3면의 도로를 이용할 수 있는 매우 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

1.3. 건물의 구조 및 이용상태

본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 지하1층 및 지상층의 여러 호실(기호 1~7)입니다. 외벽은 화강석, 징크판넬, 복층유리 등 고급 자재로 마감되어 있으며, 급배수, 위생설비, 냉난방설비, 승강기, 소화전, 방송설비, 주차장 등을 갖추고 있어 상업시설로서의 편의성이 높습니다.

현재 이용상태는 기호별로 상이합니다. 기호(1-5)는 건축물대장상 미용원, 부동산중개사무소 등으로 되어 있으나, 현재 공실이며, 일부 호실(기호 1-3)은 경계구분 없이 공실 상태입니다. 기호(6)은 일반음식점으로 되어 있으나 분양사무실로, 기호(7)은 운동시설(체력단련장)로 헬스장으로 이용 중입니다. 특히 일부 호실(기호 2-6)은 고저차로 인해 도로 기준 현황 1층 또는 2층으로 이용되어 실질적인 접근성이 좋습니다.

1.4. 권리분석

본 경매는 부동산임의경매 사건으로, 소유자와 채무자가 동일하므로 복잡한 채무관계는 적을 것으로 보이나, 권리상 주요한 리스크 요인이 존재합니다.

가장 중요한 특이사항은 2025년 7월 25일 자 임차인 주식회사 라니피트니스로부터 내부 인테리어 공사비용 금 185,000,000원에 대한 유치권 신고가 접수된 점입니다. 다만, 유치권의 성립 여부가 불분명하며, 소유자들로부터 이에 대한 배제신청서가 접수된 상태이므로, 유치권의 존부 및 피담보채권액은 낙찰자가 명확하게 확인하고 해결해야 할 사항입니다.

말소기준권리 이후의 임차인 현황은 미상(임대관계 미상)이므로, 정확한 현황 파악을 위해 명도 시점에 임대차 관계와 점유 관계에 대한 추가적인 확인이 필수적입니다.

1.5. 상권분석

다온빌딩은 대규모 아파트 단지 밀집 지역에 위치한 중심 상가 중 하나로, 주거지역 배후 상권으로서 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다. 상권 내에는 약국 (다온빌딩 104호 건강약국), 학원, 음식점, 병원 등 다양한 근린생활시설이 입점하기에 적합한 조건을 갖추고 있습니다.

현재 기호(7)이 헬스장(체력단련장)으로 활발히 이용 중인 점을 고려할 때, 집객력 있는 시설의 입점은 주변 유동인구 확보에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. 다만, 기호(1-5)의 공실 해소 및 적절한 업종 선정이 상권 활성화의 주요 과제입니다. 여러 호실을 통합하여 대형 학원, 병원, 또는 전문 식음료 매장 등으로 활용하기에 좋은 대규모 면적을 보유하고 있습니다.

1.6. 생활정보

대상 물건은 준주거지역 내 대로와 중로에 접하고 있어 도시계획적인 측면에서 상업시설로서의 가치가 높습니다. 급·배수 및 냉난방 설비, 승강기 설비 등 기본적인 상업시설 인프라가 잘 갖추어져 있어 즉시 운영 가능한 상태입니다.

인근에 자은초등학교가 위치하며, 주변에 혐오시설이 명확하게 확인되지는 않았습니다. 다만, 최종적인 환경 확인을 위해 입찰 전 임장 시 주변 시설(변전소, 기지국 등)을 꼼꼼히 체크할 필요가 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크 및 대응 방안

가장 큰 잠재적 리스크는 유치권의 성립 여부와 그 금액입니다. 만약 유치권이 적법하게 성립한다면, 낙찰자가 185,000,000원의 채무를 인수해야 할 가능성이 존재합니다. 따라서 입찰 전 현장조사 및 법률 전문가의 자문을 통해 유치권의 진위 및 대항력 여부를 면밀히 검토해야 합니다. 소유자가 배제신청을 한 상태이므로, 이를 활용한 법적 대응이 필요할 수 있습니다.

둘째, 현재 다수의 호실이 공실이거나 (기호 1-5), 공부상 용도와 현황 용도가 다른 점 (기호 6, 7)은 리모델링 및 용도 변경의 필요성을 내포합니다. 공실 해소를 위한 임차인 유치 전략과 함께 현황대로 사용하기 위한 법적 검토(건축법상 용도 변경 가능성)가 필요합니다.

1.8. 종합 의견 및 투자 포인트

본 경매 물건은 약 290평에 달하는 대형 근린생활시설을 통으로 취득할 수 있는 기회이며, 안정적인 배후 수요를 갖춘 준주거지역의 코너에 가까운 입지라는 강력한 장점을 가지고 있습니다.

투자 포인트:

1. 압도적인 면적: 약 290.73평 (961.08㎡)의 대규모 면적으로, 병원, 대형 학원, 복합 상영 시설 등 집객력이 높은 전문 업종 유치에 매우 유리합니다.

2. 우수한 접근성: 대로 및 중로에 접한 입지와 여러 층을 한꺼번에 활용할 수 있는 구조적 이점을 통해 가시성 및 접근성이 매우 뛰어납니다.

3. 시세 대비 저렴한 취득 기회: 유치권 등 권리상의 복잡성 때문에 일반 매매보다 낮은 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있으며, 권리 문제 해결 시 높은 시세차익 및 임대수익률을 기대할 수 있습니다.

성공적인 투자를 위해서는 유치권에 대한 철저한 분석과 명도 전략 수립이 필수적이며, 공실 해소를 위한 적극적인 임차 마케팅이 요구됩니다. 유치권 문제를 해결할 수 있는 역량 있는 투자자에게는 매력적인 투자처가 될 것입니다.

법원 정보

창원지방법원 경매2계