나이스옥션 법원경매 창원 2024타경7389 [3] 경상남도 창원시 진해구 자은동 143-1 다온빌딩 지하1층비109호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경7389 [3] 경상남도 창원시 진해구 자은동 143-1 다온빌딩 지하1층비109호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

창원지방법원 경매2계 2024타경7389 | 소재지: 경상남도 창원시 진해구 장복대로 171, 지하1층비109호 (자은동,다온빌딩) | 감정가: 677,000,000원 | 최저가: 277,299,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 보고서

1.1. 경매 개요

본 보고서는 창원지방법원 2024타경7389 (3) 사건으로 진행되는 경상남도 창원시 진해구 자은동 143-1 다온빌딩 지하1층비109호 근린생활시설에 대한 물건 분석 자료입니다. 본 건은 토지 및 건물 일괄매각으로 진행되며, 감정가는 677,000,000원입니다. 본 경매는 소유자 문OO의 채무에 따른 부동산 임의경매 사건입니다.

1.2. 물건 개요

소재지: 경상남도 창원시 진해구 자은동 143-1 다온빌딩 지하1층비109호

용도: 근린생활시설

사건번호: 창원지방법원 2024타경7389 (3)

감정가: 677,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적: 16.00제곱미터 (약 4.84평)

건물면적: 57.62제곱미터 (약 17.43평)

특이사항: 유치권 신고가 있으며, 고저차로 인하여 서측 도로 기준 현황 1층입니다. 현재는 공실 상태입니다.

2. 분석

2.1. 입지 조건

본 물건은 창원시 진해구 자은동 소재 자은초등학교 북동측 인근에 위치한 '다온빌딩' 내에 소재합니다. 주위는 대규모 아파트단지와 근린생활시설들이 혼재하는 주거 중심의 상업지역입니다.

교통 상황은 대상 건물까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다. 북동측으로 노폭 약 25m, 북서측으로 약 20m, 남서측으로 약 8m의 포장도로와 접하고 있어 접근성이 우수합니다. 본 물건은 지하 1층이나, 건물 주변의 고저차로 인해 서측 도로 기준으로는 현황 1층으로 이용 가능한 특이점이 있습니다.

2.2. 상권 분석

본 건물이 속한 지역은 '준주거지역', '지구단위계획구역'으로 상업시설 이용 수요가 높은 아파트 배후 상권입니다. 주위에 자은초등학교 등 교육시설과 다수의 아파트 단지가 밀집해 있어 일상생활 편의시설로서의 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

건물의 이용 상태는 현재 공실이나, 집합건축물대장상 제1종 근린생활시설(미용원)로 등재되어 있어 미용 관련 업종이나 기타 소매점, 사무실 등 다양한 업종으로 활용이 가능합니다. 다온빌딩 내에는 분양사무실, 헬스장 등 다양한 업종이 입점해 있어 상권의 활성화 가능성은 높습니다. 배후 주거 수요를 흡수하는 안정적인 항아리 상권의 특성을 가집니다.

2.3. 생활 정보

본 건물은 자은초등학교 인근에 위치하며, 주위가 아파트단지로 둘러싸여 있어 기본적인 주거 편의시설과 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다. 근린생활시설이 밀집된 지역이므로 생활 편의성이 높습니다.

다만, 자은동 일대에는 옥외철구형 변전소의 옥내화 요구 등 과거 지역 주민들이 기피시설로 언급한 사례가 있으므로, 정확한 위치 확인 및 현장 답사를 통해 주변 환경의 영향을 확인할 필요가 있습니다.

2.4. 권리 분석

본 건은 부동산 임의경매 사건으로 소유자와 채무자가 동일한 문OO이며, 채권자는 농협입니다.

가장 중요한 특이사항은 '유치권' 신고입니다. 유치권 신고액 및 성립 여부에 대한 철저한 분석이 선행되어야 합니다. 유치권이 적법하게 성립될 경우 낙찰자가 인수할 수도 있어, 명도 리스크와 비용에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

또한, 임대 관계는 미상으로 확인되어, 임차인 현황 및 대항력 유무에 대한 추가 확인이 필요합니다. 매각 대상은 토지 및 건물 일괄매각이므로 권리 관계가 비교적 명료한 편이지만, 유치권 이슈로 인해 고난이도의 권리 분석이 요구됩니다.

2.5. 잠재적 리스크

1. 유치권 리스크: 가장 큰 위험 요소이며, 유치권의 법적 성립 여부와 실제 공사대금 등을 확인해야 합니다.

2. 공실 리스크: 현재 공실 상태이므로, 낙찰 후 새로운 임차인을 유치하기까지 기간에 대한 기회비용과 투자 회수 기간을 고려해야 합니다.

3. 현황과 공부의 차이: 고저차로 인하여 서측 도로 기준 현황 1층으로 이용되는 점은 장점이나, 공부상 지하 1층이므로 대출, 관리비 등의 부분에서 차이가 발생할 수 있습니다.

4. 건물 내부의 경계 구분 불명확성: 기타참고사항에 일부 호실(기호 1-3)은 현재 경계구분 없는 상태의 공실이라고 명시되어 있습니다. 대상 물건인 B109호의 경계 상태를 현장에서 명확히 확인해야 합니다.

3. 투자 의견

3.1. 투자 포인트

1. 우수한 입지: 대규모 아파트 단지 밀집 지역 내 핵심 준주거지역에 위치하여 안정적인 배후 수요가 확보됩니다.

2. 도로 접근성: 20m~25m의 대로변에 인접해 있어 차량 및 도보 접근성이 뛰어납니다.

3. 현황 1층 효과: 공부상 지하 1층이지만 지형 고저차로 인해 실질적으로 1층의 노출 효과를 누릴 수 있어 임차인 모집에 유리합니다.

4. 다양한 활용 가능성: 근린생활시설로 다양한 업종(미용, 사무실, 소매점 등)으로 활용이 가능합니다.

3.2. 종합 의견

본 물건은 창원 진해구 자은동의 우수한 배후 상권을 가진 준주거지역 내 근린생활시설로, 안정적인 투자 가치가 잠재되어 있습니다. 특히 현황상 1층의 장점을 가지며, 주변 아파트 단지 주민들을 대상으로 한 생활 밀착형 업종으로 임차 수요를 기대할 수 있습니다.

다만, 유치권 신고가 명시된 만큼, 유치권의 성립 여부 및 금액에 대한 철저한 권리 분석과 명도 전략 수립이 필수적입니다. 유치권 리스크를 적절히 관리하고, 인근 시세를 고려하여 적정한 가격에 낙찰받는다면, 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 매력적인 투자 물건입니다. 철저한 현장 조사와 권리 분석을 통한 신중한 입찰을 권고합니다.

법원 정보

창원지방법원 경매2계