나이스옥션 법원경매 창원 2024타경7389 [1] 경상남도 창원시 진해구 자은동 143-1 다온빌딩 지하1층비105호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문성 · 평가일 2024.11.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 창원시 진해구 자은동 소재 자은초등학교 북동측 인근에 위치하는 다온빌딩 지하1층비105호 외 6개호로서, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

대상건물까지 차량진출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 전반적인 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 지하1층비105호 외 6개호로서,
외벽 : 화강석, 징크판넬, 알루미늄판넬, 복층유리 등 마감
바닥 : 콘크리트 마감 등
내벽 : 몰탈 마감 등
창호 : 샷시창호 및 전면강화유리입니다.

이용상태

기호(1) 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(미용원)로 되어 있으나, 현재 공실입니다.

기호(2-5) 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(부동산중개사무소)로 되어 있으나, 현재 공실입니다.

기호(6) 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)로 되어 있으나, 현재 분양사무실로 이용중입니다.

기호(7) 집합건축물대장상 운동시설로(체력단련장)로 되어 있으며, 현재 헬스장으로 이용중입니다.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 냉난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 방송설비, 주차장 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지의 토지로서 상업용건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약25m, 북서측으로 노폭 약20m, 남서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 소로2류(폭 8m -10m)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,국민임대주택단지 예정지구<국민임대주택건설등에관한특별조치법>,비행안전제5구역(지원)<군사기지 및 군사시설 보호법 >,지원항공작전기지<군사기지 및 군사시설 보호법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기타 :
① 기호(1-3)은 현재 경계구분없는 상태의 공실입니다.
② 기호(2-5)는 고저차로 인하여 서측 도로 기준 현황 1층입니다.
③ 기호(6)은 고저차로 인하여 서측 도로 기준 현황 2층입니다.

물건 비고

일괄매각. 목록1 내지 3 경계 구분 없는 상태의 공실. 목록2, 3은 고저차로 인하여 서측 도로 기준 현황 1층.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건내역

사건번호: 창원지방법원 2024타경7389 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농협은행주식회사

1.2. 물건현황

소재지: 경상남도 창원시 진해구 자은동 143-1 다온빌딩 지하1층비105호 (신주소: 경상남도 창원시 진해구 장복대로 171)

건물명: 다온빌딩

용도: 근린상가

감정가: 17억 4700만원 (1,747,000,000원)

토지면적: 57.80㎡ (약 17.49평)

건물면적: 207.57㎡ (약 62.79평)

1.3. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.4. 특이사항 및 주의사항

* 공동담보, 유동화물건, 유치권 등 특수 물건 정보가 기재되어 있습니다.

* 일괄매각 대상이며, 목록1 내지 3은 경계 구분 없는 상태의 공실입니다.

* 목록2, 3은 고저차로 인해 서측 도로 기준 현황 1층으로 파악됩니다.

* 건축물대장상 용도는 다양하나, 현재 일부 호실은 공실 상태이며, 일부는 분양사무실 및 헬스장으로 이용 중입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

해당 물건은 경상남도 창원시 진해구 자은동 소재 자은초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지와 근린생활시설이 형성된 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합된 곳입니다.

2.2. 교통상황

대상 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 진해대로, 장복대로와 2번 국도, 석동터널 등을 통해 인근 도시로의 접근성이 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역에 속해 있습니다.

* 대로3류(폭 25m-30m), 소로2류(폭 8m -10m), 중로1류(폭 20m-25m) 도로와 접하고 있습니다.

* 가축사육제한구역, 국민임대주택단지 예정지구, 비행안전제5구역(지원), 지원항공작전기지 등에 해당하여 토지 이용 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 말소기준권리: 2019년 10월 25일자 농협은행주식회사의 근저당권 (을1)으로, 채권 최고액은 5,100,000,000원입니다.

* 총 등기부채권액: 5,100,000,000원.

* 경매 개시 결정: 2024년 11월 15일자 농협은행주식회사의 임의경매 (갑6)로, 경매 신청 채권액은 2,609,734,027원입니다.

3.2. 인수되는 권리

말소기준권리인 근저당권보다 선순위의 권리가 등기부상 확인되지 않으므로, 본 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 임대 관계는 미상으로 파악됩니다.

* 금액이 미상이고 임대 관계가 불확실한 임차인이 있을 가능성이 있으므로, 현장 조사를 통해 실제 점유 관계 및 임대차 내역을 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

자은동은 대단위 아파트 단지 조성으로 주거 밀집 지역으로 변모하였으며, 상가 역시 다수 분포하고 있습니다. 물건지 인근에는 자은초등학교를 비롯한 교육시설과 아파트 단지들이 밀집해 있어 기본적인 배후수요를 갖추고 있습니다. 또한, 주위로 다양한 근린생활시설이 형성되어 있어 상권 형성에 유리한 환경입니다. 다만, 최근 연합뉴스 보도에 따르면 자은3지구 내 상가 분양 물량이 있는 것으로 파악되며, 일부 상가는 공실 상태이거나 분양 사무실 등으로 이용되고 있다는 점은 고려해야 합니다.

4.2. 지역 개발 잠재력

진해구는 안민2터널, 소사-석동간 도로 개통 등 교통망 확충으로 접근성이 향상되고 있으며, 인구 유입 가능성이 높은 지역으로 분석됩니다. 또한, 신규 아파트 단지 공급이 꾸준히 이루어지고 있어 지역 발전 및 상권 활성화 잠재력을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

물건지 인근에는 다양한 편의시설이 분포하고 있을 것으로 예상됩니다. 위키백과 정보에 따르면 자은동은 주거 밀집 지역으로 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 또한, 주변 아파트 단지(예: 자은월드메르디앙) 단지 내 상가나 인근 상업시설을 통해 마트, 은행, 병원, 카페 등의 이용이 편리할 것으로 보입니다.

5.2. 교육시설

물건지 북동측 인근에 자은초등학교가 위치하고 있으며, 냉천초등학교, 냉천중학교 등 교육시설이 주변에 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.3. 혐오시설 및 기타

제공된 정보에 따르면, 창원시 진해구 자은동에는 37년 전 설치된 옥외철구형 변전소가 위치하며, 일부 주민들은 이를 도시미관을 훼손하고 주민 건강권을 침해하는 '혐오시설'로 인식하고 옥내화 사업을 요구하고 있다는 보도가 있습니다. 해당 물건이 이 변전소와 직접적인 인접성이 있는지, 또는 그 영향권 내에 있는지에 대한 확인이 필요합니다. 그 외, '창원시 CNG 충전소 설치에 '이동, 혐오시설 집합소인가' 관련 보도는 이동 지역에 국한된 내용으로, 자은동 물건과의 직접적인 연관성은 낮아 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 존재

등기부상 명시적으로 유치권이 등기되어 있지는 않으나, 특수 물건 정보에 '유치권'이 포함되어 있습니다. 이는 미등기 유치권이 존재할 가능성을 시사하므로, 반드시 현장 조사 및 법률 전문가의 자문을 통해 인수 여부 및 권리관계를 명확히 파악해야 합니다.

6.2. 공동담보 및 유동화 물건

공동담보 및 유동화 물건으로 분류되어 있어, 담보물의 전체적인 가치 변동이나 채권단과의 복잡한 관계가 있을 수 있습니다. 이러한 특성이 경매 과정이나 향후 재산권 행사에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 임대 관계 미상 및 공실

임대 관계가 미상이고 일부 호실이 공실 상태이며, 경계 구분 없는 상태로 방치된 구역이 있어 관리에 어려움이 예상됩니다. 현재 공실률이 높은 상황이며, 즉시 임대 수익 발생이 불확실하다는 점은 투자 시 고려해야 할 부분입니다.

6.4. 고저차로 인한 현황 1층/2층 사용

건물 내 고저차로 인해 서측 도로 기준 현황 1층 또는 2층으로 사용되는 호실들이 있습니다. 이는 상가로서의 접근성 및 가시성에 영향을 미칠 수 있으므로, 업종 선정 시 고려해야 할 요소입니다.

6.5. 토지 이용계획 제한 사항

비행안전구역, 가축사육제한구역 등 공시된 토지 이용계획 및 제한 사항은 향후 건축, 증축, 용도 변경 등 재산권 행사에 제약을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 창원시 진해구 자은동의 배후 주거단지 내 위치한 근린상가로, 교통 접근성이 양호하고 주변 편의 및 교육 시설 이용이 용이합니다. 또한, 지역 개발 잠재력과 신규 아파트 공급 등으로 인한 상권 활성화 가능성이 있습니다. 그러나 유치권 존재 가능성, 공동담보/유동화 물건이라는 특수성, 임대 관계 미상 및 다수의 공실, 고저차로 인한 층별 사용 현황 등 여러 리스크 요소를 안고 있습니다. 특히, 유치권 및 임대차 관계에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 강점

아파트 밀집 지역 내 근린상가로서 고정적인 배후 수요를 확보할 수 있습니다. 교통망 확충 등 지역 개발 호재와 맞물려 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

8.2. 잠재적 가치

현재 일부 공실 및 미사용 구역이 있으나, 향후 적극적인 임대 관리 및 상권 활성화를 통해 공실률을 낮추고 안정적인 임대 수익 창출을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 현재 감정가는 17억 4700만원입니다. 인수되는 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 그러나 유치권 존재 가능성과 더불어 임대 관계 미상, 다수 공실 등 불확실성이 존재하는 점을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다. 예상 입찰가는 제시된 감정가와 제반 리스크 요소를 종합적으로 고려하여, 현장 조사와 전문가의 추가적인 분석을 통해 결정하는 것이 바람직합니다. 다만, 최저매각가격은 감정가의 일정 비율로 결정되므로, 최초 입찰 시점의 최저가를 참고하여 적정 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.