나이스옥션 법원경매 창원 2024타경7662 [1] 경상남도 창원시 성산구 천선동 570 답 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경7662 [1] 경상남도 창원시 성산구 천선동 570 답 경매

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창원지방법원 경매2계 2024타경7662 | 소재지: 경상남도 창원시 성산구 천선동 570 | 감정가: 1,248,144,000원 | 최저가: 447,334,000원 | 용도: 답

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 창원지방법원 2024타경7662 (1)

소재지: 경상남도 창원시 성산구 천선동 570

용도: 공부상 '답', 현황 '전' (농경지)

토지면적: 5108.00㎡ (약 1545.28평)

감정가: 1,248,144,000원

1.2. 진행 정보

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 박OO

채무자: 박OO

채권자: 남OOOOOOOO

매각대상: 토지매각 (제시외 건물 및 수목 일괄매각 포함)

2. 입지 조건 분석

2.1. 주변 환경 및 위치

본건은 경상남도 창원시 성산구 성주동 소재 '천선일반산업단지' 남측 근거리에 위치하며, 부근은 농경지, 임야 등으로 형성된 도시 근교 농경지대입니다.

2.2. 교통 상황 및 진입로

본건 토지 북측으로 폭 약 2미터 내외의 비포장 농로가 개설되어 있습니다. 그러나 진입로 일부가 타인 소유의 토지여서 현재 차량 이동은 불가능한 상태입니다. 대중교통수단 운행 횟수 및 접근성을 고려할 때 전반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 현황 및 이용 상태

토지는 완경사지대 내 부정형 토지로서 현재 농경지(전)로 이용 중입니다. 공부상 지목은 '답'이지만 현황은 '전' 상태입니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한

본건 토지는 자연녹지지역, 개발제한구역(개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법), 가축사육제한구역(일부제한)으로 지정되어 있습니다. 개발제한구역 내에 위치하므로 일반적인 건축 행위 및 개발에 상당한 제약이 따릅니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 권리 관계

본건은 채권자 남OOOOOOOO의 신청에 의한 부동산 임의경매 사건으로, 등기부상 복잡한 권리 관계는 없는 것으로 보이나, 매각으로 소멸되지 않는 권리(예: 선순위 임차권, 지상권 등) 유무에 대한 최종적인 확인이 필요합니다.

3.2. 매각 물건 및 범위

매각 대상은 토지이며, 토지 위에 소재하는 제시외 건물(비닐하우스, 198.00㎡) 및 제시외 수목 일체가 포함되어 일괄 매각됩니다.

3.3. 필수 확인 사항 (농취증)

본건은 농지(현황 '전')이므로, 매수 희망자는 관할 지자체로부터 '농지취득자격증명(농취증)'을 발급받아 지정된 기한 내에 제출해야 합니다. 농취증을 미제출할 경우 보증금(입찰보증금)은 반환되지 않으므로, 입찰 전 취득 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건은 도시 근교 농경지대 내에 위치하며, 천선일반산업단지 인근이나 직접적인 상권이 형성되어 있지 않습니다. 따라서 상업 시설로서의 가치는 전무하며, 향후 산업단지 확장 및 도시계획 변화에 따른 장기적인 투자 가치 측면에서 접근해야 합니다.

4.2. 생활 정보

주변은 농경지와 임야 위주로 형성되어 있어 생활 편의 시설(병원, 마트 등) 접근성은 현저히 낮습니다. 기본적인 생활 정보 및 편의 시설 이용은 인근 창원 시내 혹은 성주동 방향으로 이동해야 합니다.

4.3. 혐오 시설 여부

주변 환경 조사 결과, 주거 환경을 저해할 만한 대규모 혐오 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 인접한 천선일반산업단지의 업종에 따라 소음, 환경 등의 잠재적 요소가 있을 수 있으므로 현장 확인이 필수적입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 맹지(에 가까운) 진입로 리스크

가장 큰 리스크는 진입로 문제입니다. 북측 비포장 농로가 있으나, 그 일부가 타인 소유 토지로 차량 진입이 불가능한 상태입니다. 이는 토지 이용의 현저한 제약을 유발하며, 향후 토지 이용을 위해서는 타인 소유 토지 소유자와의 협의 또는 법적 절차(주위토지통행권 등)가 필요하며 상당한 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

5.2. 지적 경계 불분명 리스크

현장 조사 결과, 인접 토지와의 지적 경계가 불분명한 상태입니다. 이는 추후 인접 토지 소유자와의 경계 분쟁을 유발할 수 있으며, 정확한 면적 및 이용 범위 확인을 위해 전문적인 지적 경계 측량이 반드시 필요합니다.

5.3. 개발 제한 리스크

자연녹지지역 및 개발제한구역(그린벨트)으로 지정되어 있어, 법이 허용하는 농업 관련 시설 외 일반적인 건축 개발 행위에 대한 엄격한 제한을 받습니다. 단기적인 개발이나 용도 변경을 통한 수익 실현은 불가능합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 창원 천선일반산업단지 인근의 대규모 농지(5108.00㎡, 약 1545.28평)입니다. 감정가 대비 넓은 면적이 장점이나, 개발제한구역 내 토지라는 근본적인 한계와 더불어 '차량 진입 불가능'이라는 치명적인 단점 및 '경계 불분명'이라는 잠재적 분쟁 요소를 안고 있습니다. 실수요자(영농 목적) 또는 장기적 도시 계획 변경을 기대하는 투자자에게 적합하며, 리스크를 충분히 반영한 보수적인 가격으로 접근해야 합니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 창원 천선일반산업단지 인근에 위치한 토지로, 창원시의 향후 도시 계획이나 산업 단지 확장 계획에 따라 장기적인 수혜를 기대할 수 있습니다.

대규모 토지: 5천 제곱미터가 넘는 대형 면적(약 1545.28평)으로, 농업용 토지로서의 가치가 높고 향후 개발 제한 해제 시 높은 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

제시외 물건 포함: 제시외 건물(비닐하우스) 및 수목이 일괄 매각에 포함되어 있어 현 상태 그대로 영농에 즉시 활용 가능합니다.

법원 정보

창원지방법원 경매2계