나이스옥션 법원경매 울산 2023타경10940 [1] 울산광역시 울주군 온산읍 덕신리 402-2 주/상용건물 경매
매각기일: 2026-01-07
물건 개요
나이스옥션 법원경매 울산 2023타경10940 [1] 울산광역시 울주군 온산읍 덕신리 402-2 주/상용건물 경매
- 사건번호: 2023타경10940
- 주소: 울산광역시 울주군 온산읍 덕신리 402-2
- 감정가: 1,710,353,480원
- 최저가: 838,073,000원
- 유찰 횟수: 2회
- 용도: 주/상용건물
울산지방법원 경매9계 2023타경10940 | 소재지: 울산광역시 울주군 온산읍 덕신리 402-2 | 감정가: 1,710,353,480원 | 최저가: 838,073,000원 | 용도: 주/상용건물
1. 물건 개요 및 현황
1.1. 사건 기본 정보
사건번호: 울산지방법원 2023타경10940 (1)
소재지: 울산광역시 울주군 온산읍 덕신리 402-2 외 3필지
용도: 주/상용건물
감정가: 1,710,353,480원
경매구분: 부동산임의경매
매각대상: 토지/건물일괄매각
1.2. 면적 및 구조
토지면적: 1421.00㎡ (약 430.29평)
건물면적: 372.37㎡ (약 112.65평)
제시외건물면적: 132.85㎡ (약 40.19평)
건물 구조 및 이용상태: 철근콘크리트구조 기와지붕 2층 주상용 건물.
- 1층: 근린생활시설 (식육식당)
- 2층: 주택
2. 입지 조건 분석
2.1. 지역 및 환경
본건은 울산광역시 울주군 온산읍 덕신리 소재 '온산운동장' 남동측 근거리에 위치하며, 주변은 단독 및 다세대주택, 농경지, 임야 등으로 형성된 주거 및 농촌 혼재 지역입니다. 전반적으로 주거 환경과 녹지가 어우러진 형태로 보입니다.
2.2. 교통 및 도로 상황
본건까지 차량 출입이 가능하며 일반적인 교통사정은 보통 수준입니다. 본건 남동측으로 폭 약 5m 내외의 도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.
2.3. 토지이용계획 및 제한 상태
기호 1, 3, 5: 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 홍수관리구역 등입니다.
기호 4: 위의 제한사항 외에 개발제한구역이 추가로 포함되어 있어, 토지별로 이용 및 개발 행위에 대한 제한 사항을 필히 확인해야 합니다. 특히 자연녹지지역은 건폐율 및 용적률 제한을 받으므로, 재건축이나 증축 계획 시 도시계획 조례 확인이 필수적입니다.
3. 권리 분석
3.1. 매각 물건의 범위
본건은 토지 및 건물 일괄매각 건입니다.
주의사항 1에 따라 목록 2(주상용 건물), 목록 3, 5(도로, 잡종지 등 일단의 토지)를 포함하여 일괄 매각됩니다.
주의사항 2에 따라 제시외 수목 (1-1), 제시외 물건 (1-3, 1-5), 제시외 건물 (2-1)이 매각 대상에 포함되었으며, 최저매각가격은 이 제시외 건물을 감안하여 평가되었습니다.
3.2. 매각 제외 물건
주의사항 3, 4에 따라 타인 소유의 제시외 물건 및 건물 (1-2, 1-4, 1-6, 2-2, 2-3)과 토지상에 소재하는 이동이 용이한 컨테이너박스, LPG 저장탱크는 매각에서 제외됩니다. 이는 감정평가서 요약에도 명시되어 있습니다. 낙찰 후 매수인이 사용하려면 해당 물건들을 소유자에게 이전 또는 철거 요청해야 하는 잠재적 문제가 있습니다.
3.3. 주요 특이사항 (권리상의 리스크)
- 농지취득자격증명: 토지 목록 중 농지(전/답)가 포함되어 있다면 (자연녹지지역 내 농지일 가능성 있음), 최고가 매수신고인은 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있습니다.
- 법정지상권: 특이사항으로 기재되어 있으므로, 건물이 토지 소유자와 동일인 소유이나 경매로 인해 소유자가 달라지는 경우 법정지상권 성립 여부를 철저히 확인해야 합니다. 다만, 본 건은 소유자와 채무자가 동일인(김OO)이므로, 건물 전부의 소유권 이전등기가 채무자에게 있었다면 일괄매각 특성상 법정지상권의 문제는 발생하지 않을 가능성이 높으나, 목록별 토지 지분율 및 건물 지분율을 면밀히 분석해야 합니다.
4. 상권 분석 및 생활 정보
4.1. 상권 분석
본건 1층은 현재 '식육식당'으로 이용 중입니다. 위치상 상업 중심지보다는 주거 및 주변 시설 이용자를 대상으로 하는 근린생활시설의 성격이 강합니다. '온산운동장'과 인접한 점을 고려할 때, 운동장 이용객이나 주변 주거지 주민들을 주 고객으로 하는 업종 운영에 적합해 보입니다.
4.2. 생활 정보
주변에 단독 및 다세대 주택이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용은 가능할 것으로 보이며, 일반적인 교통 사정이 보통인 점을 감안할 때, 차량을 이용한 접근성은 무난합니다.
4.3. 혐오 시설 정보
(외부 검색이 필요하나, 보고서 작성 시점의 자료에 기반하여) 감정평가서에는 명시적인 혐오 시설에 대한 언급은 없습니다. 입찰자는 개별적으로 지도 서비스 등을 통해 인근 (반경 1km 이내) 공장, 쓰레기 처리 시설, 분묘 기지 등 혐오 시설 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다.
5. 잠재적 리스크
5.1. 법정지상권 리스크
특이사항에 명시된 '법정지상권'의 성립 여부와 그에 따른 토지 이용 제한 가능성을 재확인해야 합니다. 매각 대상 토지 및 건물의 목록별 소유 관계를 재차 검토하여 리스크를 최소화해야 합니다.
5.2. 명도 리스크
1층 근린생활시설은 임대 중인 것으로 조사되었으나, 정확한 임대차 관계는 미상입니다. 낙찰자는 1층 임차인에 대한 명도 절차(인도명령 또는 명도소송)를 준비해야 하며, 이에 따른 시간과 비용이 발생할 수 있습니다. 2층 주택 역시 임대 관계가 미상인 점을 고려해야 합니다.
5.3. 매각 제외 물건 처리 리스크
매각에서 제외된 타인 소유의 물건(제시외 물건 및 건물)과 이동식 컨테이너박스, LPG 저장탱크가 토지 이용에 방해가 될 경우, 이들 물건의 철거나 이전을 요구하는 별도의 법적 조치가 필요할 수 있습니다.
6. 종합 의견 및 투자 포인트
6.1. 종합 의견
본건은 울산 울주군 온산읍의 자연녹지지역 내에 위치한 주상용 건물로, 대지 면적이 1421.00㎡ (약 430.29평)로 매우 넓습니다. 1층은 상가(식당)로 임대수익을, 2층은 주거용으로 실거주 또는 추가 임대수익을 창출할 수 있는 혼합형 부동산입니다. 넓은 토지 면적에 비하여 감정가(17억 원대)가 책정되었으며, 개발제한구역이 일부 포함되어 있다는 점을 고려하여 입찰 가격을 신중하게 결정해야 합니다.
6.2. 투자 포인트
1. 넓은 토지 면적: 430평이 넘는 넓은 대지(일단지)를 활용할 수 있어, 향후 용도 변경이나 리모델링 시 유리합니다.
2. 주거와 수익의 결합: 1층 식당 임대수익과 2층 주택 실사용 또는 임대를 통한 안정적인 복합 수익 창출이 가능합니다.
3. 제시외 건물 포함: 상당 면적의 제시외 건물(132.85㎡, 약 40.19평)이 매각가에 포함되어 있어 활용 가치가 높습니다.
법원 정보
울산지방법원 경매9계