나이스옥션 법원경매 창원 2024타경7389 [4] 경상남도 창원시 진해구 자은동 143-1 다온빌딩 1층113호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문성 · 평가일 2024.11.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 창원시 진해구 자은동 소재 자은초등학교 북동측 인근에 위치하는 다온빌딩 지하1층비105호 외 6개호로서, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

대상건물까지 차량진출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 전반적인 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 지하1층비105호 외 6개호로서,
외벽 : 화강석, 징크판넬, 알루미늄판넬, 복층유리 등 마감
바닥 : 콘크리트 마감 등
내벽 : 몰탈 마감 등
창호 : 샷시창호 및 전면강화유리입니다.

이용상태

기호(1) 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(미용원)로 되어 있으나, 현재 공실입니다.

기호(2-5) 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(부동산중개사무소)로 되어 있으나, 현재 공실입니다.

기호(6) 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)로 되어 있으나, 현재 분양사무실로 이용중입니다.

기호(7) 집합건축물대장상 운동시설로(체력단련장)로 되어 있으며, 현재 헬스장으로 이용중입니다.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 냉난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 방송설비, 주차장 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지의 토지로서 상업용건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약25m, 북서측으로 노폭 약20m, 남서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 소로2류(폭 8m -10m)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,국민임대주택단지 예정지구<국민임대주택건설등에관한특별조치법>,비행안전제5구역(지원)<군사기지 및 군사시설 보호법 >,지원항공작전기지<군사기지 및 군사시설 보호법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기타 :
① 기호(1-3)은 현재 경계구분없는 상태의 공실입니다.
② 기호(2-5)는 고저차로 인하여 서측 도로 기준 현황 1층입니다.
③ 기호(6)은 고저차로 인하여 서측 도로 기준 현황 2층입니다.

물건 비고

고저차로 인하여 서측 도로 기준 현황 2층.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2024타경7389 (4)

소재지: 경상남도 창원시 진해구 자은동 143-1 다온빌딩 1층 113호

용도: 근린상가

감정가: 289,000,000원

토지 면적: 13.20㎡ (약 3.99평)

건물 면적: 47.30㎡ (약 14.31평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행주식회사 (표시된 정보: 농OOOOOOOO)

특이사항: 공동담보, 유치권

주의사항: 고저차로 인하여 서측 도로 기준 현황 2층으로 나타납니다.

건물명: 다온빌딩

2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 경상남도 창원시 진해구 자은동 소재 자은초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통 상황: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

* 인접 도로 상태: 북동측으로 폭 약 25m, 북서측으로 폭 약 20m, 남서측으로 폭 약 8m의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로3류(25-30m), 소로2류(8-10m), 중로1류(20-25m) 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 국민임대주택단지 예정지구, 비행안전제5구역(지원), 지원항공작전기지로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 농협은행주식회사 근저당 (접수일자: 2019-10-25, 채권최고액: 5,100,000,000원)

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (단, 지상권에 대한 개요는 없습니다.)

* 임차인 현황:

* 임차인: 우종섭

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 미상

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

* 비고:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부채권 총액: 5,100,000,000원

4. 상권분석

* 건물 용도: 집합건축물대장상 해당 호실(113호, 기호1)은 제1종근린생활시설(미용원)로 등록되어 있으나, 현재 공실 상태입니다. (참고: 건물 내 다른 호실은 제2종근린생활시설(부동산중개사무소), 운동시설(체력단련장) 등으로 이용 중이거나 등록되어 있습니다.)

* 주변 환경: 아파트 단지 및 근린생활시설이 밀집한 지역으로, 지역 내 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

* 토지 이용: 상업용 건부지로 이용 중입니다.

5. 생활정보

* 교육 시설: 자은초등학교가 북동측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의 시설: 주변에 다양한 근린생활시설이 존재하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. (검색 결과, 인근에 시루봉사우나, 모범음식점 등이 확인됩니다.)

* 교통 시설: 시내버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 기타: 해당 물건은 비행안전제5구역(지원) 및 지원항공작전기지로 지정되어 있어, 군사 작전 활동과 관련된 제한 사항이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 유치권 및 공동담보: 유치권과 공동담보 물건으로, 권리 분석 시 추가적인 확인이 필요합니다.

* 현황 층수: 서측 도로 기준 현황 2층으로 표기되는 점은 실제 이용 시 혼동의 여지가 있을 수 있습니다.

* 공실 위험: 해당 호실(113호)은 미용원으로 등록되어 있으나 현재 공실 상태로, 즉시 임대가 이루어지지 않을 경우 공실 위험이 존재합니다.

* 토지 이용 제한: 군사시설 보호구역 및 국민임대주택단지 예정지구로 지정되어 있어 향후 개발 행위에 제한이 따를 수 있습니다.

* 혐오시설: 현재까지의 조사로는 물건지 인근에 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않았습니다. 다만, 과거 이동 지역 내 CNG 충전소 설치 관련 주민 반발 사례가 있었고, 자은동 변전소 옥내화 요구 민원이 있었던 점을 참고할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 창원시 진해구 자은동의 상업 지역에 위치한 근린상가로, 자은초등학교 인근의 아파트 및 상업 시설 밀집 지역에 속해 있습니다. 교통 및 생활 편의 시설 접근성은 양호한 편입니다. 그러나 유치권, 공동담보 등의 복잡한 권리 관계와 함께, 비행안전구역 및 군사시설 보호구역 지정이라는 토지 이용 제한 사항이 존재합니다. 또한, 해당 호실이 현재 공실 상태임을 고려할 때, 임대차 안정성을 확보하기 위한 전략이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집한 지역 내 상가로, 기본적인 유동인구 확보가 가능합니다.

* 교통: 시내버스 정류장이 인근에 위치하여 대중교통 접근성이 좋습니다.

* 활용 가능성: 제1종근린생활시설(미용원)로 등록되어 있으나, 공실 상태로 향후 업종 변경 및 다양한 근린생활시설 용도로의 활용 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 낙찰 가능한 금액을 산정하기 위해, 감정가, 주변 시세, 권리관계(특히 유치권 존재 시), 명도 가능성, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 또한, 인수 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 현황 2층 표기 및 공실 상태, 군사시설 보호구역 지정 등 잠재적 리스크 요인을 충분히 반영하여 신중한 접근이 필요합니다. 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 현장 방문을 통한 물건 상태 및 주변 시세 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.