나이스옥션 법원경매 울산 2024타경108516 [1] 울산광역시 울주군 범서읍 굴화리 164-9 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경108516 [1] 울산광역시 울주군 범서읍 굴화리 164-9 임야 경매

• 사건번호: 2024타경108516
• 주소: 울산광역시 울주군 범서읍 굴화리 164-9
• 용도: 임야

울산지방법원 경매9계 2024타경108516 | 소재지: 울산광역시 울주군 범서읍 굴화리 164-9 | 감정가: 16,940,000원 | 최저가: 4,068,000원 | 용도: 임야

1. 울산지방법원 2024타경108516 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경108516 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 범서읍 굴화리 164-9

용도: 임야

감정가: 16,940,000원

토지면적: 469.00㎡ (약 141.87평)

토지 지분율: 24200.4 (해당 지분율 표기상의 오류 또는 특수 표기일 수 있습니다. 매각 대상은 토지 일부 지분 매각입니다.)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 이OO

채권자: 신OOOOO

1.2. 입지조건

본건은 울산광역시 울주군 범서읍 굴화리 소재 "문수산신동아파밀리에아파트단지" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 본건까지 차량 접근이 용이하며, 전반적인 교통 상황은 대체로 보통 수준으로 평가됩니다. 주변은 완만한 경사의 자연림 상태의 임야입니다. 북서측으로는 약 15미터 폭의 도로와 연결되는 지목상 도로(굴화리 164-7, 현황 구거)를 통해 진출입이 가능합니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 부동산강제경매로 진행 중이며, 소유자 겸 채무자는 이OO, 채권자는 신OOOOO입니다. 가장 중요한 권리 분석 사항은 '토지 일부 지분 매각'이라는 점입니다. 이는 공유물 분할이나 소유권 행사 시 공동 소유자와의 협의가 필수적임을 의미합니다. 또한, '공유자 우선매수신고' 권리가 존재하므로, 실제 낙찰 후에도 공유자가 우선적으로 매수할 가능성이 있습니다. '분묘기지권'의 존재 가능성이 명시되어 있어, 토지 사용 및 개발에 제약이 될 수 있으며, 이는 토지 이용 시 잠재적인 분쟁 소지가 될 수 있습니다. 분묘기지권은 분묘를 설치하고 20년간 평온·공연하게 점유하면 성립될 수 있으며, 토지 소유자는 토지 사용료를 청구할 수 있습니다.

1.4. 상권분석

본건은 임야로, 직접적인 상업 시설이 밀집한 지역이라기보다는 주거 지역 인근에 위치합니다. 가장 인접한 곳에는 "문수산신동아파밀리에아파트단지"가 있습니다. 따라서 직접적인 상권 형성은 미미하나, 아파트 단지의 배후 수요를 기대해 볼 수 있습니다.

1.5. 생활정보

본건의 직접적인 생활 편의 시설은 아파트 단지 인근의 기반 시설을 활용하게 됩니다. 문수산신동아파밀리에아파트 단지는 주변에 편의점 등이 있어 기본적인 생활 편의는 갖추고 있는 것으로 보입니다. 다만, 임야라는 특성상 도심 생활권과는 거리가 있을 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 물건의 주요 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

1. 지분 매각: 낙찰 후에도 소유권이 분할되어 있어 소유권 행사에 제약이 따르며, 공유자와의 협의가 필수적입니다.

2. 공유자 우선매수권: 낙찰 후 공유자가 우선적으로 매수할 권리가 있어, 투자자에게는 불확실성이 존재합니다.

3. 분묘기지권: 미확인 분묘 존재 가능성이 있으며, 분묘기지권이 성립될 경우 토지 이용에 큰 제약이 발생할 수 있습니다. 분묘기지권은 분묘의 설치 및 보존을 위해 타인의 토지를 사용할 수 있는 권리이며, 성립 시 토지 사용료 지급 의무가 발생할 수 있습니다.

4. 지적 경계 불분명: 정확한 토지 경계 확인을 위해 지적 측량이 필요하며, 이에 따른 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

5. 개발제한구역: 본 토지는 개발제한구역으로 지정되어 있어, 향후 개발 시 추가적인 규제 및 허가가 필요할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 울산광역시 울주군 범서읍 굴화리에 위치한 임야 지분 매각 물건입니다. 인근에 아파트 단지가 있어 잠재적인 가치를 지니고 있으나, 지분 매각, 공유자 우선매수권, 분묘기지권의 존재 가능성, 개발제한구역 지정 등 여러 복합적인 권리 및 규제 사항이 존재합니다. 이러한 위험 요소를 충분히 인지하고, 특히 분묘기지권의 성립 여부와 지적 경계 확인을 위한 측량 비용, 그리고 향후 공유자와의 원만한 협의 가능성 등을 면밀히 검토해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

1. 입지 잠재력: 문수산신동아파밀리에아파트 단지 인근에 위치하여 주거지와의 인접성을 기반으로 한 잠재적 가치 상승 가능성이 있습니다.

2. 낮은 감정가: 현재의 감정가 16,940,000원은 투자 진입 장벽을 낮추는 요소로 작용할 수 있습니다.

3. 개발 가능성 (제한적): 개발제한구역 및 임야라는 점은 개발에 큰 제약이 되지만, 향후 규제 완화나 특정 목적(예: 개인 묘지 조성 등)으로 활용될 여지가 있을 수 있습니다.

4. 권리 분석 후 가치 평가: 분묘기지권이 실제로 성립되지 않거나, 토지 사용료가 미미한 수준으로 협의될 경우, 지분 투자로서의 메리트가 있을 수 있습니다.

주변 시설 검색 결과, 본건 토지 인근에 직접적인 혐오시설은 검색되지 않았습니다. 다만, 임야의 특성상 야생 동물 출현 가능성 등 자연 환경에 따른 불편함은 있을 수 있습니다.

법원 정보

울산지방법원 경매9계