나이스옥션 법원경매 울산 2024타경8043 [2] 울산광역시 울주군 상북면 길천리 1127 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 상북면 길천리 소재"순정경로당" 서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 인근 까지 차량접근 가능하며, 제반교통상황은 불편시됨.

형태 및 이용상태

본건1: 부정형 토자로 묵전 및 자연림 상태임.
본건2: 부정형 토지로 토지임야 및 자연림 상태임.

인접 도로상태

맹지 상태이며, 인접지를 통하여 노폭 약 2미터 도로로 접근가능함.

토지이용계획 및 제한상태

본건1:도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2024-06-27)(축종별 제한거리 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지.

본건2:도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2024-06-27)(축종별 제한거리 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

후첨 ‘건물개황도’ 및 ‘사진용지’와 같이 소유권 미상의 제시외건물 ㄱ)이 소재하는 바, 제시외 건물이 토지소유권을 제한하는 경우 토지가액을 병기하였음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 재매각임. 매수신청보증금 30%.
2. 맹지임. 인접지를 통하여 노폭 약 2미터 도로로 접근가능함.
3. 토지 위의 수목 포함 매각.
4. 제시외 건물(2-1) 제외. 최저매각가격은 제시외 건물을 감안한 가격임. 매각에서 제외하는 지상 건물을 위하여 법정지상권이 성립할 여지 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

울산지방법원 2024타경8043 (2) 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 울산광역시 울주군 상북면 길천리 1127이며, 용도는 임야입니다.

감정가는 141,882,000원입니다.

토지 면적은 1326.00㎡ (약 401.12평)이며, 토지 제시외 면적은 없습니다.

건물 면적은 0.00㎡이며, 건물 제시외 면적은 29.00㎡입니다.

매각 대상은 토지이며, 건물은 매각에서 제외됩니다.

채권자는 상북농업협동조합입니다.

본 물건은 재매각이며, 매각에서 제외되는 건물로 인해 법정지상권이 성립할 여지가 있습니다.

매수신청보증금은 감정가의 30%입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 울산광역시 울주군 상북면 길천리에 위치하며, "순정경로당" 서측 인근에 자리하고 있습니다.

주위 환경은 농경지 및 임야 등이 혼재된 지역입니다.

차량 접근은 가능하나, 전반적인 교통 상황은 다소 불편한 편입니다.

토지는 맹지 상태이며, 인접지를 통하여 노폭 약 2미터의 좁은 도로로 접근이 가능합니다.

토지이용계획상 도시지역, 자연녹지지역에 해당하며, 가축사육제한구역 및 영농여건불리농지로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2007년 12월 27일 접수된 상북농업협동조합의 근저당권(을3)입니다.

이하 모든 권리는 말소될 예정이나, 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 명시되어 있어, 해당 지상권은 인수될 수 있습니다.

등기부상 을6 순위로 상북농업협동조합의 지상권이 설정되었으나 말소된 것으로 기재되어 있으나, 물건명세서상의 내용을 반드시 재확인해야 합니다.

임차인 현황은 없으며, 인수할 보증금은 0원입니다.

경매 채권자는 상북농업협동조합이며, 채권 총액은 130,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 농경지 및 임야가 혼재된 지역에 위치하여, 대규모 상권이나 편의시설 밀집 지역과는 거리가 있습니다.

인근에 작은 규모의 상점이나 지역 주민을 위한 편의 시설이 있을 수 있으나, 주된 상업 기능은 울산 시내 또는 인근 읍면 지역에 의존할 것으로 보입니다.

본 물건 자체의 상업적 가치는 낮으며, 주로 농림업 또는 임업 활동과 관련된 지역 특성을 보입니다.

1.4. 생활정보

교통은 차량을 이용한 접근은 가능하지만 대중교통 이용은 불편할 것으로 예상됩니다.

인근에 "순정경로당"과 같은 지역 기반 시설이 있을 수 있으나, 종합병원, 대형마트, 학교 등 주요 생활 편의 시설은 상당 거리 떨어진 곳에 위치할 가능성이 높습니다.

가축사육제한구역 및 영농여건불리농지라는 점은 농업 활동에 일부 제약을 줄 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

맹지 상태로, 인접지를 통한 2미터 폭의 협소한 도로로만 접근이 가능하여 건축이나 개발 시 도로 확보 문제가 발생할 수 있습니다.

매각에서 제외되는 제시외 건물(2-1)로 인해 법정지상권이 성립될 여지가 있어, 토지 이용에 제약이 발생하거나 추후 분쟁의 소지가 있습니다.

본 물건은 재매각 물건으로, 입찰 시 매수신청보증금이 감정가의 30%이므로 주의가 필요합니다.

토지 위의 수목은 포함하여 매각되므로, 수목 처리에 대한 별도의 계획이 필요할 수 있습니다.

자연녹지지역이지만 가축사육제한구역 및 영농여건불리농지라는 점은 토지 활용에 대한 추가적인 검토가 필요합니다.

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권' 명시는 반드시 인수해야 할 권리일 가능성이 높아, 이에 대한 면밀한 분석이 요구됩니다.

1.6. 종합 의견

본건은 울산광역시 울주군 상북면의 임야로서, 농경지 및 임야가 혼재된 지역에 위치하며 교통 접근성이 다소 불편하고 맹지 상태라는 점이 주요 특징입니다.

매각에서 제외되는 제시외 건물로 인한 법정지상권 성립 가능성, 재매각 물건이라는 점, 그리고 인수되는 지상권의 존재 가능성은 본 물건의 잠재적 리스크로 반드시 고려해야 할 사항입니다.

도시지역 내 자연녹지지역에 속해 있으나, 가축사육제한구역 및 영농여건불리농지라는 점도 토지 활용 계획 시 참고해야 합니다.

권리관계는 명확히 파악해야 하며, 특히 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시된 지상권의 실체를 확인하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

향후 도시지역 내 자연녹지지역으로서의 개발 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

지역적인 개발 계획이나 인근 토지 이용 변화 추이를 파악하여 투자 가치를 재평가할 수 있습니다.

현재의 낮은 접근성 및 제한적인 개발 여건이 개선될 경우, 토지 가치가 상승할 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 141,882,000원입니다.

최저매각가격은 제시외 건물을 감안하여 산정되었으나, 정확한 최저매각가격은 경매 정보를 통해 확인해야 합니다.

매수신청보증금은 감정가(또는 최저매각가격)의 30%를 준비해야 합니다.

정확한 예상 입찰가는 물건의 잠재적 리스크(맹지, 법정지상권, 인수되는 지상권 등)와 향후 토지 이용 가능성, 주변 시세, 낙찰 통계 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.