나이스옥션 법원경매 창원 2024타경7389 [3] 경상남도 창원시 진해구 자은동 143-1 다온빌딩 지하1층비109호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문성 · 평가일 2024.11.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 창원시 진해구 자은동 소재 자은초등학교 북동측 인근에 위치하는 다온빌딩 지하1층비105호 외 6개호로서, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

대상건물까지 차량진출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 전반적인 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 지하1층비105호 외 6개호로서,
외벽 : 화강석, 징크판넬, 알루미늄판넬, 복층유리 등 마감
바닥 : 콘크리트 마감 등
내벽 : 몰탈 마감 등
창호 : 샷시창호 및 전면강화유리입니다.

이용상태

기호(1) 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(미용원)로 되어 있으나, 현재 공실입니다.

기호(2-5) 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(부동산중개사무소)로 되어 있으나, 현재 공실입니다.

기호(6) 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)로 되어 있으나, 현재 분양사무실로 이용중입니다.

기호(7) 집합건축물대장상 운동시설로(체력단련장)로 되어 있으며, 현재 헬스장으로 이용중입니다.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 냉난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 방송설비, 주차장 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지의 토지로서 상업용건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약25m, 북서측으로 노폭 약20m, 남서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 소로2류(폭 8m -10m)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,국민임대주택단지 예정지구<국민임대주택건설등에관한특별조치법>,비행안전제5구역(지원)<군사기지 및 군사시설 보호법 >,지원항공작전기지<군사기지 및 군사시설 보호법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기타 :
① 기호(1-3)은 현재 경계구분없는 상태의 공실입니다.
② 기호(2-5)는 고저차로 인하여 서측 도로 기준 현황 1층입니다.
③ 기호(6)은 고저차로 인하여 서측 도로 기준 현황 2층입니다.

물건 비고

고저차로 인하여 서측 도로 기준 현황 1층.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 창원지방법원 2024타경7389 (3)

소재지: 경상남도 창원시 진해구 자은동 143-1 다온빌딩 지하1층비109호

용도: 근린상가 (집합건축물대장상 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설, 운동시설 등)

감정가: 677,000,000원

토지면적: 16.00㎡ (약 4.84평) - 구분건물의 토지 지분

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 57.62㎡ (약 17.43평) - 구분건물 전유부분 면적

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농협은행주식회사

1.2. 건물 및 토지 정보

건축물 연면적 (다온빌딩 전체): 8560.366㎡ (약 2590.9평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물

주요 마감재: 외벽 - 화강석, 징크판넬, 알루미늄판넬, 복층유리 등; 바닥 - 콘크리트 등; 내벽 - 몰탈 등

준공일: 2018년 05월 28일 (건축물대장상 사용승인일 2019년 09월 17일)

토지 형상 및 이용상태: 정방형 평지로서 상업용 건부지로 이용 중

토지이용계획: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역

인접 도로상태: 북동측 25m, 북서측 20m, 남서측 8m 포장도로 접합

1.3. 건축물대장 상 주요 용도 및 이용현황

* 구분건물(1) (B105호 추정): 제1종근린생활시설(미용원), 현재 공실

* 구분건물(2-5) (B109호 포함): 제2종근린생활시설(부동산중개사무소), 현재 공실

* 구분건물(6): 제2종근린생활시설(일반음식점), 현재 분양사무실 이용 중

* 구분건물(7): 운동시설(체력단련장), 현재 헬스장 이용 중

* 본건 B109호는 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(부동산중개사무소)로 등재되어 있으며, 현재 공실 상태입니다.

1.4. 설비 내역

급·배수설비, 위생설비, 냉난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 방송설비, 주차장 등이 구비되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

경상남도 창원시 진해구 자은동 소재 자은초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

2.2. 교통 접근성

대상건물까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

* 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역

* 주요 도로 접합 (대로3류, 소로2류, 중로1류)

* 가축사육제한구역, 국민임대주택단지 예정지구, 비행안전제5구역 (지원), 지원항공작전기지 등 군사 및 개발 관련 제한 사항이 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2019년 10월 25일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권 (공동담보목록)입니다.

3.2. 등기부 요약

* 갑1: 이정선 외 2명 (소유권보존, 2019-10-08)

* 갑3: 문삼녀 외 2명 (소유권이전2번신탁등기말소, 2019-10-25)

* 을1: 농협은행주식회사 (근저당권, 공동담보, 2019-10-25, 5,100,000,000원) - 말소기준권리

* 갑4: 농협은행주식회사 (임의경매개시결정, 2024-11-15)

3.3. 말소 대상 권리

을1 근저당권 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸됩니다.

3.4. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (물건명세서 상 '지상권개요' 언급은 있으나, '고저차로 인한 현황'에 대한 설명으로 보여 등기된 권리로는 해석되지 않습니다.)

3.5. 총 채권액

등기부채권 총액은 5,100,000,000원입니다.

3.6. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 특이사항: 임대관계는 미상입니다. 인수되는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

* 다온빌딩은 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집된 지역에 위치하여 기본적인 배후 수요가 확보되어 있습니다.

* 자은초등학교가 인근에 위치하여 유동인구 확보에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

4.2. 업종 분석

* 다온빌딩 내 타 호실은 미용원, 부동산 중개사무소, 일반음식점, 헬스장 등으로 이용 중이거나 공실 상태입니다.

* 본 건 B109호는 제2종근린생활시설로 분류되어 있으나 현재 공실로, 향후 업종 선택에 따라 상권 내에서 경쟁력을 가질 수 있습니다.

4.3. 입지적 강점

* 대로, 중로, 소로에 접하여 차량 및 도보 접근성이 양호합니다.

* 주거 밀집 지역 내에 위치하여 꾸준한 수요가 기대됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

* 인근 시내버스정류장 이용이 편리하며, 차량을 통한 주요 지역 접근성이 좋습니다.

* 주변에 아파트 단지, 근린생활시설 등이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. (마트, 병원, 은행 등 도보 접근 가능 거리 위치)

5.2. 교육 환경

* 자은초등학교가 북동측 인근에 위치하여 통학이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권

* 보고서 상 '유치권'이 특이사항 및 특수물건정보로 기재되어 있습니다. 실제 유치권 신고 여부, 법적 효력 및 범위에 대한 면밀한 조사가 필요합니다. 유치권은 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 될 수 있습니다.

6.2. 공동담보

* 본 물건은 공동담보로 설정되어 있습니다. 공동담보로 묶인 다른 부동산의 경매 진행 및 낙찰 결과가 본 건의 낙찰가에 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 현재 공실 상태

* 본 건 B109호는 현재 공실 상태로, 임대수익 발생까지는 공실 리스크를 감수해야 합니다. 임대차 시장 조사 및 경쟁력 있는 임대 조건 설정이 중요합니다.

6.4. 고저차로 인한 이용상 제약

* '고저차로 인하여 서측 도로 기준 현황 1층'이라는 주의사항이 있습니다. 지하 1층이지만 도로 기준으로는 1층으로 사용될 수 있다는 의미로, 실제 현장 방문 시 정확한 층고, 출입구 위치, 이용 편의성 등을 반드시 확인해야 합니다.

6.5. 군사 및 개발 제한 구역

* 비행안전제5구역(지원), 지원항공작전기지 등으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.6. 혐오시설 여부

* 주변 지역으로 '변전소'가 위치하고 있으며, 주민 민원이 제기된 사례가 있습니다. 현재 해당 변전소가 본 물건지로부터 직접적인 영향을 주는 혐오시설로 분류되는지는 추가 확인이 필요하나, 인근 편의시설과의 거리 및 입지 조건을 종합적으로 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 창원시 진해구 자은동의 아파트 단지 및 상가 밀집 지역에 위치한 다온빌딩 내 상가 점포입니다. 자은초등학교 인근으로 기본적인 유동인구 확보가 가능하며, 대로변에 인접하여 접근성이 좋습니다.

그러나 '유치권' 및 '공동담보' 물건으로 등기되어 있어 권리분석 시 각별한 주의가 필요합니다. 또한, 지하 1층임에도 도로 기준 1층으로 사용될 수 있는 고저차 특이사항과 현재 공실 상태는 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 요소입니다. 군사 및 개발 제한 구역에 해당되는 점도 잠재적인 리스크로 작용할 수 있습니다.

종합적으로 볼 때, 권리 관계의 명확한 확인과 현장 답사를 통한 정확한 가치 평가가 선행된다면, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 주거 밀집 지역 내 위치: 안정적인 배후 수요 확보 가능.

* 양호한 접근성: 대로와 중로에 접하여 차량 및 도보 이용 편리.

* 개발 가능성: 지구단위계획구역으로 지정되어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 기대.

* 현황 1층 이용 가능성: 고저차로 인한 지층이지만 도로 기준 1층으로 활용될 경우 가치 증대 가능.

9. 예상 입찰가

본 건은 인수 보증금이 없는 물건입니다. (인수 보증금 합계: 0원)

예상 입찰가는 감정가 677,000,000원을 기준으로 산정하되, 상기 명시된 '유치권'의 존부 및 내용, '공실' 기간, '고저차'로 인한 실제 이용 가치, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

일반적으로 권리상 하자가 없고 공실이 없는 물건의 경우 감정가의 70~90% 선에서 입찰을 고려할 수 있으나, 본 물건의 경우 유치권 등 명확한 리스크 요인이 존재하므로, 전문가와 상담 후 철저한 사전 조사를 바탕으로 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다. 따라서 구체적인 예상 입찰가는 별도의 심층 분석을 통해 제시될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.