나이스옥션 법원경매 창원 2024타경116498 [3] 경상남도 창원시 성산구 중앙동 97-3 상지솔리움 3층 305호 위락시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도담 · 평가일 2024.12.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호(1-6)은 경상남도 창원시 성산구 중앙동 소재 "중앙동행정복지센터" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 오피스텔 및 판매시설, 위락시설, 숙박시설 등 각종 상업시설이 밀집하여 있는 중심상업지대입니다.

교통상황

본건이 속한 상지솔리움까지 차량출입 자유로우며, 관내 교통편을 고려할 때 제반 교통이용상황 보통시
됩니다.

건물의 구조

기호(1-6) 철골/철근콘크리트조 평슬라브지붕 18층 건물내 3층 301호 외 5개호로서,
외 벽 : 화강석재 및 외장 타일 등 마감입니다.
내벽, 바닥, 천정 : 벽지, 타일 등 내부 인테리어 마감입니다.
창 호 : 새시 창호입니다.

이용상태

기호(1-6)의 집합건축물대장등본상 용도는 각각 "위락시설(유흥주점)"이나, 장기간 영업하지 않는 것으로 탐문조사됩니다.

설비내역

기호(1-6)이 속한 상지솔리움 내 기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 주차설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 세장형 평지로서, 현황 "상업용지"로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건이 속한 상지솔리움 남동측으로 광로1류와, 북서측으로 소로2류(일방통행로)와 각각 접하여 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(배후도시), 광로1류(폭 70m 이상)(접합), 소로2류
(폭 8m-10m)(중앙지구)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다
.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상입니다.
② 기 타 :

- 기호(1,2)는 개략적인 호별 구분 가능하나, 종전에 기호(1,2) 사이의 공용 복도를 포함하여 하나의 위락시
설로 사용하였던 것으로 탐문조사되고, 기호(3,4)는 현황 벽체에 의한 구분없이 1개호 형태의 위락시설로
되어있는 바, 각 호별 내부구조 및 경계 등에 관하여는 별도 확인요하오니 경매참여시 유의바랍니다.

- 기호(2,4)는 현황 각각 인접 복도 일부를 점용중인 상태로 구조 및 용도변경된 것으로 조사되오니 입찰전
공용부분 점용여부 및 원상복구의무 부담 등에 관하여는 반드시 재확인바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

약 3년 전부터 영업을 하지 않고 있으며, 2024. 12. 16. 기준 관리비는 약 1,430만원이 미납된 상태라고 함(정확한 금액은 관리사무소 확인필요).

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 창원지방법원 2024타경116498 (3)

소재지: 경상남도 창원시 성산구 중앙동 97-3, 상지솔리움 3층 305호

건물명: 상지솔리움

구분: 집합건물

용도: 위락시설 (유흥주점)

감정가: 161,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유디앤제일차유동화전문

1.2. 면적 정보

토지면적: 22.47㎡ (약 6.79평)

토지 지분: 22.47㎡ (약 6.79평)

건물면적: 126.27㎡ (약 38.21평)

건물 지분: 126.27㎡ (약 38.21평)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 건물정보

본건은 경상남도 창원시 성산구 중앙동에 위치한 상지솔리움 건물 3층 305호입니다. 해당 건물은 철골철근콘크리트구조로 총 18층 규모이며, 본건은 3층에 소재합니다.

2.2. 주변 환경

본건은 "중앙동행정복지센터" 북동측 인근에 자리하고 있으며, 주변은 오피스텔, 판매시설, 위락시설, 숙박시설 등 다양한 상업시설이 밀집한 중심상업지대입니다.

2.3. 교통 상황

차량 출입이 자유로운 편이며, 관내 교통 상황을 고려할 때 전반적인 교통 이용 여건은 보통 수준으로 평가됩니다. 남동측으로는 광로1류, 북서측으로는 소로2류와 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획

본건 토지는 중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(배후도시)으로 지정되어 있으며, 광로1류 및 소로2류와 접해 있습니다. 또한, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건물의 등기부등본상 말소기준권리는 2017년 4월 14일 접수된 대구은행의 근저당(840,000,000원)입니다. 이 외 다수의 소유권 이전, 가압류(동대구농업협동조합, 202,000,000원), 압류(창원시) 기록이 있으나, 경매개시결정(유디앤제일차유동화전문, 840,000,000원)으로 인해 말소될 것으로 예상됩니다. 등기부채권 총액은 1,040,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면, 인수해야 할 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

3.3. 매각 후 소멸되지 않는 권리

감정평가 요약에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다 (지상권 개요 없음).

4. 상권 분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 창원시 성산구 중앙동 일대는 창원시의 주요 상업 중심지로서, 다양한 업종의 상가와 오피스텔 등이 밀집해 있어 유동인구가 많고 활성화된 지역입니다.

4.2. 건물 및 호실 이용 현황

상지솔리움 건물은 업무, 근린, 판매 시설 등으로 이용되고 있으며, 본건 305호는 집합건축물대장상 용도가 "위락시설(유흥주점)"으로 등재되어 있습니다.

5. 생활 정보

5.1. 주변 편의시설

본건 주변으로는 각종 금융기관, 병원, 쇼핑 시설, 식당가 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 우수합니다.

5.2. 주변 교통 및 접근성

중앙대로와 인접해 있어 시내외 접근성이 좋으며, 다양한 버스 노선이 운행 중입니다.

5.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 건물 자체 또는 인접 지역에 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 장기 미영업 상태

본건은 약 3년 전부터 영업을 하지 않은 상태로 공실 및 관리 부실의 우려가 있습니다.

6.2. 미납 관리비

2024년 12월 16일 기준 약 1,430만원의 관리비가 미납된 상태로 확인되었습니다. 정확한 미납 금액은 관리사무소에 반드시 확인해야 합니다.

6.3. 내부 구조 및 경계 확인 필요

감정평가서에 따르면, 과거 복도 일부를 포함하여 하나의 위락시설로 사용되었거나, 현재 내부 벽체 구분 없이 사용되었을 가능성이 있습니다. 따라서 경매 참여 전 각 호실별 내부 구조 및 정확한 경계를 반드시 직접 확인해야 합니다.

6.4. 공용부분 점용 및 원상복구 의무

일부 호실(기호 2, 4)의 경우 인접 복도 일부를 점용하고 구조 및 용도 변경이 이루어진 것으로 조사되었습니다. 입찰 전 공용부분의 점용 여부와 원상복구 의무 부담 가능성을 재확인하는 것이 필수적입니다.

6.5. 특수 물건 정보

본건은 유동화 물건이자 공동 담보 물건으로, 일반 경매 물건보다 복잡한 권리 관계나 특이사항이 존재할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 창원시 성산구 중심상업지역에 위치한 상지솔리움 내 위락시설(유흥주점)로, 입지 자체는 양호하나 장기 미영업 상태, 상당한 미납 관리비, 그리고 내부 구조 및 공용부분 점유 관련 확인이 필요한 다수의 리스크 요인을 안고 있습니다. 권리 분석상 특별히 인수해야 할 부담은 없어 보이나, 명도 및 내부 원상복구 등에 상당한 시간과 비용이 소요될 가능성이 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 장점

창원시의 핵심 상업지구에 위치하여 유동인구가 많고, 향후 상권 활성화 시 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

8.2. 잠재적 활용 가능성

리스크 요인 해소 및 정상화 시, 위락시설 또는 기타 상업시설로의 재활용을 통해 임대 수익 창출 및 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

8.3. 재개발/재건축 가능성 (추후 검토 필요)

본 건물이 위치한 중심상업지구의 개발 계획 등을 면밀히 검토하여 장기적인 관점에서의 투자 가치를 판단할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 161,000,000원입니다. 예상 입찰가는 인수 보증금이 없는 점을 고려하였으나, 앞서 언급된 미납 관리비, 내부 원상복구 비용, 명도 관련 예상 비용 등을 종합적으로 산정한 후, 주변 시세 및 본건의 실제 활용 가능성 등을 면밀히 분석하여 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 정확한 상태 파악, 관리사무소 및 관련 기관 확인, 그리고 충분한 시장 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.