나이스옥션 법원경매 대구 2024타경7697 [1] 경상북도 경산시 압량읍 부적리 539-11 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2024.08.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경산시 조영동 소재 "영남대학교" 북측 인근에 위치하며,
부근일대는 다가구주택 및 일반주택, 나지 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 일반소형승용차의 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하여 제반
교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로서, 북동측으로 완만한 하향경사지에 본건은 자체지반 평탄하게 정지
되어 있으며, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

남동측 및 남서측으로 폭 약6미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상
제2종일반주거지역(제2종일반주거지역), 소로3류(폭 8m 미만)(2020-07-01)(경산시고시 제2020-130호(2020.7.2))(접함), 가축사육제한구역(2019-07-09)(공동주택(아파트) 800m(경산시고시 제2019-83호(2019.7.9)))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가축사육제한구역(2019-07-09)(다중이용시설 등 500M(경산시고시 제2019-83호(2019.7.9)))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2019-07-09)(주거밀집 800m(경산시고시 제2019-83호(2019.7.9)))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(영남대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기 타: 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

가)철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건으로서,
(사용승인일 : 2020.08.12)
외벽 : 화강석치장 및 징크판넬, 드라이빗트마감 등,
내벽 : 벽지 및 일부 타일, 몰탈위 페인트마감 등,
바닥 : 장판지 및 타일, 세멘콘크리트마감 등,
창호 : 하이샷쉬 2중창임.

이용상태

가)1층 : 소매점.
2층 : 다가구주택.
3층 : 다가구주택.
4층 : 다가구주택.

설비내역

주택부분은 도시가스에 의한 난방설비 되어 있으며,
위생설비 및 급ㆍ배수설비 되어 있으며, 화재탐지 및 경보설비 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 지상에는 별지 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지" 와 같이 제시외건물 "기호㉠" 이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기 타: 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 전제사시피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 따른 우선매수신청권 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

• 사건번호: 대구지방법원 2024타경7697 (1)

• 소재지: 경상북도 경산시 압량읍 부적리 539-11

• 물건명칭: (제공된 정보 없음, 근린주택으로 표기)

• 용도: 근린주택 (1층 소매점, 2-4층 다가구주택)

• 경매구분: 부동산 임의경매

• 채권자: 새경산새마을금고

• 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

• 최근 건설년도: 2020년 08월 12일

1.2. 토지 현황

• 토지 면적: 251.00㎡ (약 75.93평)

• 토지 제시외 면적: 0.00㎡

• 토지 이용 현황: 부정형의 토지로서, 자체 지반 평탄하게 정지되어 있으며, 주상용 건부지로 이용 중.

• 인접 도로 상태: 남동측 및 남서측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 각각 접함.

1.3. 건물 현황

• 건물 면적: 494.23㎡ (약 149.50평)

• 건물 제시외 면적: 1.80㎡ (총 건물면적에 포함되어 관리될 것으로 추정)

• 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물

• 이용 상태: 1층 소매점, 2층 다가구주택, 3층 다가구주택, 4층 다가구주택

• 설비 내역: 도시가스 난방, 위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비

1.4. 감정가 및 매각 정보

• 감정가: 1,021,814,000원

• 토지 지분: 251㎡

• 건물 지분: 494.23㎡

• 토지 등기부 채권 총액: 660,000,000원

• 건물 등기부 채권 총액: 631,000,000원

• 주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함. 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 따른 우선매수신청권 있음.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

• 본건은 경상북도 경산시 압량읍 부적리 539-11 소재 "영남대학교" 북측 인근에 위치함.

• 주변 일대는 다가구주택, 일반주택, 나지 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통 상황

• 본건까지 일반소형승용차의 출입이 가능함.

• 인근에 시내버스정류장이 위치하여 제반 교통 사정은 보통으로 평가됨.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

• 제2종일반주거지역

• 소로3류 (폭 8m 미만)

• 가축사육제한구역 (아파트 800m, 다중이용시설 500m, 주거밀집 800m)

• 상대보호구역 (영남대학교)

• 비행안전제3구역 (전술)

3. 권리분석

3.1. 토지 등기부 요약

• 말소기준권리: 북부새마을금고 근저당 (2010-03-19, 364,000,000원)

• 주요 권리: 새경산새마을금고 근저당 (2020-05-25, 296,000,000원), 새경산새마을금고 임의경매 (2024-08-06, 579,524,150원)

• 매각으로 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됨. (말소기준권리 및 그 이후 권리들)

3.2. 건물 등기부 요약

• 말소기준권리: 새경산새마을금고 근저당 (2020-08-13, 296,000,000원)

• 주요 권리: 임의경매 (2024-08-06, 579,524,150원), 다수의 주택임차권 설정 (모두 말소 처리됨)

• 매각으로 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됨. (말소기준권리 및 그 이후 권리들)

3.3. 임차인 현황

• 곽이레: 보증금 20,000,000원, 차임 280,000원, 전입/확정 2022-06-21, 대항력 없음.

• 권재익: 보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2021-09-16, 대항력 없음.

• 김동건: 보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-08-17, 확정 2021-07-15, 대항력 없음.

• 김성오: 보증금 65,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-09-26, 확정 2022-09-07, 대항력 없음.

• 김채영: 보증금 20,000,000원, 차임 400,000원, 전입/확정 2022-01-03, 대항력 없음.

• 박종무: 보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2022-09-26, 대항력 없음.

• 배미은: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-04-30, 대항력 없음.

• 손준형: 보증금 60,000,000원, 차임 50,000원, 전입/확정 2021-09-27, 대항력 없음.

• 송나영: 보증금 10,000,000원, 차임 290,000원, 전입/확정 2023-11-13, 대항력 없음.

• 양손희: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-08-09, 대항력 없음.

• 이정안: 보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-10-04, 확정 2022-09-22, 대항력 없음.

• 정성빈: 보증금 90,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-12-08, 확정 2022-11-15, 대항력 없음.

• 인수 보증금 합계: 0원

3.4. 권리 분석 요약

• 모든 등기부상 권리(근저당, 임의경매 등)는 말소기준권리 이하로 모두 소멸될 예정임.

• 등기부상 주택임차권 또한 모두 말소 처리되어 인수되는 보증금은 없음.

• 다만, "전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법"에 따른 우선매수신청권이 존재하므로, 해당 법 적용 대상자가 있다면 입찰 과정에 변동이 있을 수 있음.

4. 상권분석

• 제공된 JSON 정보는 주변의 빌라, 연립주택 등의 매매 및 전월세 정보를 담고 있음.

• 최근 매매 사례:

* 갤럭시오피스텔 (2013년식, 70.64㎡) 2025년 7월 1억원 거래.

* 성미(489-0) (1980년식, 48.89㎡) 2026년 6월 8천3백만원 거래.

* 영남빌라 (1991년식, 75.345㎡) 2026년 2월 5천9백만원 거래.

• 주변 시세는 주로 오래된 연립/다세대 주택 위주이며, 3.3㎡당 약 400만원~500만원 수준으로 추정됨.

• 본건은 2020년 준공된 신축 근린주택으로, 1층 근린생활시설(소매점) 및 2-4층 다가구 주택으로 구성되어 있어, 제공된 빌라 시세와 직접적인 비교는 어려움.

• 영남대학교 인근이라는 입지적 장점을 고려할 때, 임대 수익성 및 시세 상승 잠재력은 빌라 시세보다 높을 것으로 판단됨.

• 다만, 감정가 10.2억원 대비 주변 빌라 시세가 현저히 낮아, 실제 매수 후 임대 수익률을 면밀히 검토해야 함.

5. 생활정보

• 주변 교통: 시내버스 정류장 인근 위치, 차량 접근 용이.

• 교육 시설: 영남대학교 북측 인근 위치 (상대보호구역 지정).

• 편의 시설: 인근 대학가 및 주거 밀집 지역으로 상업 시설 및 생활 편의 시설 이용 가능할 것으로 예상됨.

• 혐오 시설: 제공된 정보 및 일반적인 대학가 주변 환경을 고려할 때, 특별히 식별되는 혐오 시설은 없는 것으로 판단됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

• 전세사기피해자 지원 특별법에 따른 우선매수청구권 행사 가능성이 존재함. 대상자가 우선매수권을 행사할 경우, 낙찰가가 달라지거나 낙찰이 무효화될 수 있음.

• 모든 임차인이 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없으나, 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있음.

6.2. 법적 제한 사항

• 토지이용계획상 상대보호구역, 비행안전제3구역(전술) 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

• 본 물건은 2020년 신축된 근린주택으로, 1층 상가와 2-4층 다가구주택으로 구성되어 있어 다양한 임대 수익 창출이 가능한 잠재력이 있음.

• 영남대학교 인근이라는 입지는 학생 및 교직원 대상의 임대 수요 확보에 유리함.

• 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸 예정이며, 인수해야 할 보증금 또한 없어 권리 관계는 비교적 명확함.

• 다만, 전세사기 피해자 지원 특별법에 따른 우선매수청구권이 존재하며, 주변 빌라 시세 대비 감정가가 높게 책정된 점은 투자 시 고려해야 할 요소임.

8. 투자 포인트

• 신축 건물 (2020년 준공)으로 하자 및 수리 비용 발생 가능성이 낮음.

• 1층 상가 및 상층부 다가구주택 복합 용도로 공실 리스크 분산 및 다양한 임대 수익 기대.

• 영남대학교 인근으로 안정적인 임대 수요 확보 예상.

• 권리관계가 깨끗하여 명도 외 특별한 권리 인수 부담 없음.

9. 예상 입찰가

• 본건의 감정가는 1,021,814,000원임.

• 모든 임차인의 보증금은 인수되지 않으며(0원), 등기부상 권리는 매각으로 소멸될 예정임.

• 전세사기피해자 지원 특별법에 따른 우선매수청구권 존재 가능성을 감안해야 함.

• 주변 빌라 시세와 직접 비교는 어렵지만, 신축 건물 및 복합 용도의 가치를 고려할 때 감정가는 합리적인 수준으로 판단됨.

• 안정적인 투자를 위해서는 감정가의 85% ~ 95% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있음.

• 현 시세 및 경매 시장 상황, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 하며, 낙찰 후 예상 수익률 분석이 필수적임.

• 보수적인 관점에서, 감정가의 약 90% 수준인 9억원 ~ 9억 2천만원 사이에서 입찰가를 검토해 볼 것을 제안함. (예상 입찰가: 약 919,000,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.