나이스옥션 법원경매 창원 2024타경7389 [2] 경상남도 창원시 진해구 자은동 143-1 다온빌딩 지하1층비108호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경7389 [2] 경상남도 창원시 진해구 자은동 143-1 다온빌딩 지하1층비108호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2024타경7389
• 주소: 경상남도 창원시 진해구 장복대로 171, 지하1층비108호 (자은동,다온빌딩)
• 감정가: 771,000,000원
• 최저가: 315,801,000원
• 유찰 횟수: 4회
• 용도: 근린생활시설

창원지방법원 경매2계 2024타경7389 | 소재지: 경상남도 창원시 진해구 장복대로 171, 지하1층비108호 (자은동,다온빌딩) | 감정가: 771,000,000원 | 최저가: 315,801,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 보고서: 경상남도 창원시 진해구 자은동 다온빌딩 지하1층 근린생활시설 (2024타경7389 (2))

1.1. 물건 개요 및 특이사항 분석

사건번호

창원지방법원 2024타경7389 (2)

소재지

경상남도 창원시 진해구 자은동 143-1 다온빌딩 지하1층비108호

용도

근린생활시설 (집합건축물대장상 제1종 근린생활시설)

감정가

771,000,000원

매각물건

토지/건물 일괄매각 (부동산 임의경매)

면적 현황

토지면적: 18.30㎡ (약 5.54평)

건물면적 (전용면적): 65.66㎡ (약 19.86평)

추정 공급면적 (전용률 50% 가정): 약 131.32㎡ (약 39.72평)

소유자/채무자/채권자

문OO / 문OO / 농OOOOOOOO

특이사항 및 주의사항

유치권 신고가 있으므로, 낙찰자는 그 성립 여부 및 유치권자의 점유·유치권 근거 채권 등을 면밀히 분석하고 명도에 대한 리스크를 염두에 두어야 합니다.

고저차로 인해 서측 도로 기준으로는 현황 1층으로 이용되는 호실입니다. 이는 지하층의 약점을 보완해주는 요소로 작용할 수 있습니다.

1.2. 입지조건 분석

위치 및 주위환경

경상남도 창원시 진해구 자은동 소재 자은초등학교 북동측 인근에 위치하며, 아파트단지와 근린생활시설 등이 밀집된 주거 밀집지역 중심 상권에 해당합니다.

교통상황

대상 건물까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 보통 수준의 교통 여건입니다.

도로 및 토지

북동측으로 노폭 약 25m, 북서측으로 약 20m, 남서측으로 약 8m 내외의 포장도로와 접하고 있는 삼면 코너에 가까운 입지입니다. 정방형 평지의 토지로서 상업용 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획

도시지역, 준주거지역으로 건폐율 및 용적률이 높은 지역입니다. 대로3류, 중로1류, 소로2류에 모두 접합하고 있어 접근성 및 가시성이 우수합니다.

1.3. 권리분석

경매구분

부동산임의경매로, 채권자의 임의적 담보권 실행에 의한 경매입니다.

유치권

가장 큰 권리적 리스크는 '유치권'입니다. 유치권은 경매로 소멸되지 않고 낙찰자에게 인수될 수 있으므로, 유치권 신고의 채권액과 유치권 성립 요건(적법한 점유, 공사대금 등)을 철저히 확인해야 합니다. 유치권이 성립한다면 명도에 상당한 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

임대차 관계

현재 임대관계는 미상이나, 감정평가서상 대부분 공실이거나 분양사무실(기호(6)), 헬스장(기호(7)) 등으로 이용 중인 것으로 보아 임차인이 대항력을 갖는지 여부를 사전에 확인하는 것이 중요합니다.

1.4. 상권분석 및 이용현황

상권 특징

대규모 아파트 단지에 둘러싸여 있는 항아리 상권의 특성을 가지는 준주거지역 내 핵심 상가입니다. 주변에는 자은초등학교가 위치하며, 빌딩 내에는 건강동물약국, 김가정의학과의원, 노브랜드 진해자은점 등 생활 밀착형 필수 시설들이 입점해 있어 상권 활성화 및 유동 인구가 확보되어 있습니다.

이용상태

본건(비108호)이 포함된 다온빌딩 지하1층은 대부분 공실 상태이며, 기호(1-3)은 경계구분 없는 공실 상태입니다. 본건은 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(미용원)로 되어 있으나 현재 공실입니다.

현황 1층의 이점

고저차로 인해 서측 도로에서는 현황 1층과 같은 접근성을 가지는 것이 최대의 장점입니다. '지하'라는 명칭에도 불구하고 지상 1층처럼 활용 가능성이 높습니다.

1.5. 생활정보 및 잠재적 리스크

혐오시설 분석

인근 진해구 자은동에는 1983년에 설치된 옥외철구형 변전소가 있으며, 주민들이 도시미관 훼손 및 건강권 침해를 이유로 '혐오시설'로 지목하며 옥내화를 지속적으로 요구하고 있는 상황입니다. 본 물건과의 정확한 거리는 파악해야 하지만, 동일 동네의 주거환경 개선 이슈가 있다는 점은 참고해야 합니다.

복합 리스크

유치권 인수 가능성 및 명도 리스크가 가장 큰 잠재적 리스크입니다.

현재 공실 상태이므로, 낙찰 후 빠른 임차인 확보를 위한 노력이 필요하며, 임차인 모집 전까지 발생하는 관리비 등의 비용을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견

본 물건은 창원시 진해구 자은동 주거 밀집지역 내 핵심 상권의 '준주거지역 상가'라는 우수한 입지적 장점을 가지고 있습니다. 특히, '지하1층'임에도 불구하고 현황 1층으로 활용 가능한 고저차 이점을 보유하고 있어 접근성이 우수합니다. 다만, 유치권 신고라는 중대한 권리적 리스크가 존재하며, 이 부분을 해결할 수 있는 역량을 가진 투자자에게 적합합니다. 유치권이 기각되거나 협상으로 해결 가능하다면, 감정가 대비 저렴한 가격에 우량 상가를 취득할 기회가 될 수 있습니다.

투자 포인트

1. **입지 우수성:** 대규모 아파트단지 중심의 항아리 상권 내 준주거지역 상가로, 높은 소비력을 가진 고정 배후 수요를 확보하고 있습니다.

2. **현황 1층 이점:** 고저차로 인해 도로변에서는 1층의 가시성과 접근성을 누릴 수 있어 일반적인 지하 상가에 비해 임대 경쟁력이 높습니다.

3. **높은 활용도:** 전용면적 약 19.86평의 비교적 넓은 면적으로, 미용원, 부동산, 사무실, 소규모 식당 등 다양한 근린생활시설 용도로 활용 가능성이 높습니다.

4. **고위험-고수익 기회:** 유치권 리스크를 극복하고 명도할 경우, 경쟁률 저하로 인해 낮은 가격에 낙찰될 가능성이 있어 높은 시세차익 및 임대수익률을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

창원지방법원 경매2계