나이스옥션 법원경매 창원 2024타경7389 [4] 경상남도 창원시 진해구 자은동 143-1 다온빌딩 1층113호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경7389 [4] 경상남도 창원시 진해구 자은동 143-1 다온빌딩 1층113호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

창원지방법원 경매2계 2024타경7389 | 소재지: 경상남도 창원시 진해구 장복대로 171, 1층113호 (자은동,다온빌딩) | 감정가: 289,000,000원 | 최저가: 118,374,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호는 창원지방법원 2024타경7389 (4)이며, 근린생활시설 용도의 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 경상남도 창원시 진해구 자은동 143-1 다온빌딩 1층113호입니다.

1.2. 면적 및 감정가 정보

토지면적은 13.20㎡ (약 3.99평)이며, 건물면적은 47.30㎡ (약 14.31평)입니다.

매각대상은 토지/건물 일괄매각이며, 감정가는 289,000,000원입니다.

토지 지분율은 1320, 건물 지분율은 4730입니다.

2. 입지조건 및 상권분석

2.1. 입지조건

대상 부동산은 경상남도 창원시 진해구 자은동 소재 자은초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트단지 및 근린생활시설 등이 밀집된 준주거지역입니다.

교통상황은 대상 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 전반적인 교통상황은 보통입니다.

접근 도로가 북동측으로 약 25m, 북서측으로 약 20m, 남서측으로 약 8m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 매우 양호합니다.

토지는 정방형 평지의 상업용 건부지로, 토지이용계획상 준주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류, 중로1류 등에 해당되어 상업시설로서의 활용도가 높습니다.

2.2. 상권분석

본 물건이 위치한 다온빌딩은 아파트 밀집지역에 형성된 상권 내에 있습니다.

주변에 자은초등학교, 냉천초등학교, 냉천중학교 등이 소재하여 교육시설 이용이 편리하며, 대규모 아파트 단지 주민들을 배후 수요로 하는 항아리 상권의 특성을 가질 것으로 예상됩니다.

감정평가서에 따르면 해당 건물 내 다른 호실들이 제1종/제2종 근린생활시설(미용원, 부동산중개사무소, 일반음식점) 및 운동시설(헬스장) 등으로 계획되었거나 이용 중인 것으로 보아, 다양한 업종의 입점이 가능한 생활밀착형 상권으로 판단됩니다.

단, 현재 기호(1-5)가 공실인 상태이며, 본 건 1층113호 역시 현재 이용상태가 명확히 기재되어 있지 않아, 낙찰 후 적극적인 임차인 모집 노력이 필요합니다.

3. 건물 현황 및 주의사항

3.1. 건물 구조 및 이용상태

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물이며, 외벽은 화강석, 징크판넬, 복층유리 등 고급 자재로 마감되어 있습니다.

내부에는 급배수설비, 위생설비, 냉난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 방송설비, 주차장 등이 완비되어 있어 상업시설로서의 편의성이 높습니다.

감정평가서 요약표에 따르면 다른 호실들은 공실이거나 분양사무실, 헬스장 등으로 이용 중입니다.

3.2. 주의사항

고저차로 인하여 서측 도로 기준으로 현재 2층처럼 이용되고 있는 점을 유의해야 합니다.

공부상 1층이나 현황이 2층이라는 점은 임차인 모집 시 층수 혼동 및 노출도에 영향을 미칠 수 있으므로 현장 확인이 필수적입니다.

4. 권리분석 및 잠재적 리스크

4.1. 권리분석 (매각물건명세서 필수 확인)

본 건은 부동산 임의경매 사건으로 소유자와 채무자가 동일하며, 채권자는 농OOOOOOOO입니다.

매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

가장 큰 특이사항은 '유치권'이 신고되어 있다는 점입니다. 유치권의 성립 여부와 금액 등은 매수인이 인수할 가능성이 있으므로, 입찰 전 철저한 현장조사 및 법적 검토가 반드시 필요합니다.

4.2. 잠재적 리스크

(1) 유치권 리스크: 유치권은 매각물건명세서를 통해 정확한 신고 내용 및 법적 효력을 확인해야 합니다. 만약 유치권이 성립한다면 매수인이 인수해야 할 금액이 발생하여 투자금액이 증가할 수 있습니다.

(2) 층수 혼동 리스크: 주의사항에 명시된 고저차로 인한 '서측 도로 기준 현황 2층' 표기는 실제 이용상의 혼란을 야기할 수 있습니다. 노출도와 접근성을 1층으로 기대하고 입찰하는 경우 실망할 수 있습니다.

(3) 주변 환경 리스크: 자은동 지역에는 과거부터 '자은동 변전소'의 옥내화 문제가 주민들에 의해 제기되어 왔으며, 일부 주민들은 이를 '혐오시설'로 인식하고 있습니다. 다온빌딩과의 정확한 거리 및 영향 정도를 현장 답사를 통해 확인해야 합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 물건은 창원시 진해구 자은동의 아파트 밀집지역 내에 위치한 준주거지역 상가로, 배후 수요가 풍부한 입지적 장점을 가지고 있습니다.

다만, 유치권 문제와 현황 층수(2층)라는 특이사항이 있어 권리분석 및 현장조사가 매우 중요합니다.

낙찰가 결정 시 유치권의 리스크를 충분히 반영해야 하며, 입찰자는 임차인 모집이 용이한 업종을 선정하여 공실 리스크를 줄일 수 있는 전략을 수립해야 합니다.

준주거지역 상가로서 장기적인 가치 상승 여력은 충분하나, 단기적인 수익 실현을 위해서는 명도 및 임차인 확보에 대한 철저한 계획이 필요합니다.

5.2. 투자 포인트

(1) 풍부한 배후 수요: 자은초등학교 인근 대규모 아파트 단지들을 배후에 둔 생활 밀착형 상권입니다.

(2) 높은 접근성: 20m~25m 폭의 대로와 접하고 있어 차량 및 대중교통 접근성이 우수합니다.

(3) 낮은 감정가 대비 넓은 면적: 약 14.31평의 비교적 넓은 근린생활시설 면적을 감정가 2억 8천9백만원에 취득할 기회입니다.

(4) 구조적 안정성: 철근콘크리트 구조의 신축급 건물이며, 급배수, 냉난방, 승강기 등 상가 운영에 필수적인 설비가 잘 갖춰져 있습니다.

법원 정보

창원지방법원 경매2계