나이스옥션 법원경매 창원 2024타경114430 [2] 경상남도 창원시 의창구 동읍 봉곡리 303-1 답 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경114430 [2] 경상남도 창원시 의창구 동읍 봉곡리 303-1 답 경매

물건 대표 이미지

창원지방법원 경매2계 2024타경114430 | 소재지: 경상남도 창원시 의창구 동읍 봉곡리 303-1 | 감정가: 54,836,100원 | 최저가: 35,095,100원 | 용도: 답

1. 물건 보고서

1.1. 개요 및 기본 정보

창원지방법원 2024타경114430 (2) 부동산강제경매 물건에 대한 보고서입니다. 본 물건은 경상남도 창원시 의창구 동읍 봉곡리 303-1 소재의 '답(논)'에 대한 **토지 일부 지분 매각** 건입니다.

물건 소재지: 경상남도 창원시 의창구 동읍 봉곡리 303-1

용도: 답 (농지)

매각 대상: 토지일부지분매각 (공유지분 매각)

감정가: 54,836,100 원

전체 토지면적: 1896.00㎡ (약 573.54평)

토지 지분율: 42129.12 (지분 상세 내역은 별도 확인 필요)

경매 구분: 부동산강제경매

특이사항: 농지취득자격증명 필수, 공유자우선매수신고 가능

1.2. 입지조건 및 주변 환경 분석

본 매각대상 토지(봉곡리 303-1, 답)는 농지(답)로 이용 중이며, 주위는 경지정리지대 등으로 형성된 전형적인 농경지대로 보입니다. 본건까지 차량 접근은 가능하며, 대중교통 사정 등 제반 교통 여건은 보통 수준인 것으로 판단됩니다.

*감정평가서상의 괴리:*

제시된 감정평가서 요약표는 '대산면 가술리'를 언급하며 주거지대 및 상업지대가 혼재한 지역, 건부지, 나지 및 단독주택(기호(2))에 대해 설명하고 있으나, 실제 매각 대상은 '동읍 봉곡리 303-1'의 '답' 지분입니다. 감정평가서가 해당 사건의 여러 물건을 포괄하여 작성된 것으로 보이며, **본 보고서는 매각 대상인 봉곡리 답 지분에 초점을 맞춥니다.**

*혐오시설 및 환경 정보:*

직접적인 혐오시설 정보는 검색되지 않았으나, 주변 지역이 농경지대로 형성되어 있어, 일반적인 농촌 환경임을 고려해야 합니다.

1.3. 권리 분석

*소유 및 채권 관계:*

소유자 및 채무자는 김OO(공유자)이며, 채권자는 한OOOOOOO입니다. 부동산 강제경매 사건으로, 채무자의 지분(공유지분)에 대해서만 경매가 진행됩니다.

*매각 형태의 중요성:*

본건은 **토지 일부 지분 매각** 건으로, 매수인이 해당 토지의 소유권을 타 공유자들과 함께 나누어 소유하게 됩니다. 이는 향후 토지 이용 및 처분에 있어 타 공유자들과의 협의가 필수적임을 의미하며, 협의 불발 시 공유물 분할 소송을 통해 해소해야 하는 법률적 리스크가 수반됩니다.

*특이사항 및 제한 사항:*

1) 농지취득자격증명 (농취증): 본 토지는 '답(농지)'이므로 낙찰자는 **농지취득자격증명을 제출해야 합니다.** 미제출 시 매수보증금은 반환되지 않습니다.

2) 공유자우선매수신고: 다른 공유자가 우선매수권을 행사할 수 있으며, 이 경우 일반 매수자는 최고가 매수신고인이 되더라도 매수권을 잃게 됩니다. 또한, 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 보증금 미납으로 실효될 경우 해당 공유자는 이후 매각절차에서 우선매수권을 행사할 수 없다는 점이 명시되어 있습니다.

3) 제시외 물건: 매각에서 제외되는 수목(감나무 등 묘목 약 100주)이 있으며, 감정가는 이를 감안한 가액입니다. 매수인은 이 수목에 대한 소유권을 취득하지 못합니다.

1.4. 상권 분석 및 생활 정보

본건 토지는 '답(농지)'로서 현재 상업적 이용 가치는 없으며, 주위가 농경지대로 형성되어 있어 생활 편의시설과의 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다. 인근에는 동읍 지역의 경로당 등 일부 생활 시설이 분포하고 있으나, 이는 농촌 지역의 기초적인 생활 시설이며, 도심 상권으로의 접근은 차량을 이용해야 합니다.

1.5. 잠재적 리스크 및 주의사항

1) 공유지분 매각 리스크: 가장 큰 리스크는 공유지분 매각이라는 점입니다. 다른 공유자의 존재로 인해 토지 전체의 이용, 임대, 처분 등에 제약이 발생하며, **수익 실현을 위해서는 공유물 분할을 위한 법적 절차(협의 또는 소송)가 필요**할 수 있습니다.

2) 농취증 발급 불허가 리스크: 농지 취득 목적, 거리, 영농 계획 등에 따라 농취증 발급이 불허될 수 있으며, 이 경우 보증금을 몰수당하게 됩니다. **입찰 전 관할 기관을 통해 농취증 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.**

3) 우선매수권 행사 리스크: 공유자가 우선매수권을 행사하면 낙찰 기회를 잃게 됩니다. 이는 지분 경매의 고유한 리스크입니다.

4) 제시외 수목 문제: 매각에서 제외된 수목(감나무 등)의 관리 및 철거에 대한 문제는 향후 토지 이용 시 공유자와의 협의나 법적 조치가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 창원 동읍 봉곡리 농지에 대한 **공유 지분** 매각 물건입니다. 지목은 답(농지)으로 현재 농경지로 이용 중이며, 농지법 적용 및 공유 관계 해소라는 두 가지 주요 난제를 안고 있습니다. 감정가 자체는 농지 시세를 반영했을 가능성이 높으나, 실제 낙찰받는 면적이 아닌 **지분**이라는 점과 **농취증 필요**라는 점을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

1) 저가 매수 가능성: 지분 매각의 특성상 일반 매수인의 입찰 참여가 저조하여 **유찰을 통한 최저가 접근**이 용이할 수 있습니다.

2) 장기적 가치 투자: 창원시 의창구 동읍 지역은 향후 개발 압력이 발생할 경우 농지에서 타 용도로의 전환 가능성을 배제할 수 없으므로, 장기적인 개발 호재를 보고 투자할 수 있습니다.

3) 공유물 분할을 통한 출구 전략: 공유물 분할 소송을 통해 타 공유자의 지분까지 매입하거나, 본인의 지분을 매각하여 **단기 또는 중기적으로 수익을 실현**하는 출구 전략을 수립할 수 있는 투자자에게 적합합니다. (다만, 법적 비용 및 시간 소요는 감수해야 함.)

법원 정보

창원지방법원 경매2계