나이스옥션 법원경매 창원 2024타경116498 [4] 경상남도 창원시 성산구 중앙동 97-3 상지솔리움 3층 306호 위락시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도담 · 평가일 2024.12.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호(1-6)은 경상남도 창원시 성산구 중앙동 소재 "중앙동행정복지센터" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 오피스텔 및 판매시설, 위락시설, 숙박시설 등 각종 상업시설이 밀집하여 있는 중심상업지대입니다.

교통상황

본건이 속한 상지솔리움까지 차량출입 자유로우며, 관내 교통편을 고려할 때 제반 교통이용상황 보통시
됩니다.

건물의 구조

기호(1-6) 철골/철근콘크리트조 평슬라브지붕 18층 건물내 3층 301호 외 5개호로서,
외 벽 : 화강석재 및 외장 타일 등 마감입니다.
내벽, 바닥, 천정 : 벽지, 타일 등 내부 인테리어 마감입니다.
창 호 : 새시 창호입니다.

이용상태

기호(1-6)의 집합건축물대장등본상 용도는 각각 "위락시설(유흥주점)"이나, 장기간 영업하지 않는 것으로 탐문조사됩니다.

설비내역

기호(1-6)이 속한 상지솔리움 내 기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 주차설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 세장형 평지로서, 현황 "상업용지"로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건이 속한 상지솔리움 남동측으로 광로1류와, 북서측으로 소로2류(일방통행로)와 각각 접하여 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(배후도시), 광로1류(폭 70m 이상)(접합), 소로2류
(폭 8m-10m)(중앙지구)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다
.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상입니다.
② 기 타 :

- 기호(1,2)는 개략적인 호별 구분 가능하나, 종전에 기호(1,2) 사이의 공용 복도를 포함하여 하나의 위락시
설로 사용하였던 것으로 탐문조사되고, 기호(3,4)는 현황 벽체에 의한 구분없이 1개호 형태의 위락시설로
되어있는 바, 각 호별 내부구조 및 경계 등에 관하여는 별도 확인요하오니 경매참여시 유의바랍니다.

- 기호(2,4)는 현황 각각 인접 복도 일부를 점용중인 상태로 구조 및 용도변경된 것으로 조사되오니 입찰전
공용부분 점용여부 및 원상복구의무 부담 등에 관하여는 반드시 재확인바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

약 3년 전부터 영업을 하지 않고 있으며, 2024. 12. 16. 기준 관리비는 약 1,590만원이 미납된 상태라고 함(정확한 금액은 관리사무소 확인필요).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2024타경116498 (4)

소재지: 경상남도 창원시 성산구 중앙동 97-3 상지솔리움 3층 306호 (신주소: 경상남도 창원시 성산구 중앙대로 75)

건물명: 상지솔리움

호수: 306호

용도: 위락시설

감정가: 130,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유디앤제일차유동화전문

토지면적: 18.15㎡ (약 5.49평)

건물면적: 102.00㎡ (약 30.85평)

특이사항: 유동화물건, 공동담보, 약 3년 전부터 영업을 하지 않고 있으며, 2024년 12월 16일 기준 관리비 약 1,590만원이 미납된 상태임. (정확한 금액은 관리사무소 확인 필요)

1.1. 입지조건

2.

입지조건

위치: 경상남도 창원시 성산구 중앙동 소재 "중앙동행정복지센터" 북동측 인근에 위치함.

주위환경: 오피스텔, 판매시설, 위락시설, 숙박시설 등 각종 상업시설이 밀집한 중심상업지대임.

교통상황: 본건이 속한 상지솔리움까지 차량 출입이 자유로우며, 관내 교통편을 고려할 때 전반적인 교통 이용 상황은 보통 수준으로 평가됨.

도로상태: 남동측으로 광로1류, 북서측으로 소로2류와 각각 접하여 차량 접근성이 양호함.

토지이용계획: 중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(배후도시)에 속하며, 광로1류, 소로2류 접합, 가축사육제한구역임.

1.2. 권리분석

2.

권리분석

말소기준권리: 2017년 4월 14일자 대구은행 근저당권 (금 840,000,000원)

매각으로 소멸되는 권리:

* 2017-04-14 근저당권 (대구은행)

* 2023-05-18 가압류 (동대구농업협동조합)

* 2023-08-03 압류 (창원시)

* 2024-12-11 임의경매개시결정 (유디앤제일차유동화전문)

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권: 등기부상 명시되어 있으나, 구체적인 개요는 확인되지 않음. 입찰 전 추가 확인이 필요함.

인수되는 권리: 인수 보증금 합계 0원으로, 특별한 인수 권리는 없을 것으로 보임.

1.3. 상권분석

2.

상권분석

지역 특성: 창원시 중심상업지대에 위치하여 다양한 상업 및 업무 시설이 밀집해 있음.

유동인구 및 집객력: 중심상업지역의 특성상 유동인구 및 집객력은 양호할 것으로 예상됨.

인근 시설: 중앙동행정복지센터가 인근에 위치함.

1.4. 생활정보

2.

생활정보

교통: 차량 및 대중교통 이용이 편리한 지역임.

편의시설: 중심상업지대로 다양한 상업시설 및 편의시설 이용이 용이함.

주변 환경: 현재까지 조사된 바에 따르면, 주변에 혐오시설은 없는 것으로 파악됨. (cite:1)

1.5. 잠재적 리스크

2.

잠재적 리스크

영업 중단: 약 3년 전부터 영업을 하지 않고 있어 공실 상태이거나 영업 부진 가능성이 있음.

미납 관리비: 약 1,590만원의 관리비가 미납된 상태로, 이는 낙찰자가 부담해야 할 수 있는 추가 비용임. (정확한 금액은 관리사무소 확인 필수)

내부 구조 확인: 일부 호실(기호 1,2 및 3,4)은 종전 이용 시 합쳐서 사용했거나 벽체 구분이 명확하지 않은 상태로 추정됨. 내부 구조 및 경계 확인이 필요함.

공용 부분 점용: 일부 호실(기호 2,4)이 인접 복도 일부를 점용 중인 상태로, 구조 및 용도 변경이 조사됨. 공용 부분 점용 여부 및 원상복구 의무 부담에 대한 재확인이 필요함.

특수 물건: 유동화물건, 공동담보 물건으로 일반 경매 물건보다 절차상 복잡하거나 추가 확인 사항이 있을 수 있음.

1.6. 종합 의견

2.

종합 의견

본 물건은 창원시 중심상업지구라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있으나, 장기간 영업 중단 상태이며 미납 관리비, 내부 구조 및 공용 부분 점유 등 명확히 확인하고 해결해야 할 리스크 요인이 다수 존재함. 권리 관계는 비교적 명확해 보이나, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 유무에 대한 확인이 필수적임. 정상화 시 상업 시설로서의 잠재력을 보유하고 있으나, 투자 시 해당 리스크들을 충분히 고려해야 함.

1.7. 투자 포인트

2.

투자 포인트

뛰어난 입지: 창원시 핵심 상업 지구 내 위치하여 장기적인 가치 상승 잠재력이 있음.

일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용성을 높일 수 있음.

안정적인 권리 분석: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 가능성이 높아 비교적 안전하게 권리를 취득할 수 있음. (단, 지상권 등 예외 사항 확인 필요)

가치 상승 잠재력: 현재 영업 중단 상태이나, 정상화 및 리스크 해소 시 수익성 확보가 가능함.

1.8. 예상 입찰가

2.

예상 입찰가

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려움. 예상 입찰가는 미납 관리비, 내부 복구 비용, 공용 부분 점유 관련 비용, 현장 조사 결과, 유사 물건 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 함. 인수 보증금이 없다는 점은 긍정적이나, 위에서 언급된 잠재적 리스크들을 감안하여 감정가 대비 보수적인 접근이 필요할 것으로 판단됨.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.