나이스옥션 법원경매 창원 2024타경116498 [2] 경상남도 창원시 성산구 중앙동 97-3 상지솔리움 3층 303호 위락시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도담 · 평가일 2024.12.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호(1-6)은 경상남도 창원시 성산구 중앙동 소재 "중앙동행정복지센터" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 오피스텔 및 판매시설, 위락시설, 숙박시설 등 각종 상업시설이 밀집하여 있는 중심상업지대입니다.

교통상황

본건이 속한 상지솔리움까지 차량출입 자유로우며, 관내 교통편을 고려할 때 제반 교통이용상황 보통시
됩니다.

건물의 구조

기호(1-6) 철골/철근콘크리트조 평슬라브지붕 18층 건물내 3층 301호 외 5개호로서,
외 벽 : 화강석재 및 외장 타일 등 마감입니다.
내벽, 바닥, 천정 : 벽지, 타일 등 내부 인테리어 마감입니다.
창 호 : 새시 창호입니다.

이용상태

기호(1-6)의 집합건축물대장등본상 용도는 각각 "위락시설(유흥주점)"이나, 장기간 영업하지 않는 것으로 탐문조사됩니다.

설비내역

기호(1-6)이 속한 상지솔리움 내 기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 주차설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 세장형 평지로서, 현황 "상업용지"로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건이 속한 상지솔리움 남동측으로 광로1류와, 북서측으로 소로2류(일방통행로)와 각각 접하여 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(배후도시), 광로1류(폭 70m 이상)(접합), 소로2류
(폭 8m-10m)(중앙지구)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다
.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상입니다.
② 기 타 :

- 기호(1,2)는 개략적인 호별 구분 가능하나, 종전에 기호(1,2) 사이의 공용 복도를 포함하여 하나의 위락시
설로 사용하였던 것으로 탐문조사되고, 기호(3,4)는 현황 벽체에 의한 구분없이 1개호 형태의 위락시설로
되어있는 바, 각 호별 내부구조 및 경계 등에 관하여는 별도 확인요하오니 경매참여시 유의바랍니다.

- 기호(2,4)는 현황 각각 인접 복도 일부를 점용중인 상태로 구조 및 용도변경된 것으로 조사되오니 입찰전
공용부분 점용여부 및 원상복구의무 부담 등에 관하여는 반드시 재확인바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 현황 벽체에 의한 구분없이 1개호 형태의 위락시설. 목록4는 현황 인접 복도 일부를 점용중인 상태로 구조 및 용도변경된 것으로 조사됨(공용부분 점용여부 및 원상복구의무 부담 등에 관하여 확인필요). 약 3년 전부터 영업을 하지 않고 있으며, 2024. 12. 16. 기준 관리비 목록3.은 약 800만원, 목록4.은 약 900만원이 미납된 상태라고 함(정확한 금액은 관리사무소 확인필요).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 창원지방법원 2024타경116498 (2)

* 소재지: 경상남도 창원시 성산구 중앙동 97-3 상지솔리움 3층 303호

* 용도: 위락시설

* 감정가: 151,000,000원

* 토지면적: 21.10㎡ (약 6.38평)

* 토지지분: 21.10㎡ (약 6.38평)

* 건물면적: 118.63㎡ (약 35.88평)

* 건물지분: 118.63㎡ (약 35.88평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유디앤제일차유동화전문

* 건물구조: 철골/철근콘크리트조 평슬라브지붕 18층 건물 내 3층

* 특이사항: 유동화물건, 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

* 본건은 경상남도 창원시 성산구 중앙동 소재 "중앙동행정복지센터" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 오피스텔, 판매시설, 위락시설, 숙박시설 등 각종 상업시설이 밀집한 중심상업지대입니다.

* 교통상황

* 본건이 속한 상지솔리움까지 차량 출입이 자유로우며, 관내 교통편을 고려할 때 제반 교통 이용 상황은 보통으로 평가됩니다.

* 인접 도로상태

* 본건이 속한 상지솔리움은 남동측으로 광로1류(폭 70m 이상)와, 북서측으로 소로2류(폭 8m-10m, 일방통행로)와 각각 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

* 중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(배후도시)으로 지정되어 있습니다.

* 주요 접도 현황으로는 광로1류, 소로2류(중앙지구)에 해당하며, 가축사육제한구역에 포함됩니다.

* 주변혐오시설

* 주변 지역은 중심상업지구로 다양한 상업 및 업무시설이 밀집해 있으며, 특별히 혐오시설로 간주될 만한 시설은 파악되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

* 2017년 4월 14일자 대구은행 근저당권 (채권 최고액 840,000,000원)이 말소기준권리입니다.

* 주요 권리 내역

* 매각으로 인해 말소되는 권리: 근저당, 가압류, 압류, 임의경매개시결정 등기.

* 본 건의 채권 총액은 1,040,000,000원 (근저당 840,000,000원 + 가압류 200,000,000원)으로, 감정가 151,000,000원을 초과합니다.

* 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 조사되었습니다 (지상권 개요 없음).

* 임차인 현황

* 임대관계는 미상입니다.

* 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

* 입지 특성

* 창원시 성산구의 중심상업지대에 위치하여 유동인구가 많고 상업 활동이 활발한 지역입니다.

* 건물 용도 및 현황

* 본 건은 위락시설(유흥주점) 용도로 등록되어 있으나, 약 3년 전부터 영업을 하지 않고 있는 상태입니다.

* 주변 상업시설

* 오피스텔, 판매시설, 위락시설, 숙박시설 등 다양한 상업시설이 밀집해 있어 상권 활성화에 유리한 환경입니다.

1.4. 생활정보

* 교통 편의성

* 차량 접근성이 우수하며, 대중교통 이용도 가능한 수준으로 평가됩니다.

* 편의시설

* 중심상업지구 내 위치하여 각종 편의시설 이용이 용이합니다.

* 행정복지센터가 인근에 위치해 있어 행정 서비스 이용도 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 내부 구조 및 점유 문제

* 목록4(본건과 관련 있을 가능성 있음, 상세 확인 필요)은 현황 인접 복도 일부를 점용 중인 상태로 구조 및 용도가 변경된 것으로 조사되었습니다.

* 공용부분 점유 여부 및 원상복구 의무 부담 등에 관하여 입찰 전 반드시 확인이 필요합니다.

* 기호(1,2) 및 기호(3,4) 간의 내부 구조 및 경계에 대한 별도 확인이 요구됩니다.

* 장기 미영업 상태

* 약 3년 전부터 영업을 하지 않아 공실 상태가 장기화되었을 가능성이 있으며, 이에 따른 건물 관리 상태 및 내부 수리 필요성 등을 고려해야 합니다.

* 미납 관리비

* 2024년 12월 16일 기준, 목록3은 약 800만원, 목록4는 약 900만원의 관리비가 미납된 상태입니다. (정확한 금액은 관리사무소 확인 필요)

* 미납 관리비는 낙찰자가 인수할 가능성이 있으므로, 반드시 확인 후 입찰가 산정에 반영해야 합니다.

* 채권 총액 과다

* 총 채권액이 감정가를 크게 초과하므로, 경매 절차 진행 중 취하 가능성은 낮으나, 수익률 분석 시 신중한 접근이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 창원시 중심상업지역에 위치한 위락시설로, 입지 조건은 우수합니다.

* 그러나 장기간 영업 중단, 복도 점유 및 구조 변경으로 인한 공용부분 문제, 미납 관리비 등 명확히 확인하고 해결해야 할 리스크가 존재합니다.

* 건물 내 호실 간 복합적인 이용 및 경계 불분명 가능성은 낙찰 후 인도명령 또는 명도 소송 시 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

* 유동화 물건 및 공동담보 물건이라는 특성도 감안해야 합니다.

* 따라서, 현장 조사 및 관련 서류 검토를 통한 철저한 권리 분석과 물건 상태 확인이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 중심상업지구의 핵심 입지: 뛰어난 접근성과 배후 수요를 바탕으로 한 상업 시설로서의 잠재력.

* 용도 전환 가능성: 현재 위락시설로 등록되어 있으나, 상업시설 밀집 지역 특성을 고려 시 다른 용도로의 전환 또는 복합 용도로 활용 가능성 모색.

* 시세 대비 투자 기회: 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 리스크 요인을 해소한다면, 시장 가치 대비 저평가된 매물일 가능성 존재.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가는 제시된 정보만으로는 특정하기 어렵습니다.

* 리스크 요인(복도 점유, 구조 변경, 미납 관리비, 장기 공실) 및 잠재적 투자 가치를 종합적으로 판단하여 개별적인 가치 평가가 필요합니다.

* 특히, 공용부분 점유 문제에 대한 원상복구 비용 및 소요 기간, 미납 관리비의 인수 여부 및 금액 등을 면밀히 조사하여 산정해야 합니다.

* 또한, 낙찰 후 명도 과정에서의 예상 소요 비용 및 기간을 고려해야 합니다.

* 본 물건은 감정가 151,000,000원이며, 채권 총액이 1,040,000,000원이므로, 경매 진행 가능성은 높으나, 투자자는 현장 조사 결과 및 본인의 투자 성향에 따라 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.