나이스옥션 법원경매 울산 2023타경10766 [1] 울산광역시 울주군 온산읍 덕신리 399-1 임야 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2023타경10766 [1] 울산광역시 울주군 온산읍 덕신리 399-1 임야 경매

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울산지방법원 경매9계 2023타경10766 | 소재지: 울산광역시 울주군 온산읍 덕신리 399-1 | 감정가: 1,289,215,000원 | 최저가: 631,716,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2023타경10766 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 온산읍 덕신리 399-1 외 1필지 (일괄매각)

용도: 임야 (공부상) 및 잡종지 (현황, 건축허가 득함)

감정가: 1,289,215,000원

토지면적: 2005.00㎡ (약 606.51평)

매각대상: 토지매각

1.2. 경매 진행 정보

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 온OOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명 필요, 일괄매각, 현황 잡종지 상태 (건축허가 득), 지적경계 불분명

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건 토지는 울산광역시 울주군 온산읍 덕신리 소재 온산초등학교 서측, 회야강 건너편 근거리에 위치합니다.

주위는 회야강변 농경지 및 임야와 더불어 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 등이 혼재하는 주택지대입니다.

2.2. 교통 상황 및 접근성

본건까지 차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

일단지로 볼 때 서측 일부와 남서측에 폭 약 4미터 내외의 도로에 접하고 있어 건축 부지로서의 기본적인 진입로는 확보된 상태입니다.

2.3. 토지 현황 및 이용 상태

2필지 일단의 사디리꼴에 유사한 부정형 토지입니다.

공부상 지목은 전 및 임야이나, 현황은 건축 허가 (2020년)를 득한 상태에서 개발 행위가 미착공된 '잡종지' 상태입니다.

매각에서 제외하는 이전 가능한 조명 시설 3개가 있으나 감정가에 포함되지 않았습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 종류 및 소유 관계

본 경매는 부동산 임의경매 사건으로, 소유자와 채무자가 김OO로 동일합니다.

말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상되어, 기본적인 권리관계는 깨끗할 것으로 판단됩니다.

3.2. 핵심 주의 사항 (농지취득자격증명)

본건은 목록 1이 공부상 '전(농지)'이므로, 매수인은 매각 결정기일까지 농지취득자격증명(농취증)을 반드시 제출해야 합니다.

만약 미제출 시에는 입찰 보증금이 몰수되므로, 농취증 발급 가능 여부를 사전에 철저히 확인해야 합니다.

현황은 건축 허가를 득한 잡종지이나, 관할 관청에 건축 허가 및 농지 전용 허가 취소 여부를 반드시 확인해야 하는 중대한 리스크가 있습니다. (2024. 11. 18.자 온산읍 사실조회 회신 참조)

4. 상권 분석 및 토지 이용 계획

4.1. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건은 도시지역, 자연녹지지역에 해당하여 개발 행위에 일부 제약이 있을 수 있으나, 이미 건축 허가를 득한 상태입니다.

가축사육제한구역(축종별 거리제한 250m미만 축종) 및 홍수관리구역(2015-07-02)으로 지정되어 있습니다.

건축법상 도로(도로일부 포함)가 포함되어 있습니다.

4.2. 주변 상권 및 환경 요인

주변은 회야강 건너편에 위치하여 상대적으로 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

인근에 온산국가산업단지가 위치해 있어, 배후 주거지 또는 근린생활시설 부지로의 잠재적 수요가 존재할 수 있습니다.

토지의 현황이 잡종지로 변경된 상태이므로, 당초 용도(임야/전)에 비해 개발 가치가 높게 평가될 수 있습니다.

5. 생활 정보 및 기타 시설

5.1. 교육 및 생활 시설

인근에 온산초등학교가 위치하고 있으며, 주변은 주택 지대 내 근린생활시설을 이용할 수 있는 환경입니다.

자연녹지지역으로 지정되어 있어, 난개발을 피한 계획적인 개발이 이루어질 수 있는 장점이 있습니다.

5.2. 혐오 시설 및 위험 요소

지역 특성상 인근에 울산 온산국가산업단지가 위치해 있어, 환경적 민감도가 높은 투자자에게는 잠재적인 혐오 요인으로 작용할 수 있습니다.

또한, 홍수관리구역으로 지정되어 있어 개발 계획 시 수해 방지 및 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농취증 발급 여부 및 허가 취소

가장 큰 리스크는 농취증 미제출에 따른 보증금 몰수입니다. 농지 전용 허가 및 건축 허가가 취소되었는지 여부를 매각 결정기일 전까지 관할 관청에 반드시 확인하고 농취증 발급 가능 여부를 확답 받아야 합니다.

6.2. 지적 경계 및 측량 문제

감정평가서상 '지적경계불분명'으로 기재되어 있어, 정확한 매각 토지의 위치와 면적 확인을 위한 지적 측량이 필수적입니다.

지적 측량 결과 경계 침범 또는 실제 이용 가능한 면적의 차이가 발생할 수 있습니다.

6.3. 일괄 매각의 부담

2필지를 일괄 매각하므로, 2필지 전체에 대한 개발 계획 또는 활용 방안이 동시에 수립되어야 합니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본건은 공부상 지목과 현황 지목이 상이하며, 이미 건축 허가를 득하여 개발 행위가 가능한 '잡종지' 상태인 토지입니다. 이는 일반 임야/농지에 비해 높은 개발 잠재력을 의미합니다. 다만, 농취증 제출 의무와 기존 건축/전용 허가의 유효성 확인이라는 중대한 선행 조건이 있으므로, 이 부분에 대한 철저한 사전 조사가 요구됩니다.

7.2. 투자 포인트

최고의 입지: 회야강 건너편 주택지대에 위치하며, 인근 산업단지의 배후 수요를 기대할 수 있는 자연녹지지역 토지입니다.

개발 잠재력: 이미 건축 허가를 득하여 지목이 사실상 잡종지로 변경된 상태이므로, 신규 허가 절차에 비해 개발 시간 및 비용을 절약할 수 있는 잠재력이 있습니다.

면적: 2005.00㎡ (약 606.51평)의 적절한 면적으로, 단독 개발 또는 소규모 근린생활시설 용지로 활용 가치가 높습니다.

7.3. 추천 전략

낙찰 후 '농취증 발급 문제'와 '기존 건축 허가의 유효성'에 대한 리스크를 완전히 해소할 수 있는 전문적인 컨설팅을 받는 것이 필수적이며, 리스크 대비 수익률을 검토하여 입찰가를 신중하게 산정해야 합니다.

법원 정보

울산지방법원 경매9계