나이스옥션 법원경매 대구 2024타경117143 [1] 대구광역시 중구 덕산동 124-40 동성로타워 7층701호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 디에스 · 평가일 2024.08.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 공히 대구광역시 중구 덕산동 소재 "지하철2호선 반월당역" 북동측 인근에 위
치하며, 부근일대는 노선상가 및 업무용건물, 금융기관, 병원, 백화점, 쇼핑센터, 오
피스텔, 주상용아파트, 단독주택, 주상용건물, 관공서, 학교 및 근린생활시설 등으로
형성되어 있음.

교통상황

본건까지 공히 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스승강장 및 지하철역이 소재
하는 등 대중교통수단의 이용사정도 무난시됨.

건물의 구조

(가),(나): 철근콘크리트구조 콘크리트 평슬라브지붕 8층건 중
제7층 제701호(가), 제702호(나) 구분상가로서,
(집합건축물대장상 사용승인일: 2008.03.28)
외벽: 석재판재붙임, 치장벽돌, 강화유리, 드라이비트 등 마감,
내벽: 내장페인트, 치장벽돌, 인테리어, 강화유리 등 마감,
바닥: 자기질타일, 데코타일, 일반타일 등 마감,
창호: 페어글래스창호 등의 구조임.

이용상태

(가),(나): 공히 근린생활시설(사무소)임.

설비내역

공동위생 및 급배수설비, 옥내소화전, 스프링쿨러설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 인접필지와 비교적 등고평탄한 5필일단의 사다리형에
가까운 토지로서, 상업용건물의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 상가건물이 접하고 있는 포장도로를 통하여 도심간선도로인 "중앙대로", "달구
벌대로", "국채보상로", "서성로", "달성로", "태평로", "공평로", "동덕로", "신천
대로", "신천동로" 등과의 연계가 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 공히 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 상대보호구역(동부교육청문의
(606-5146),YMCA유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 가축사육제한구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계
미상임.
나. 기타
없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각.
-701호 702호 벽체의 구분없이 사용중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 대구광역시 중구 덕산동 124-40 소재 동성로타워 7층 701호에 대한 경매 정보 보고서입니다.

사건번호: 대구지방법원 2024타경117143 (1)

소재지: 대구광역시 중구 덕산동 124-40 동성로타워 7층 701호

토지면적: 1136.00㎡ (약 343.6평)

건물면적: 246.45㎡ (약 74.5평)

감정가: 570,000,000원

용도: 근린상가

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 수성중앙새마을금고

감정평가요약:

건물구조: 철근콘크리트구조 (2008년 3월 28일 사용승인)

이용상태: 근린생활시설 (사무소)

주변환경: 대구광역시 중구 덕산동, 지하철 2호선 반월당역 북동측 인근

토지이용계획: 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 상대보호구역, 가축사육제한구역

1.1. 입지조건

본 물건은 대구광역시 중구 덕산동 소재 동성로타워 7층 701호에 위치합니다.

* 주변 환경: 지하철 2호선 반월당역에서 북동측으로 인접한 지역에 자리하고 있으며, 주변에는 노선상가, 업무용 건물, 금융기관, 병원, 백화점, 쇼핑센터, 오피스텔, 주상복합아파트, 관공서, 학교 등 다양한 시설이 혼재되어 있습니다.

* 교통 접근성: 차량의 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장과 지하철역이 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 또한, 중앙대로, 달구벌대로 등 도심 간선도로와의 연계성이 우수합니다.

* 토지 이용 계획: 본 토지는 중심상업지역, 방화지구에 속하며, 상대보호구역 및 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부등본상 말소기준권리는 2017년 1월 4일 접수된 수성중앙새마을금고의 근저당권(을3)입니다. 본 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

* 말소기준권리:

* 을3: 근저당권 (수성중앙새마을금고, 2017-01-04 접수)

* 기타 주요 권리사항 (말소 예정):

* 을4: 근저당권 (김희철, 2021-04-14 접수, 말소)

* 갑13: 가압류 (신용보증기금, 2024-05-31 접수, 말소)

* 갑14: 가압류 (대구신용보증재단, 2024-06-11 접수, 말소)

* 갑15: 임의경매 (수성중앙새마을금고, 2024-08-02 접수, 말소) - 본건 경매 개시 결정

* 갑16: 가압류 (주식회사디몬트컴퍼니, 2024-09-20 접수, 말소)

* 갑17: 압류 (중구(대구광역시), 2025-07-07 접수, 말소)

* 임차인 현황:

* (주)디몬트컴퍼니: 보증금 30,000,000원, 차임 3,200,000원, 사업자등록일 2021-11-22, 대항력 없음.

* 김 (김연선): 보증금 20,000,000원, 차임 1,500,000원, 사업자등록일 2013-06-21, 대항력 있음.

* 주식회사세인무역: 보증금 10,000,000원, 차임 1,200,000원, 사업자등록일 2015-03-03, 대항력 있음.

* 인수 보증금 합계: 0원 (제공된 정보 기준)

* 주의: 김 (김연선) 및 주식회사세인무역은 대항력이 있으므로, 명확한 인수 여부는 추가 확인이 필요합니다. 제공된 '인수 보증금 합계 0원'은 배당을 통해 전액 변제받거나, 법적 해석에 따라 인수되지 않음을 의미할 수 있으나, '대항력 있음' 표시는 낙찰자가 보증금을 인수할 가능성을 내포하므로 각별한 주의가 요구됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 대구광역시 중구 덕산동 일대는 대구의 핵심 상업 및 업무지구로, 지하철 반월당역을 중심으로 유동인구가 매우 풍부한 지역입니다.

* 상업시설 밀집: 백화점, 대형 쇼핑센터, 금융기관, 병원, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 상업 활동이 활발합니다.

* 교통 요충지: 지하철 2호선 반월당역 및 다수의 시내버스 노선이 운행되어 전국적인 접근성이 매우 뛰어납니다.

* 중심상업지역: 도시지역 내에서도 중심상업지역으로 지정되어 있어 상업 기능이 극대화된 지역입니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 지역 분석 결과, 본 물건 주변에 특별한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 2호선 반월당역과 다수의 시내버스 정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 또한, 차량 이용 시 도심 주요 간선도로 접근성이 우수합니다.

* 편의시설: 롯데백화점, 현대백화점(대구점), 동아백화점(반월당점) 등 대형 쇼핑 시설과 각종 병원, 은행, 관공서, 식당가 등 생활 편의시설이 풍부하게 갖춰져 있습니다.

* 교육: 인근에 학교가 소재하여 교육 환경에 대한 접근성도 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 김 (김연선) 및 주식회사세인무역은 대항력이 있는 임차인으로, 이들의 임대차 계약 조건에 따라 보증금 인수 문제가 발생할 수 있습니다. 비록 '인수 보증금 합계 0원'으로 명시되어 있으나, '대항력 있음'이라는 점은 잠재적 부담으로 고려해야 합니다.

* 일괄매각 및 복합 사용: 701호와 702호가 벽체 구분 없이 함께 사용 중인 점은 부동산 공부상 현황과 실제 이용 상태가 다를 수 있음을 시사합니다. 이는 추후 명도 과정이나 건물 이용 계획 수립 시 복잡성을 야기할 수 있습니다.

* 중복 병합 사건: 여러 채권이 병합되어 진행되는 사건으로, 권리 분석 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 토지 이용 제한: 중심상업지역 내 방화지구, 상대보호구역에 해당하여 일부 건축 또는 이용에 있어 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대구의 핵심 상권인 반월당역 역세권에 위치한 근린상가로서, 최상의 입지 조건과 뛰어난 접근성을 자랑합니다. 풍부한 유동인구와 다양한 편의시설은 상업 시설로서 높은 가치를 제공합니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 두 개 호실이 통합되어 사용 중인 점은 잠재적 리스크 요인이므로, 입찰 전 철저한 권리관계 및 현장 조사를 통해 인수될 수 있는 보증금 규모와 명도 관련 제반 사항을 면밀히 확인해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 대구 중심 상업지구, 반월당역 초역세권에 위치하여 뛰어난 접근성과 가시성을 확보하고 있습니다.

* 풍부한 배후 수요: 주변의 주거 및 상업 시설이 밀집해 있어 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 상업 시설의 가치: 중심상업지역 내 상가 건물은 시세 상승 잠재력이 높아 장기적인 투자 가치가 있습니다.

* 뛰어난 교통망: 지하철 및 간선도로 접근성이 우수하여 임차인 확보 및 집객에 유리합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 570,000,000원을 기준으로, 제반 리스크(특히 대항력 있는 임차인 및 합병 사용)를 고려하여 산정됩니다.

'인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되었으나, '대항력 있음'으로 표시된 임차인들의 보증금 인수 가능성은 매우 신중하게 검토되어야 합니다. 따라서, 예상 입찰가는 이러한 잠재적 부담을 제외한 순수 부동산 가치 및 시장 상황을 반영하며, 약 460,000,000원 ~ 520,000,000원 범위 내에서 고려해 볼 수 있습니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 임차인과의 실질적인 대화, 공실률 및 임대 시세 조사, 그리고 해당 물건의 배당표 및 채권자들의 권리 신고 내역 등을 종합적으로 분석하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.