나이스옥션 법원경매 창원 2024타경7389 [2] 경상남도 창원시 진해구 자은동 143-1 다온빌딩 지하1층비108호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문성 · 평가일 2024.11.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 창원시 진해구 자은동 소재 자은초등학교 북동측 인근에 위치하는 다온빌딩 지하1층비105호 외 6개호로서, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

대상건물까지 차량진출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 전반적인 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 지하1층비105호 외 6개호로서,
외벽 : 화강석, 징크판넬, 알루미늄판넬, 복층유리 등 마감
바닥 : 콘크리트 마감 등
내벽 : 몰탈 마감 등
창호 : 샷시창호 및 전면강화유리입니다.

이용상태

기호(1) 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(미용원)로 되어 있으나, 현재 공실입니다.

기호(2-5) 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(부동산중개사무소)로 되어 있으나, 현재 공실입니다.

기호(6) 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)로 되어 있으나, 현재 분양사무실로 이용중입니다.

기호(7) 집합건축물대장상 운동시설로(체력단련장)로 되어 있으며, 현재 헬스장으로 이용중입니다.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 냉난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 방송설비, 주차장 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지의 토지로서 상업용건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약25m, 북서측으로 노폭 약20m, 남서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 소로2류(폭 8m -10m)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,국민임대주택단지 예정지구<국민임대주택건설등에관한특별조치법>,비행안전제5구역(지원)<군사기지 및 군사시설 보호법 >,지원항공작전기지<군사기지 및 군사시설 보호법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기타 :
① 기호(1-3)은 현재 경계구분없는 상태의 공실입니다.
② 기호(2-5)는 고저차로 인하여 서측 도로 기준 현황 1층입니다.
③ 기호(6)은 고저차로 인하여 서측 도로 기준 현황 2층입니다.

물건 비고

고저차로 인하여 서측 도로 기준 현황 1층.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 창원지방법원 2024타경7389 (2)

소재지: 경상남도 창원시 진해구 자은동 143-1, 다온빌딩 지하1층비108호

건물명: 다온빌딩

구분: 집합건물

용도: 제2종근린생활시설 (건축물대장 기준, 실제 현황은 상이할 수 있음)

감정가: 77,100,000원

토지면적: 18.30㎡ (약 5.53평)

토지 지분: 18.3㎡ (약 5.53평)

건물면적: 65.66㎡ (약 19.86평)

건물 지분: 65.66㎡ (약 19.86평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행주식회사

1.2. 건물 개요

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물

지하층 수: 3개 (총 5층 + 지하 3층)

승강기: 2대

사용승인일: 2018년 5월 1일 (준공일) / 2019년 9월 17일 (사용승인일)

연면적: 8,560.36㎡ (약 2,590.94평)

건폐율: 67.29%

용적률: 299.93%

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

경상남도 창원시 진해구 자은동 소재 자은초등학교 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트 단지 및 근린생활시설이 밀집되어 있습니다.

2.2. 교통 여건

차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

토지는 정방형 평지의 상업용 건부지로 이용 중입니다.

건물 북동측으로 노폭 약 25m, 북서측으로 약 20m, 남서측으로 약 8m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

대로3류(폭 25m-30m), 소로2류(폭 8m -10m), 중로1류(폭 20m-25m)에 접해 있습니다.

가축사육제한구역, 국민임대주택단지 예정지구, 비행안전제5구역(지원), 지원항공작전기지로 지정되어 관련 법규의 적용을 받습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리는 2019년 10월 25일 접수된 농협은행주식회사 근저당권 (설정액 5,100,000,000원)입니다.

이후 설정된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

본 건은 임의경매로, 채권자(농협은행주식회사)가 경매를 신청했습니다.

등기부상 총 채권액은 5,100,000,000원입니다.

등기부상 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다 (지상권 없음).

3.2. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다 (합계 0원).

다만, 임대 관계는 미상으로, 해당 물건에 실제 점유 중인 임차인이 있는지 추가 확인이 필요합니다.

* 임대 관계 미상이나 대항력 있는 임차인이 존재할 경우, 보증금 또는 차임이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.3. 특수권리 분석

공동담보 및 유치권이 등기부 및 특이사항에 기재되어 있습니다.

유치권 신고 내역이 확인될 경우, 이에 대한 법적 검토 및 현장 조사가 필수적입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

자은초등학교 인근에 위치하며, 아파트 단지와 근린생활시설이 혼합된 지역으로 주거 및 상업 활동이 활발한 곳입니다.

4.2. 업종 현황

건물 내 기호(1)은 제1종근린생활시설(미용원), 기호(2-5)는 제2종근린생활시설(부동산중개사무소), 기호(6)은 제2종근린생활시설(일반음식점), 기호(7)은 운동시설(체력단련장)로 등록되어 있습니다.

현재 미용원, 부동산중개사무소 일부 호실은 공실 상태이며, 일부는 분양사무실 및 헬스장으로 이용 중입니다.

4.3. 배후수요

인근 아파트 단지 등 주거 밀집 지역을 배후 수요로 확보할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 이용 상태

본 물건(B108호)은 집합건축물대장상 용도는 명확히 기재되어 있지 않으나, 건물 전체적으로 제2종근린생활시설 비중이 높습니다.

현재 해당 호실은 공실 상태로 파악됩니다.

기호(1-3)은 경계 구분 없는 상태의 공실로 조사되었습니다.

5.2. 설비 및 편의시설

건물에는 급·배수설비, 위생설비, 냉난방설비, 승강기(2대), 소화전설비, 방송설비, 주차장 등이 설치되어 있습니다.

5.3. 현황상 층수

본 물건(B108호)은 지하 1층이나, 서측 도로 기준으로는 고저차로 인해 현황 1층처럼 보일 수 있습니다.

이러한 현황은 일반적인 지하층과는 다른 접근성 및 이용 편의성을 제공할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

유치권이 존재한다는 점은 중요한 리스크 요인입니다. 유치권의 성립 여부, 금액, 말소 가능성 등에 대한 철저한 법률 검토가 필요합니다.

임대 관계가 미상인 점은, 만약 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 인수 부담이 발생할 수 있음을 시사합니다.

6.2. 이용상 리스크

현재 해당 호실이 공실 상태라는 점은 즉각적인 임대 수익 발생에 불리하게 작용할 수 있습니다.

건물의 일부 호실(기호 1-3)이 경계 구분 없는 상태의 공실로 파악되어, 전체적인 건물 관리 및 미관상의 문제가 있을 수 있습니다.

지하층임에도 불구하고 '현황 1층'처럼 보이는 점은 긍정적일 수도 있으나, 실질적인 접근성 및 지하층이라는 인식으로 인한 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 법규상 리스크

국민임대주택단지 예정지구, 비행안전제5구역(지원), 지원항공작전기지 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위나 개발에 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건의 장단점 요약

장점:

* 창원시 진해구의 상업지역 내 위치하여 입지 조건이 양호합니다.

* 주변 아파트 단지 등 배후 수요 확보가 가능합니다.

* 정비된 도로망에 접하고 있어 차량 접근성이 좋습니다.

* 인수 부담이 없는 권리 관계 (단, 유치권은 별도 검토 필요).

단점:

* 유치권 존재 가능성으로 인한 불확실성.

* 임대 관계 미상으로 인한 잠재적 임차인 인수 리스크.

* 현재 공실 상태로 인한 즉각적인 수익 발생의 어려움.

* 비행안전구역 등 개발 제한 사항 존재.

7.2. 향후 전망

주변 지역의 개발 추이 및 아파트 단지의 입주율 등에 따라 상권 활성화 가능성이 있습니다.

유치권 문제 해결 시, 안정적인 상가 투자처로 고려될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 주요 강점

자은초등학교 인근의 준주거지역에 위치한 근린상가로, 안정적인 수요층 확보가 가능한 입지입니다.

건축물 전체 규모 및 도로 접면 등 양호한 물리적 조건을 갖추고 있습니다.

감정가 대비 낙찰가의 적정성에 따라 시세차익 및 임대수익률을 기대할 수 있습니다.

8.2. 고려사항

유치권의 존재 여부와 그 처리 방안이 투자의 핵심입니다.

실제 임차인 현황 및 공실 해소를 위한 적극적인 임대 마케팅 전략이 필요합니다.

향후 지역 개발 계획 및 정책 변화에 따른 가치 변동성을 염두에 두어야 합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 최근 유사 물건의 실거래가, 해당 지역의 시세 동향, 현장 방문을 통한 추가적인 가치 평가, 법원 경매 동향 분석 등이 종합적으로 필요합니다.

제시된 감정가(77,100,000원)와 현재 시장 상황, 물건의 잠재적 리스크(유치권, 공실 등)를 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

이는 권리 분석 및 현장 조사 결과를 바탕으로 전문가와 상담하여 최종 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.