나이스옥션 법원경매 울산 2024타경8043 [1] 울산광역시 울주군 상북면 길천리 1126 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 상북면 길천리 소재"순정경로당" 서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 인근 까지 차량접근 가능하며, 제반교통상황은 불편시됨.

형태 및 이용상태

본건1: 부정형 토자로 묵전 및 자연림 상태임.
본건2: 부정형 토지로 토지임야 및 자연림 상태임.

인접 도로상태

맹지 상태이며, 인접지를 통하여 노폭 약 2미터 도로로 접근가능함.

토지이용계획 및 제한상태

본건1:도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2024-06-27)(축종별 제한거리 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지.

본건2:도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2024-06-27)(축종별 제한거리 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

후첨 ‘건물개황도’ 및 ‘사진용지’와 같이 소유권 미상의 제시외건물 ㄱ)이 소재하는 바, 제시외 건물이 토지소유권을 제한하는 경우 토지가액을 병기하였음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 재매각임. 매수신청보증금 30%
2. 맹지임. 인접지를 통하여 노폭 약 2미터 도로로 접근가능함.
3. 공부상 지목은 '전'이나 현황은 대나무 잡목 등 자생하는 '임야'임. 토지 위의 수목 포함 매각.
4. 농지취득자격증명 필요(매각결정 기일까지 미제출시 보증금 몰수).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경8043 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 상북면 길천리 1126

지목(공부상): 전

현황: 임야

감정평가액: 138,598,000원

토지면적: 1058.00㎡ (약 320평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 상북농업협동조합

2. 입지조건

본건은 울산광역시 울주군 상북면 길천리 소재 "순정경로당" 서측 인근에 위치합니다. 주위 환경은 농경지와 임야가 혼재된 지역으로, 차량 접근은 가능하나 전반적인 교통 상황은 불편시됩니다. 본건은 맹지 상태이며, 인접지를 통해 노폭 약 2미터의 도로로 접근이 가능합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 상북농업협동조합 근저당권 (2007년 12월 27일, 130,000,000원)

등기부요약:

* 소유권이전 (2001년 3월 15일, 서대근)

* 근저당권 (2007년 12월 27일, 상북농업협동조합, 130,000,000원) - 말소기준권리

* 지상권설정 (2010년 5월 7일, 상북농업협동조합) - 말소

* 소유권이전 (2020년 7월 16일, 정광모, 증여)

* 임의경매개시결정 (2024년 9월 26일, 상북농업협동조합, 105,436,906원)

* 압류 (2024년 11월 10일, 광주시) - 말소

매각 후 소멸되지 않는 권리: 물건명세서 참고사항에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"라고 기재되어 있으나, 등기부요약상 지상권(을6)은 말소로 표기되어 있어 해당 권리의 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다. 만약 지상권이 인수되는 권리라면 토지 이용에 제약이 발생할 수 있습니다.

임차인 현황: 인수되는 보증금 합계 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 길천리는 농경지와 임야가 주를 이루는 지역으로, 상업 활동이 활발한 상권으로 보기 어렵습니다. 인근에 기본적인 편의시설은 일부 존재할 수 있으나, 대규모 상업 시설이나 유동인구가 많은 중심 상권과는 거리가 있습니다. 농업 활동 관련 지원 시설이 일부 존재할 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

주변 교통 여건은 차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용이나 광역적인 이동에는 다소 불편함이 따를 것으로 예상됩니다. 인근에 경로당이 소재하고 있으나, 병원, 학교, 대형마트 등 기본적인 생활 편의시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필요할 수 있습니다. 주변 지역에 혐오시설에 대한 정보는 현재 제공된 자료에 포함되어 있지 않으나, 현장 방문 시 직접 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 재매각 물건: 본 건은 재매각 절차에 따라 진행되므로, 입찰 시 매수신청보증금이 감정가의 30% (약 41,579,400원)로 상향 조정됩니다.

* 맹지 및 도로 접근성: 본 토지는 맹지이며, 인접 토지를 통해 약 2미터 폭의 도로로만 접근이 가능하여 토지 이용 및 건축 시 도로 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.

* 공부상 지목과 현황 불일치: 공부상 지목은 '전'이나, 현황은 대나무와 잡목 등이 자생하는 '임야' 상태입니다. 토지 위의 수목까지 포함하여 매각되므로, 토지 이용 목적에 따라 추가적인 정비 비용이나 절차가 필요할 수 있습니다.

* 농지취득자격증명 필요: 매각 결정일까지 농지취득자격증명을 제출해야 하며, 이를 이행하지 못할 경우 매수 보증금이 몰수될 수 있습니다. 입찰 전 자격 요건 및 발급 가능 여부를 사전에 반드시 확인해야 합니다.

* 제시외 건물 존재: 소유권이 불분명한 제시외 건물이 소재하고 있으며, 이는 토지 이용에 영향을 줄 수 있습니다.

* 소멸되지 않는 권리 가능성: 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재된 부분이 있어, 등기부상 말소 처리된 지상권의 인수 여부를 명확히 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

울산광역시 울주군 상북면 길천리에 위치한 본 건은 토지 매각 물건으로, 감정가는 138,598,000원입니다. 본 토지는 맹지이며, 공부상 지목과 현황이 상이하고, 농지취득자격증명 제출이 필수적인 조건입니다. 또한, 재매각 물건으로 보증금이 높고, 소유권이 불분명한 제시외 건물이 있으며, 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권) 존재 가능성에 대한 확인이 필요한 등 여러 리스크 요인을 안고 있습니다. 이러한 점들을 고려할 때, 투자를 결정하기 전에 현장 답사를 통한 면밀한 실사, 관련 법규 검토, 그리고 전문가의 도움을 받는 것이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 토지 이용 계획 변경 가능성: 현재는 임야 상태이나, 향후 지역 개발 계획이나 토지 이용 규제 완화 시 잠재적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 경매 시 저가 매수 기회: 다수의 리스크 요인으로 인해 경매 시 감정가 이하의 저가 매수가 가능할 수 있습니다.

* 자연 친화적 개발 가능성: 주변이 농경지와 임야로 둘러싸여 있어, 전원생활이나 자연 친화적인 시설 개발을 고려할 경우 메리트가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 맹지, 현황 불일치, 농지취득자격증명 필요, 제시외 건물 존재, 불분명한 권리 관계 등의 복합적인 리스크와 재매각이라는 특성을 가지고 있습니다. 또한, 인근 지역의 유사 토지 거래 사례가 많지 않아 정확한 시세 산정에 어려움이 있습니다.

투자자는 이러한 위험 요소들을 충분히 인지하고, 현장 답사를 통해 토지의 실제 접근성, 활용 가능성, 주변 환경을 면밀히 파악해야 합니다. 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 사전에 확인하고, '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 대한 법적 검토를 반드시 진행해야 합니다.

이러한 제반 사항을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 입찰가는 감정가 대비 할인된 가격으로 형성될 가능성이 높습니다. 예상 입찰가는 제시된 리스크와 향후 토지 이용 가치 상승 잠재력, 그리고 입찰 참여자들의 시장 평가에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 대략적으로 감정가의 60%~80% 수준에서 입찰가가 형성될 수 있으나, 이는 예상치이며 실제 입찰가와는 차이가 있을 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.