나이스옥션 법원경매 창원 2024타경116498 [2] 경상남도 창원시 성산구 중앙동 97-3 상지솔리움 3층 303호 위락시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경116498 [2] 경상남도 창원시 성산구 중앙동 97-3 상지솔리움 3층 303호 위락시설 경매

• 사건번호: 2024타경116498
• 주소: 경상남도 창원시 성산구 중앙대로 75, 3층 303호 (중앙동,상지솔리움)
• 용도: 위락시설

창원지방법원 경매2계 2024타경116498 | 소재지: 경상남도 창원시 성산구 중앙대로 75, 3층 303호 (중앙동,상지솔리움) | 감정가: 151,000,000원 | 최저가: 41,434,000원 | 용도: 위락시설

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 창원지방법원 2024타경116498 (2)

소재지: 경상남도 창원시 성산구 중앙동 97-3 상지솔리움 3층 303호

용도: 위락시설 (유흥주점)

감정가: 151,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

토지 면적: 21.10㎡ (약 6.38평)

건물 면적: 237.26㎡ (약 71.77평)

1.2. 입지조건

본 물건은 경상남도 창원시 성산구 중앙동 소재 "상지솔리움" 건물 내 3층 303호에 위치합니다.

해당 지역은 "중앙동행정복지센터" 북동측 인근에 자리하고 있으며, 오피스텔, 판매시설, 위락시설, 숙박시설 등 다양한 상업 시설이 밀집한 창원시의 중심상업지대입니다.

차량의 출입이 자유로우며, 대중교통 이용 편의성 또한 보통 수준으로 평가됩니다.

건물은 남동측으로 광로1류(폭 70m 이상), 북서측으로 소로2류(폭 8m-10m, 일방통행로)와 접하고 있어, 뛰어난 접근성을 자랑합니다.

주변 환경은 상업 시설이 밀집한 지역으로, 통상적으로 혐오시설이 입지하기 어려운 환경입니다. 주변 시설 검색 결과 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

본 경매는 부동산 임의경매 사건으로 진행됩니다.

소유자 겸 채무자는 이OO이며, 채권자는 유OOOOOOOOOOOOOOO입니다.

임의경매는 주로 근저당권 등 담보권 실행으로 인해 진행되며, 통상적으로 낙찰 후 선순위 권리를 제외한 대부분의 권리가 소멸됩니다.

다만, 본 물건은 '유동화 물건'이라는 특이사항이 기재되어 있어, 권리 관계에 대한 더욱 면밀한 확인 및 주의가 필요합니다.

소유자와 채무자가 이OO으로 동일한 점은 특이사항으로 보입니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 소재한 창원시 성산구 중앙동은 창원시의 핵심 상업 중심지로, 풍부한 유동인구와 배후 수요를 확보하고 있는 지역입니다.

인근에 오피스텔, 판매시설, 숙박시설 등 다양한 상업 활동이 이루어지고 있으며, 상업 시설로서의 입지 조건이 매우 우수합니다.

용도가 위락시설(유흥주점)으로 되어 있어, 해당 업종에 대한 잠재적 수요가 존재합니다.

현재 3년 가량 영업을 중단한 공실 상태이므로, 신규 임차인 확보 또는 직접 운영을 통한 사업 활성화 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

1.5. 생활정보 (영업 관련 정보)

본 물건은 상지솔리움이라는 18층 건물 중 3층에 위치합니다.

건축물대장상 용도는 '위락시설(유흥주점)'으로 명시되어 있습니다.

건물은 철골/철근콘크리트 구조이며, 외벽은 화강석재 및 외장 타일, 내벽과 바닥, 천정은 벽지, 타일 등으로 마감되었습니다. 창호는 새시 창호입니다.

건물 내에는 기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 주차설비 등이 갖추어져 있습니다.

약 3년 전부터 영업을 하지 않은 것으로 파악됩니다.

관리비 미납액이 상당한 상태입니다. 2024년 12월 16일 기준으로, 본건(목록3, 303호)은 약 800만원, 인접 호실(목록4)은 약 900만원의 관리비가 미납된 상태로 파악됩니다. 정확한 금액 및 납부 의무에 대해서는 관리사무소 확인이 필요합니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. 관리비 미납: 총 약 1,700만원에 달하는 관리비 미납액이 존재하며, 신규 낙찰자가 이를 인수하거나 해결해야 할 부담이 발생할 수 있습니다. 정확한 부담 범위는 확인이 필요합니다.

2. 복도 점용 및 구조 변경: 목록 4(및 목록 2)의 경우, 현황 인접 복도 일부를 점용하여 구조 및 용도 변경이 이루어진 것으로 조사되었습니다. 이는 공용 부분 점용 및 원상복구 의무 부담으로 이어질 수 있으므로, 입찰 전 반드시 현장 확인 및 관련 법규(건축법, 관리규약 등)를 면밀히 조사해야 합니다.

3. 내부 구조 파악 어려움: 기호(3,4)의 경우, 현황 벽체 구분 없이 1개호 형태로 사용되어 내부 구조 및 경계 파악이 명확하지 않습니다. 경매 참여 전, 내부 실사를 통해 정확한 구조와 면적 사용 현황을 확인해야 합니다.

4. 유동화 물건 특수성: '유동화 물건'이라는 점은 일반적인 경매 물건과 다른 거래 절차나 권리 관계상의 예상치 못한 특수성이 존재할 가능성을 시사합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 창원시 중심 상업 지구라는 매우 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있어, 잠재적인 가치가 높습니다.

넓은 건물 면적은 위락시설은 물론, 다양한 상업 용도로의 활용 가능성을 제공합니다.

하지만 3년간의 장기 공실, 상당한 금액의 관리비 미납, 그리고 복도 점용으로 인한 법적·물리적 문제 발생 가능성 등 해결해야 할 명확한 리스크가 존재합니다.

특히 복도 점용으로 인한 원상복구 의무 및 공용 부분 사용 문제는 낙찰 후 큰 부담이 될 수 있으므로, 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

이러한 위험 요소를 면밀히 검토하고 해결 방안을 수립할 수 있다면, 역세권 상업 시설로서의 가치를 충분히 재현할 수 있는 잠재력을 지닌 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

1. 최고의 입지: 창원시 중심 상업 지구의 핵심 위치로, 우수한 접근성과 풍부한 유동 인구를 바탕으로 한 높은 사업 가치를 지닙니다.

2. 넓은 면적: 약 71.77평에 달하는 넓은 전용 면적은 다양한 업종의 상업적 활용을 가능하게 합니다.

3. 상권 활성화 잠재력: 현재 공실 상태이나, 주변 상권의 지속적인 발달에 따른 향후 임대 수익 증대 및 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

4. 다목적 활용 가능성: 위락시설로서의 목적 외에도, 중심 상업 지구의 특성을 살려 사무실, 판매 시설 등 다양한 업종으로의 전환 및 운영이 용이합니다.

5. 하자 해소 시 가치 상승: 복도 점용 등 현재 존재하는 문제점을 적극적으로 해결하고 정상화시킬 경우, 물건의 하자 요인이 제거되어 투자 가치가 크게 상승할 수 있습니다.

법원 정보

창원지방법원 경매2계