나이스옥션 법원경매 창원 2024타경114430 [1] 경상남도 창원시 의창구 대산면 가술리 316 단독주택 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경114430 [1] 경상남도 창원시 의창구 대산면 가술리 316 단독주택 경매

물건 대표 이미지

창원지방법원 경매2계 2024타경114430 | 소재지: 경상남도 창원시 의창구 대산면 가술리 316 | 감정가: 60,012,630원 | 최저가: 2,138,400원 | 용도: 단독주택

1. 물건 개요 및 분석 요약

1.1. 기본 정보

사건번호: 창원지방법원 2024타경114430 (1)

소재지: 경상남도 창원시 의창구 대산면 가술리 316 외 (총 5필지)

용도: 단독주택 (일부 농경지 포함)

감정가: 60,012,630원

토지면적: 434.40㎡ (약 131.39평)

건물면적: 93.38㎡ (약 28.25평) / 제시외 건물 2.25㎡ (약 0.68평) 포함 총 95.63㎡ (약 28.93평)

매각대상: 토지 및 건물 지분매각 (공유지분 매각)

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 주요 특징 요약

본 물건은 창원시 의창구 대산면 가술리 및 동읍 봉곡리에 위치한 단독주택(일부 농경지)에 대한 공유지분 매각 건입니다. 감정가 6천만원 초반대의 소액 투자 물건이며, 주거지대, 상업지대, 농경지대가 혼재된 지역에 소재하고 있습니다. 가장 큰 특징이자 리스크는 공유지분 매각 물건이며, **공유자우선매수신고**가 접수된 상태입니다. 매각은 제시외 건물 및 제시외 수목 등을 포함한 일괄매각 방식입니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 지역 및 환경

가술리 지역은 주거지대와 상업지대가 혼재되어 있으며, 봉곡리 지역은 농경지대로 이용 중입니다. 인근에 창원일반산업단지가 조성되어 있어 주거와 산업 기능이 혼재된 형태를 보이며, 면의 상당 부분이 낙동강 취수원 수질보호, 주남저수지, 절대 농업지역 등의 삼중 규제에 묶여 있는 지역적 특성이 있습니다. 이로 인해 개발 제한이 있으나, 도로교통 접근성은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황 및 도로 상태

본건 인근의 도로 여건을 고려할 때 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 기호(1), (4), (5) 토지는 남서측으로 세로에 접하고 있으며, 기호(3) 농경지는 남동측으로 세로에 접하고 있습니다. 가까운 거리에 남해고속도로, 부산외곽순환고속도로, 중앙고속도로와 연결되는 동창원IC, 진영IC 등이 있어 대도시 접근성은 좋습니다.

2.3. 토지이용계획 및 현황

기호(1), (4), (5) 토지는 제1종일반주거지역에 속하여 건부지(주택 부지)로 이용 중입니다. 기호(1) 토지는 소로2류(폭 8m~10m)에 저촉(일부 포함)됩니다. 특히 기호(3) 토지는 농림지역 및 농업진흥구역에 속하여 농경지로 이용 중이며, 제시외 수목(감나무 등 묘목)이 소재합니다. 전체 토지가 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등에 포함되어 있어 용도 변경 및 개발에 제한이 있습니다.

3. 권리 분석 (Risk Assessment)

3.1. 매각 방식 및 특이사항

본 물건은 토지 및 건물에 대한 **공유지분 매각** 건이며, 제시외 건물(2.25㎡) 및 제시외 수목을 포함하여 일괄매각으로 진행됩니다. 가장 중요하게 고려해야 할 권리는 **공유자우선매수신고**가 접수되었다는 사실입니다. 이는 최고가 매수신고인이 나오더라도 공유자가 우선매수권을 행사하면 낙찰받을 수 없음을 의미합니다.

3.2. 주의사항 및 리스크

1. 공유지분 매각 리스크: 낙찰 후 기존 공유자와의 협의 또는 공유물분할청구 소송을 통한 출구 전략이 필수적입니다.

2. 공유자 우선매수권: 공유자가 실제로 우선매수권을 행사할 경우 입찰자는 매수인이 되지 못할 수 있습니다. 다만, 우선매수권자가 매수보증금을 미납하여 실효될 경우 해당 공유자는 이후 매각 절차에서 우선매수권을 행사할 수 없다는 제한 사항이 있습니다.

3. 도시계획시설 저촉: 목록 1, 4, 5 토지는 도시계획시설(도로)에 저촉되는 부분이 있어, 해당 부분의 활용이나 개발에 제약이 있으며 이는 감정가에 반영되어 있습니다.

4. 토지 규제: 기호(3) 농림지역 등은 개발이 매우 제한적이므로 투자 목적이 명확해야 합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

본건이 위치한 가술리는 주거와 상업 기능이 혼재된 지역으로, 생활 편의시설 접근성은 보통 수준일 것으로 예상됩니다. 인근에 창원대산중학교가 위치해 교육 환경이 조성되어 있으며, 창원일반산업단지가 가까워 관련 종사자의 배후 주거 수요가 있을 수 있습니다. 그러나 대산면은 개발이 상대적으로 소외된 지역으로, 창원시내 중심지와의 거리가 있어 실질적인 생활권은 김해시 진영읍 쪽에 가깝다는 점을 염두에 두어야 합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 잠재적 리스크

**최대 리스크는 공유자 우선매수권 행사 여부와 낙찰 후 지분 해소 문제입니다.** 지분 매각의 특성상 명도 및 지분 정리 과정에 시간과 비용이 소요될 수 있습니다. 또한, 농림지역 및 각종 규제(수질보호, 농업진흥구역 등)가 걸려있어 개발 이익보다는 현상 유지 또는 공유지분 해소를 통한 시세 차익을 목표로 해야 합니다.

5.2. 투자 포인트

1. 소액 투자 접근성: 감정가 약 6천만원 초반대의 소액으로 부동산 투자가 가능합니다.

2. 양호한 접근성: 국도 및 고속도로IC 접근이 용이하여 교통 여건이 비교적 양호합니다.

3. 향후 개발 기대: 창원시가 인구 유지를 위해 대산면 일대를 개발할 최후의 보루로 여기고 있으며, 인근 제동지구 도시개발사업 등 개발 호재가 진행 중입니다. (다만, 본건 토지 자체의 개발 가능성은 낮음)

4. 토지의 혼재된 가치: 일부는 제1종일반주거지역(주택용지)으로, 일부는 농림지역(농경지)으로 구성되어 있어 용도별 가치 분석이 필요합니다.

**컨설팅 결론: 본 물건은 지분 매각 경험이 있거나, 공유자와의 원만한 협의를 이끌어낼 수 있는 투자자에게 적합합니다. 공유자 우선매수권 행사 가능성을 염두에 두고, 감정가 대비 메리트 있는 수준에서 보수적인 입찰가를 설정하는 것이 중요합니다.**

법원 정보

창원지방법원 경매2계