나이스옥션 법원경매 창원 2024타경117392 [1] 경상남도 창원시 의창구 동읍 용잠리 215-18 창원1차비룡벨로스텔라 5층 501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성원 · 평가일 2025.01.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상 물건은 경상남도 창원시 의창구 동읍 용잠리 소재 "창덕중학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층건 내, 제5층 제501호로서 일반적 현황은
외 벽 : 석재 및 몰탈위 페인팅 등 마감
내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감
창 호 : 샷시창호 입니다.

이용상태

현황 "공동주택(아파트)" (건축물현황도상 방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 현관 등)로 이용중입니다.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스설비, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 자체지반 평탄한 부정형의 토지로서 현황 공동주택부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대상 물건이 속한 아파트 단지 남측으로 노폭 약25m내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 제1종일반주거지역, 대로3류(폭 25m-30m)(2014-04-03)(접합), 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(창덕중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(폐수)<물환경보전법> 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타
①구분소유건물은 구분건물과 대지사용권이 일체성을 가지며 일반적으로 이에 따라 분양 및 거래의 객체가 되므로 토지·건물의 구분평가는 곤란하나, 귀 요청에 따라 대상부동산의 평가가격을 토지가격과 건물가격으로 배분하여 집합건물평가명세표상에 기재하였으니 업무에 참고하시기 바랍니다.


②대상물건의 내부구조 및 이용상태 등은 부재중 잠금으로 인하여 인근의 동류형 또는 유사형 구분건물의 일반적인 내부구조, 관련 공부, 탐문조사 결과 등을 기준으로 평가하였으므로 경매 진행시 재확인하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

사건번호: 창원지방법원 2024타경117392 (1)

소재지: 경상남도 창원시 의창구 동읍 용잠리 215-18, 창원1차비룡벨로스텔라 5층 501호

용도: 아파트

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO (한국주택금융공사)

1.2. 건물 및 토지 정보

토지 면적: 22.33㎡ (약 6.75평)

건물 면적 (전용 면적): 68.38㎡ (약 20.69평)

건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 5층 501호

사용 승인일: 2018년 03월 30일

주요 내부 구성 (건축물현황도상): 방 3, 거실, 주방/식당, 욕실 2, 현관 등

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 181,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 경상남도 창원시 의창구 동읍 용잠리 소재 "창덕중학교" 북측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 상황

대상 물건까지 차량으로 접근이 가능하며, 인근 도로망을 통해 시내 및 외곽 지역으로의 이동이 용이합니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

해당 토지는 근린상업지역, 제1종일반주거지역, 대로3류(폭 25m-30m)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(창덕중학교), 배출시설설치제한지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

본 건의 말소기준권리는 창원시 명의의 압류(갑6)이며, 접수일자는 2023년 09월 04일입니다.

3.2. 임차인 현황

본 물건에는 대항력 있는 임차인 한현식 씨가 거주 중입니다.

임차인: 한

보증금: 160,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 07월 09일

확정일자: 2021년 04월 30일

대항력: 있음

3.3. 인수되는 권리 및 보증금

말소기준권리보다 앞선 순위의 임차권(을7, 권리자: 한현식)이 등기부등본상 확인되며, 이는 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수하게 됩니다. 해당 임차권의 금액은 160,000,000원이며, 이는 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 낙찰자가 잔액을 인수해야 함을 의미합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설 및 지역 특성

물건지 주변으로 아파트 단지와 함께 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다. 토지 이용 계획상 근린상업지역과 제1종일반주거지역이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 공존하는 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의 시설

단지 인근에 창덕중학교가 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다. 또한, 근린생활시설이 형성되어 있어 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 건물 내 설비

건물에는 급배수, 위생, 승강기, 소화전, 도시가스, 난방 등의 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다.

5.3. 혐오 시설 유무

주변 지역 조사 결과, 본 물건지 바로 인근에 위치한 혐오 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 창원시 내 특정 지역에 소각장, 폐기물처리시설 등이 운영되고 있으나, 본 물건지와 직접적인 관련성은 낮은 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인으로 인한 보증금 인수

가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인의 보증금 160,000,000원 전액 또는 일부를 낙찰자가 인수해야 할 가능성입니다. 이는 예상 낙찰가의 직접적인 부담으로 작용할 수 있습니다.

6.2. 공동 담보 관련 사항

본 건은 공동 담보로 진행되는 경매 사건으로, 다른 담보물건과의 관계 및 채권자들의 배당 상황에 따라 경매 절차나 결과에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 기타 고려 사항

건물 내부 구조 및 이용 상태는 현장에서 직접 확인이 어려워 유사 건물을 기준으로 평가되었으므로, 실제 현장 확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 창원시 의창구에 위치한 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건과 기본적인 편의 시설을 갖추고 있습니다. 하지만, 대항력 있는 임차인이 존재하며 해당 임차인의 보증금 160,000,000원을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있다는 점이 가장 큰 위험 요소입니다. 임차인의 배당 및 인수 금액을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 창원시 의창구라는 지역적 이점

* 전용면적 68.38㎡(약 20.69평)으로 적절한 공급 면적

* 최신 건물은 아니지만, 비교적 양호한 건축 연도 (2018년 사용승인)

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담을 감안하여 적정 가격으로 낙찰받을 경우, 시세 차익 기대 가능

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 181,000,000원에서 인수해야 할 임차인의 보증금 160,000,000원을 고려하여 산정해야 합니다. 만약 임차인의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않는다면, 낙찰자는 해당 금액을 직접 인수해야 하므로, 이를 제외한 금액으로 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 고려 산정: 감정가 (181,000,000원) - 인수 가능한 임차 보증금 (160,000,000원) = 21,000,000원 (이는 최소한의 고려액이며, 시장 상황 및 추가적인 명도 비용, 제반 경비 등을 감안하여 신중한 판단이 필요합니다.)

따라서, 낙찰 예정자는 임차인과의 협상 여부, 배당표 확인 등을 통해 최종 인수 보증금액을 확정한 후, 실제 시세와 비교하여 본 물건의 실질적인 가치를 판단하고 입찰가격을 결정해야 합니다.1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

사건번호: 창원지방법원 2024타경117392 (1)

소재지: 경상남도 창원시 의창구 동읍 용잠리 215-18, 창원1차비룡벨로스텔라 5층 501호

용도: 아파트

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO (한국주택금융공사)

1.2. 건물 및 토지 정보

토지 면적: 22.33㎡ (약 6.75평)

건물 면적 (전용 면적): 68.38㎡ (약 20.69평)

건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 5층 501호

사용 승인일: 2018년 03월 30일

주요 내부 구성 (건축물현황도상): 방 3, 거실, 주방/식당, 욕실 2, 현관 등

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 181,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 경상남도 창원시 의창구 동읍 용잠리 소재 "창덕중학교" 북측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 상황

대상 물건까지 차량으로 접근이 가능하며, 인근 도로망을 통해 시내 및 외곽 지역으로의 이동이 용이합니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

해당 토지는 근린상업지역, 제1종일반주거지역, 대로3류(폭 25m-30m)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(창덕중학교), 배출시설설치제한지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

본 건의 말소기준권리는 창원시 명의의 압류(갑6)이며, 접수일자는 2023년 09월 04일입니다.

3.2. 임차인 현황

본 물건에는 대항력 있는 임차인 한현식 씨가 거주 중입니다.

임차인: 한

보증금: 160,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 07월 09일

확정일자: 2021년 04월 30일

대항력: 있음

3.3. 인수되는 권리 및 보증금

말소기준권리보다 앞선 순위의 임차권(을7, 권리자: 한현식)이 등기부등본상 확인되며, 이는 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수하게 됩니다. 해당 임차권의 금액은 160,000,000원이며, 이는 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 낙찰자가 잔액을 인수해야 함을 의미합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설 및 지역 특성

물건지 주변으로 아파트 단지와 함께 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다. 토지 이용 계획상 근린상업지역과 제1종일반주거지역이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 공존하는 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의 시설

단지 인근에 창덕중학교가 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다. 또한, 근린생활시설이 형성되어 있어 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 건물 내 설비

건물에는 급배수, 위생, 승강기, 소화전, 도시가스, 난방 등의 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다.

5.3. 혐오 시설 유무

주변 지역 조사 결과, 본 물건지 바로 인근에 위치한 혐오 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 창원시 내 특정 지역에 소각장, 폐기물처리시설 등이 운영되고 있으나, 본 물건지와 직접적인 관련성은 낮은 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인으로 인한 보증금 인수

가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인의 보증금 160,000,000원 전액 또는 일부를 낙찰자가 인수해야 할 가능성입니다. 이는 예상 낙찰가의 직접적인 부담으로 작용할 수 있습니다.

6.2. 공동 담보 관련 사항

본 건은 공동 담보로 진행되는 경매 사건으로, 다른 담보물건과의 관계 및 채권자들의 배당 상황에 따라 경매 절차나 결과에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 기타 고려 사항

건물 내부 구조 및 이용 상태는 현장에서 직접 확인이 어려워 유사 건물을 기준으로 평가되었으므로, 실제 현장 확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 창원시 의창구에 위치한 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건과 기본적인 편의 시설을 갖추고 있습니다. 하지만, 대항력 있는 임차인이 존재하며 해당 임차인의 보증금 160,000,000원을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있다는 점이 가장 큰 위험 요소입니다. 임차인의 배당 및 인수 금액을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 창원시 의창구라는 지역적 이점

* 전용면적 68.38㎡(약 20.69평)으로 적절한 공급 면적

* 최신 건물은 아니지만, 비교적 양호한 건축 연도 (2018년 사용승인)

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담을 감안하여 적정 가격으로 낙찰받을 경우, 시세 차익 기대 가능

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 181,000,000원에서 인수해야 할 임차인의 보증금 160,000,000원을 고려하여 산정해야 합니다. 만약 임차인의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않는다면, 낙찰자는 해당 금액을 직접 인수해야 하므로, 이를 제외한 금액으로 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 고려 산정: 감정가 (181,000,000원) - 인수 가능한 임차 보증금 (160,000,000원) = 21,000,000원 (이는 최소한의 고려액이며, 시장 상황 및 추가적인 명도 비용, 제반 경비 등을 감안하여 신중한 판단이 필요합니다.)

따라서, 낙찰 예정자는 임차인과의 협상 여부, 배당표 확인 등을 통해 최종 인수 보증금액을 확정한 후, 실제 시세와 비교하여 본 물건의 실질적인 가치를 판단하고 입찰가격을 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.