나이스옥션 법원경매 창원 2024타경116498 [1] 경상남도 창원시 성산구 중앙동 97-3 상지솔리움 3층 301호 위락시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도담 · 평가일 2024.12.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호(1-6)은 경상남도 창원시 성산구 중앙동 소재 "중앙동행정복지센터" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 오피스텔 및 판매시설, 위락시설, 숙박시설 등 각종 상업시설이 밀집하여 있는 중심상업지대입니다.

교통상황

본건이 속한 상지솔리움까지 차량출입 자유로우며, 관내 교통편을 고려할 때 제반 교통이용상황 보통시
됩니다.

건물의 구조

기호(1-6) 철골/철근콘크리트조 평슬라브지붕 18층 건물내 3층 301호 외 5개호로서,
외 벽 : 화강석재 및 외장 타일 등 마감입니다.
내벽, 바닥, 천정 : 벽지, 타일 등 내부 인테리어 마감입니다.
창 호 : 새시 창호입니다.

이용상태

기호(1-6)의 집합건축물대장등본상 용도는 각각 "위락시설(유흥주점)"이나, 장기간 영업하지 않는 것으로 탐문조사됩니다.

설비내역

기호(1-6)이 속한 상지솔리움 내 기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 주차설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 세장형 평지로서, 현황 "상업용지"로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건이 속한 상지솔리움 남동측으로 광로1류와, 북서측으로 소로2류(일방통행로)와 각각 접하여 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(배후도시), 광로1류(폭 70m 이상)(접합), 소로2류
(폭 8m-10m)(중앙지구)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다
.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상입니다.
② 기 타 :

- 기호(1,2)는 개략적인 호별 구분 가능하나, 종전에 기호(1,2) 사이의 공용 복도를 포함하여 하나의 위락시
설로 사용하였던 것으로 탐문조사되고, 기호(3,4)는 현황 벽체에 의한 구분없이 1개호 형태의 위락시설로
되어있는 바, 각 호별 내부구조 및 경계 등에 관하여는 별도 확인요하오니 경매참여시 유의바랍니다.

- 기호(2,4)는 현황 각각 인접 복도 일부를 점용중인 상태로 구조 및 용도변경된 것으로 조사되오니 입찰전
공용부분 점용여부 및 원상복구의무 부담 등에 관하여는 반드시 재확인바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 목록1,2는 개략적인 호별 구분 가능하나, 종전에 공용복도를 포함하여 하나의 위락시설로 사용된 것으로 탐문됨. 목록2는 현황 인접 복도 일부를 점용중인 상태로 구조 및 용도변경된 것으로 조사됨(공용부분 점용여부 및 원상복구의무 부담 등에 관하여 확인필요). 약 3년 전부터 영업을 하지 않고 있으며, 2024. 12. 16. 기준 관리비 목록1.은 약 1,370만원, 목록2.은 약 900만원이 미납된 상태라고 함(정확한 금액은 관리사무소 확인필요).

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 창원지방법원 2024타경116498 (1)

소재지: 경상남도 창원시 성산구 중앙동 97-3 상지솔리움 3층 301호

용도: 위락시설 (감정평가서상 유흥주점)

감정가: 310,000,000원

토지면적: 43.16㎡ (약 13.05평)

건물면적: 242.52㎡ (약 73.36평) (본 경매물건에 포함된 전유부 면적 합계로 추정)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유디앤제일차유동화전문

특이사항: 유동화물건, 공동담보.

1.1. 건물상세정보

건물명: 상지솔리움

구조: 철골철근콘크리트조 평슬라브지붕 18층 건물 (지하 4층 포함)

건축물대장상 주요용도: 업무시설 (기타용도: 업무, 근린, 판매)

준공일: 1996년 12월 29일 (사용승인일: 2003년 11월 14일)

본건 건물이 속한 상지솔리움 전체 건물 연면적: 약 32,356.09㎡ (약 9,790평)

건물 대지 면적: 약 2,947.9㎡ (약 891.7평)

건축 면적 (건물 자체의 점유 면적): 약 1,766.96㎡ (약 534.5평)

2. 입지조건

주변 환경: 경상남도 창원시 성산구 중앙동에 위치하며, "중앙동행정복지센터" 북동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 본건은 오피스텔, 판매시설, 위락시설, 숙박시설 등 다양한 상업시설이 밀집한 중심상업지대에 속해 있습니다.

교통: 차량의 출입이 자유로운 편이며, 관내 교통망을 고려할 때 전반적인 교통 이용 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

도로 접근성: 건물 남동측으로는 광로1류(폭 70m 이상)와, 북서측으로는 소로2류(폭 8m-10m)와 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2017년 4월 14일에 등기된 대구은행의 근저당권 (채권최고액 840,000,000원)이 본 건의 말소기준권리가 됩니다.

권리 분석: 말소기준권리보다 뒤에 설정된 압류, 가압류, 임의경매 등은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 인수하게 되는 부담스러운 권리는 없을 것으로 보입니다.

인수되는 권리: 제공된 정보 상으로는 매각으로 인해 소멸되지 않는 특별한 권리(예: 지상권 등)는 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

상권 특징: 창원시 성산구의 핵심 지역인 중심상업지구에 위치하여 유동인구가 풍부합니다. 주변에는 오피스텔, 상가, 숙박시설 등이 밀집해 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다.

잠재력: 본 건은 과거 위락시설(유흥주점)로 사용된 이력이 있으며, 주변 상업시설과의 연계성을 고려할 때 관련 업종이나 새로운 상업 공간으로 활용될 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

편의시설: 본건이 속한 상지솔리움 건물 내에는 기본적인 위생 설비, 급배수 설비, 승강기, 소방 설비, 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다.

주변 편의시설: 중심상업지구에 위치하여 다양한 금융기관, 식당, 상점 등 생활 편의시설에 대한 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다. (학교, 병원 등 구체적인 생활 인프라에 대한 정보는 별도 확인이 필요합니다.)

6. 잠재적 리스크

장기 미사용 및 용도 변경: 본 건은 약 3년 전부터 영업을 하지 않고 있는 것으로 조사되었습니다. 또한, 일부 호실(목록2)은 현황 인접 복도 일부를 점유하고 구조 및 용도가 변경된 것으로 파악되었습니다. 이는 추후 공용 부분 점용 여부 및 원상 복구 의무 발생 가능성이 있음을 시사하므로, 입찰 전 반드시 관련 내용을 확인해야 합니다.

복도 점용 및 원상복구: 특히 목록2의 경우, 복도 일부를 점용하며 구조 및 용도 변경이 이루어졌으므로, 공용 부분 점용 여부와 원상 복구 의무 부담 등에 대해 면밀히 조사해야 합니다.

내부 구조 및 경계 불확실성: 본 건은 목록1, 2의 경우 종전에 공용 복도를 포함하여 하나의 위락시설로 사용되었을 가능성이 있으며, 목록 3, 4는 벽체 구분 없이 하나의 호실 형태로 사용된 것으로 조사되었습니다. 따라서 각 호별 정확한 내부 구조 및 경계 확인이 필요합니다.

미납 관리비: 2024년 12월 16일 기준으로, 목록1은 약 1,370만원, 목록2는 약 900만원의 관리비가 미납된 상태입니다. 정확한 미납 금액은 관리사무소 확인이 필요하며, 낙찰자가 인수할 의무는 없을 가능성이 높으나, 정확한 내용을 확인하는 것이 좋습니다.

* 주변 시설: 본건이 위치한 창원시 성산구 중앙동 상업 지역은 다수의 상업 시설 및 주거 시설이 혼재된 지역입니다. 일반적인 상업 지역의 특성상 다양한 업종의 시설이 입점해 있으며, 특별히 혐오 시설로 분류될 만한 시설이 본건 바로 인근에 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 창원시 성산구의 핵심 상업 지역에 위치하여 입지적 가치가 높다고 판단됩니다. 그러나 약 3년간 영업이 중단되었고, 복도 점유 및 용도 변경, 미납 관리비 등 해결해야 할 잠재적 리스크 요인들이 존재합니다. 이러한 리스크를 면밀히 조사하고, 필요한 조치를 취할 수 있다면, 중심 상업지에 위치한 이점을 활용하여 자산 가치를 회복시키거나 수익을 창출할 수 있는 기회를 얻을 수 있을 것입니다.

8. 투자 포인트

최고의 입지: 창원시 중심 상업지구에 위치하여 뛰어난 접근성과 풍부한 유동인구를 확보하고 있습니다.

활용 잠재력: 과거 위락시설로 운영되었던 이력과 중심 상업지구라는 점을 고려할 때, 상업 공간으로서의 다양한 활용 가능성이 있습니다.

일괄 매각: 토지와 건물을 일괄로 매각하므로, 별도의 토지 분할이나 건물 등기 관련 복잡한 절차 없이 취득할 수 있습니다. (단, 내부 점유 및 구조 변경 문제는 별도로 확인 필요)

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 다음과 같은 추가적인 정보와 분석이 필수적입니다.

- 최근 주변 유사 부동산의 매매 사례 및 시세 정보

- 물건의 현재 상태(내부 구조, 점유 상태, 수리 필요성 등)에 대한 정확한 현장 조사 결과

- 미납 관리비, 복도 점용 및 원상 복구 비용 등 예상되는 추가 비용 분석

- 향후 예상되는 임대 수익률 또는 시세 차익 분석

따라서, 제공된 정보만으로는 객관적이고 신뢰할 수 있는 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 투자 결정 전 반드시 현장 방문을 포함한 심층적인 추가 조사를 수행하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.