나이스옥션 법원경매 창원 2024타경7389 [1] 경상남도 창원시 진해구 자은동 143-1 다온빌딩 지하1층비105호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경7389 [1] 경상남도 창원시 진해구 자은동 143-1 다온빌딩 지하1층비105호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

창원지방법원 경매2계 2024타경7389 | 소재지: 경상남도 창원시 진해구 장복대로 171, 지하1층비105호 (자은동,다온빌딩) | 감정가: 1,747,000,000원 | 최저가: 715,571,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요

사건번호는 창원지방법원 2024타경7389 (1)이며, 용도는 근린생활시설입니다.

소재지는 경상남도 창원시 진해구 자은동 143-1 다온빌딩 지하1층비105호 외 6개호입니다.

감정가는 1,747,000,000원이며, 매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산임의경매입니다.

토지 면적은 $57.80 \text{m}^2$ (약 $17.48 \text{평}$)이고, 건물 면적은 $622.72 \text{m}^2$ (약 $188.37 \text{평}$)입니다.

소유자 및 채무자는 문OO이며, 채권자는 농OOOOOOOO입니다.

1.2. 입지 조건

대상 물건은 경상남도 창원시 진해구 자은동 소재 자은초등학교 북동측 인근에 위치한 다온빌딩입니다.

주위는 대규모 아파트단지와 근린생활시설이 혼재되어 형성된 상권입니다.

교통상황은 대상 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재하여 전반적으로 보통 수준으로 평가됩니다.

토지는 정방형의 평지로서 상업용 건부지로 이용 중이며, 북동측 약 $25 \text{m}$ 도로, 북서측 약 $20 \text{m}$ 도로, 남서측 약 $8 \text{m}$ 도로 등 삼면이 포장도로와 접하고 있어 가시성과 접근성이 매우 우수합니다.

토지이용계획상 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역에 해당하며, 상업시설 개발 및 운영에 유리한 입지입니다.

1.3. 건물 개요

본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 지하1층비105호 외 6개호로 이루어져 있습니다.

외벽은 화강석, 징크판넬, 알루미늄판넬, 복층유리 등으로 마감되어 비교적 신축급의 건물로 보입니다.

급·배수설비, 위생설비, 냉난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 방송설비, 주차장 등 상업시설 운영에 필요한 제반 설비를 갖추고 있습니다.

현재 이용상태는 기호(1-5)가 집합건축물대장상 제1종/제2종 근린생활시설(미용원, 부동산중개사무소)로 등록되어 있으나 현재는 공실 상태입니다.

기호(6)은 제2종 근린생활시설(일반음식점)이나 분양사무실로 이용 중이며, 기호(7)은 운동시설(체력단련장)로 헬스장으로 이용 중입니다.

2. 권리 분석 및 특이 사항

2.1. 권리 관계

본 건은 부동산 임의경매 사건으로, 소유자와 채무자가 동일인이며 채권자(농OOOOOOOO)의 신청에 의해 진행 중입니다.

말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸할 것으로 예상되나, 특이사항에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

2.2. 특이 사항 및 주의 사항

가장 큰 특이사항은 '유치권'이 신고되어 있다는 점입니다. 유치권의 성립 여부, 금액, 피담보채권의 존재 여부 등을 면밀히 조사하여 인수 여부와 금액을 확인해야 하는 중대한 리스크를 내포하고 있습니다.

매각 대상은 '토지/건물 일괄 매각'이므로, 개별 호실 취득은 불가능하며 전체를 인수해야 합니다.

물리적 현황상 특이사항으로, 기호(1) 내지 (3)은 현재 경계 구분이 없는 상태의 공실이며, 향후 이용 계획에 따라 벽체 설치 등이 필요할 수 있습니다.

기호(2, 3)은 고저차로 인해 서측 도로 기준 현황 1층, 기호(6)은 현황 2층으로 이용 중이며, 이는 건축물대장상의 지하층 표기에도 불구하고 실제 도로변에서 높은 가시성과 접근성을 확보한다는 장점이 있습니다.

3. 상권 분석 및 활용

3.1. 상권 현황

본 물건이 위치한 지역은 자은동 신도시 개발 지역 내 핵심 근린상권으로 판단됩니다.

준주거지역, 지구단위계획구역 지정으로 상업시설에 대한 잠재적 수요는 높으며, 인근 아파트단지 거주민을 배후 수요로 확보하고 있습니다.

삼면 도로 접합 및 대로변 접근성으로 광역적인 고객 유치에도 유리한 조건입니다.

3.2. 이용 상태 및 잠재적 활용

현재 기호(1-5)의 공실률이 높다는 점은 단기적인 상권 활성화 미비 또는 임대료 수준 등 상권 형성 초기의 문제를 시사할 수 있습니다.

그러나 기호(7)이 헬스장으로 정상 운영 중인 점, 기호(6)이 분양사무실로 사용 중인 점을 볼 때, 대형 평수 위주의 업종(병원, 대형 프랜차이즈, 학원, 대형 음식점 등)으로의 활용 가능성은 충분합니다.

기호(1-3)이 경계 구분 없는 공실이므로, 약 $188 \text{평}$의 면적을 활용하여 통합적인 대형 시설(단일 병원, 대형 체육시설, 키즈카페 등)로 임대 또는 직접 운영하는 전략을 고려할 수 있습니다.

고저차로 인한 현황 1, 2층 부분은 임차인에게 높은 가치를 제공할 것입니다.

4. 생활 정보 및 리스크 검토

4.1. 주변 생활 환경

자은초등학교가 인접해 있어 학군과 연계된 업종(학원, 문구점, 아동 시설 등)에 적합하며, 인근 아파트단지 생활 편의를 위한 근린생활시설의 수요가 높습니다.

주요 도로와 접해 있어 물류 및 인력 이동에 용이합니다.

4.2. 혐오 시설 정보

제한적인 정보 검색 결과, 대상 물건 주변에 인접한 주요 혐오시설(폐기물 처리시설, 변전소, 공동묘지 등)은 확인되지 않았습니다.

주변이 주거 및 근린생활시설 중심으로 개발되어 있어 환경적인 측면에서는 양호한 것으로 판단됩니다.

4.3. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '유치권'의 존재 여부입니다. 이는 매수인이 인수해야 할 채무로 이어질 수 있으므로, 해당 유치권의 채권 금액과 유효성에 대한 법률적 검토가 필수입니다.

다음 리스크는 '공실' 문제입니다. 기호(1-5)의 공실 해소를 위한 적극적인 임대 마케팅 및 임차인 유치 전략이 필요하며, 공실 기간 동안의 금융 비용을 고려해야 합니다.

집합건축물대장상 용도(미용원, 부동산, 음식점)와 현재 이용상태(분양사무실, 헬스장, 공실)의 차이가 있으므로, 신규 임차 시 건축물대장상 용도변경 가능성을 확인해야 합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 물건은 창원시 진해구 자은동의 우수한 입지(준주거지역, 대로변)에 위치한 대형 근린생활시설로서, 상업 시설로서의 입지적 잠재력은 매우 높습니다.

$622.72 \text{m}^2$ (약 $188 \text{평}$)의 넓은 면적을 일괄 취득함으로써 대형 시설 유치가 가능하며, 고저차를 활용한 현황 1층/2층의 이점을 확보할 수 있습니다.

다만, 유치권 문제와 높은 공실률이라는 두 가지 중대한 리스크를 동시에 안고 있으므로, 유치권에 대한 철저한 분석과 더불어 리스크를 반영한 보수적인 입찰가 산정이 중요합니다.

5.2. 투자 포인트

최고의 입지: 준주거지역 내 자은초등학교 인근의 대규모 아파트단지 배후 상권. 삼면 도로 접합으로 압도적인 가시성 확보.

대형 활용 가능성: $188 \text{평}$에 달하는 면적을 일괄 매각으로 취득하여, 대형 프랜차이즈, 병원, 학원, 체육시설 등으로 통합 활용 가능.

현황상 이점: 건축물대장상 지하층 표기에도 불구하고, 지반 고저차를 활용하여 서측 도로 기준 현황 1층 및 2층으로 이용 가능한 부분 존재.

경매 구분: 임의경매로 권리관계가 단순하여 유치권 문제만 해결된다면 비교적 깔끔한 투자 물건이 될 수 있음.

법원 정보

창원지방법원 경매2계