나이스옥션 법원경매 울산 2024타경104002 [1] 울산광역시 울주군 범서읍 척과리 749-5 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경104002 [1] 울산광역시 울주군 범서읍 척과리 749-5 전 경매

• 사건번호: 2024타경104002
• 주소: 울산광역시 울주군 범서읍 척과리 749-5
• 용도: 전

울산지방법원 경매9계 2024타경104002 | 소재지: 울산광역시 울주군 범서읍 척과리 749-5 | 감정가: 1,037,794,000원 | 최저가: 249,174,000원 | 용도: 전

1. 울산지방법원 2024타경104002 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경104002 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 범서읍 척과리 749-8

용도: 전 (밭)

감정가: 1,037,794,000원

토지면적: 1823.00㎡ (약 551.45평)

토지 지분율: 182300 (본 토지 전체에 해당하는 것으로 추정)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 서OO

채무자: 조OO

채권자: 승OOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명 필수 제출

주의사항:

1. 일괄매각 대상이며, 목록 1, 2, 3번 토지는 맹지입니다.

2. 농지취득자격증명을 제출하지 않을 경우 매수신청보증금이 반환되지 않습니다.

3. 각 인접 토지와의 경계가 불분명하며, 목록 1, 2번 토지 일부는 타인이 점유 중일 수 있어 경계 확인 측량이 필요합니다.

4. 목록 1, 2번 토지는 타인 점유로 인한 영향 등을 감안하여 평가되었습니다.

5. 목록 1번 토지는 계획도로 일부에 저촉됩니다.

6. 목록 2번 토지는 공부상 지목이 '답'이나 현황 '전'으로 이용 중이며, 토지상 제시외 수목(매실나무 등)이 매각에 포함됩니다.

감정평가서 요약:

토지감정요항표에 따르면, 본 물건은 울산광역시 울주군 범서읍 척과리 소재 "척과초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위 환경은 학교, 단독주택, 농경지, 임야 등이 소재하여 보통 수준입니다. 일반 차량 출입은 불가하나, 시 외곽 지역의 대중교통 시설(버스정류장) 및 간선도로와의 접근성은 보통입니다.

일련번호 1, 3번 토지는 사다리형으로 전으로 이용 중이며, 일련번호 2번 토지는 부정형으로 전으로 이용 중입니다.

모든 토지는 지적도상 맹지입니다.

토지 이용 계획상 일련번호 1번은 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(척과지구), 소로3류(폭 8m 미만)에 저촉되며, 가축사육제한구역 및 교육환경보호구역(척과초등학교보호구역)입니다. 일련번호 2, 3번도 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(척과지구), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(척과초등학교보호구역)에 해당합니다.

일련번호 1, 2번 토지상 일부 타인 점유 부분이 소재하며, 임대관계는 미상입니다.

1.2. 입지조건

본 물건은 울산광역시 울주군 범서읍 척과리에 위치하며, 척과초등학교 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주거단지, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 상대적으로 조용한 환경을 갖추고 있습니다. 시 외곽 지역이므로 대중교통 접근성은 보통 수준으로 평가됩니다. 다만, 모든 토지가 지적도상 맹지에 해당하여 차량 진입이 어려운 점은 주요 고려사항입니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자인 승OOOOOO의 신청에 의해 진행됩니다. 일반적으로 임의경매의 경우 낙찰 후 기존 권리가 소멸되므로 권리관계는 비교적 깨끗한 편입니다. 그러나 토지상 일부 타인 점유, 맹지, 계획도로 저촉 등 현황상의 문제가 존재하므로, 낙찰 후 추가적인 법적 검토 및 절차가 필요할 수 있습니다. 특히, 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 미반환이라는 중요한 주의사항이 있습니다.

1.4. 상권분석

주변 지역은 학교(척과초등학교), 단독주택, 농경지 등이 혼재된 지역으로, 대규모 상업 시설이 밀집된 상권과는 거리가 있습니다. 하지만 범서읍 자체가 울주군 내에서 인구가 많은 지역으로 개발이 이루어져 있어, 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있을 것으로 판단됩니다. 본 물건 자체의 상업적 가치보다는 주변 개발 계획이나 농업적 가치를 중심으로 분석해야 할 것입니다.

1.5. 생활정보

가장 가까운 학교는 척과초등학교로 도보로 접근 가능한 거리에 있습니다. 주변에 주택가와 농경지가 혼재되어 있어, 도시적인 편리함과 농촌의 자연환경이 공존하는 지역이라 할 수 있습니다. 다만, 맹지라는 점은 외부와의 접근성을 제한하는 요소가 될 수 있습니다. 주변에 특별한 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 맹지로서의 접근성 문제입니다. 또한, 농지취득자격증명 미제출 시 입찰 보증금 몰취라는 명확한 불이익이 있습니다. 토지 경계 불분명 및 타인 점유 문제는 측량 및 별도의 협의가 필요할 수 있으며, 계획도로 저촉은 향후 개발에 제약을 줄 수 있는 요소입니다. 공부상 지목과 현황 불일치 또한 행정적인 번거로움을 야기할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 울주군 범서읍 척과리에 위치한 토지로, 척과초등학교 인근이라는 교육적 입지 조건을 갖추고 있습니다. 감정가는 10억원 이상으로 높게 책정되어 있으나, 1823.00㎡ (약 551.45평)의 넓은 면적을 가지고 있습니다. 그러나 맹지라는 점, 일부 타인 점유 가능성, 계획도로 저촉 등 여러 가지 현황상의 문제점과 주의사항이 명시되어 있습니다. 특히 농지취득자격증명은 필수적으로 확인하고 준비해야 합니다. 이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고, 철저한 현장 조사와 법률적 검토를 통해 해결 방안을 모색한다면 투자가치가 있을 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

1. **교육 환경**: 척과초등학교가 인근에 있어 교육 환경에 대한 수요가 있을 수 있습니다.

2. **넓은 토지 면적**: 1823.00㎡(약 551.45평)의 넓은 면적은 향후 활용 방안에 따라 가치 상승을 기대할 수 있습니다. (전으로 이용 중인 점 고려)

3. **개발 가능성**: 범서읍은 울주군에서 인구가 많은 지역으로 지속적인 개발 가능성이 있습니다. 지구단위계획구역(척과지구)에 속해 있어 향후 개발 계획에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

4. **저평가 가능성**: 맹지, 타인 점유, 경계 불분명 등의 문제로 인해 시세보다 저렴하게 취득할 가능성이 있습니다. (단, 명확한 현황 파악 필수)

법원 정보

울산지방법원 경매9계